2019年上半年，
沈阳市场复制了2018年上半年的火热情况。
民众抢房热潮一浪高过一浪。
其中，浑南的两个最热板块——
新市府和东湖，却走出了不同的行情。
首先是新市府在今年的快速崛起：
去年在万达公园ONE，保利紫荆公馆，
恒大御峰和中央广场等偏刚需的楼盘引领下，
新市府已积蓄了足够的目光，
它也和改善为主的东湖华润长安里还有龙湖天璞打了很好的错位竞争。
而从今年开春龙湖舜山府入市前的中海半山华府的热销，
到舜山府开启认筹后的火爆场面，
再到5月29日中海龙湖大战后拍入的约合9000地价的莫子山地块入市。
新市府的改善大旗以及改善品质，
引流了不少其他区域的改善人群——
新市府无好盘，彻底成为历史。
而被新市府热销而影响的，
便是目前无房可卖的华润长安里和龙湖天璞打底，
保利和光尘樾扛旗的东湖板块。
保利和光尘樾的产品到底行不行呢？
肯定是行，
并且和光尘樾300多套房源，
也引来了近600人的认筹，
就在今晚，和光尘樾也即将开盘，
在华润长安里的洋房彻底售罄后，
接过华润的大旗，扛旗一河两岸洋房的风帆。
但为什么我们直观上感觉保利和光尘樾这次搞砸了呢？
第一，报价上出了问题:
保利预报的价格区间略低，
精装高层在13000到14000之间，
清水洋房在15000到16000之间，
导致很多客户总在妄想保利真正出价格后会像其他开发商一样高喊低开。
但是，就像十四在讲述保利这个品牌的文章里所说的：
【沈阳保利——谢谢你过往的奉献与今天的野心】
保利，就是一个实实在在的开放商，它不玩套路。
当别的开发商在认筹金上不断升级额度的时候，
保利居然只收了1万认筹金，简直是良心，
但，人性不是这么想——
你保利收这么低的认筹金，是不是怕卖不出去？
等到保利和光尘樾释放了备案价格后，
一些百姓傻眼了——
居然这么贵？！（这种贵，是一种感觉）
精装高层折扣完的价格大部分在13500到14200之间，
清水洋房折扣完的价格大部分在15500到16200之间。
整体上不仅没有便宜，还基本涨了500到700。
一些妄想低价的百姓撤退了，
随之，相应的抱怨也弥漫开来。
即使这么多人在抱怨和光尘樾贵，
为什么还有将近600人认筹呢？
是这些客户傻？
当然不是，
十四认为，他们是最聪明的那一波。
首先，
和光的7500地价实实在在摆在那里，
高层卖到13500，是合情合理的。
其次，
和光的高层1号楼本次没有开盘，
但它的备案价价格更高。
而和光这次首开价格折扣算是极高的了，
如果这次不买，
我们也会眼睁睁地看着和光会越来越贵。
如果是你，不考虑其他，
就考虑眼睁睁地会继续贵起来的和光尘樾，你买不买？
最后，
东湖和新市府不一样，
东湖的改善投资人群略少，
自住的居多。
和光尘樾这一次的开盘，精装高层可能会剩下，
但洋房，
十四预测只会剩下一些房源极差或者极贵的房源。
因为自住群体，还是讲究实在——
太差的房源不能要，太贵的房源不能买。
第二，高层精装标准出了问题：
当东湖的龙湖天璞已经在精装修标准上太高了东湖人的品味后，
附：天璞的精装修标准可参看十四的这篇文文章：
【别被眼睛骗了——精装修样板间观赏攻略】
保利和光尘樾可能是为了降低成本，把价格压下来造福百姓，
也随之降低了精装修的标准——
比华润长安里的高层，还少了净水系统，新风除霾系统等。
如果放在去年，百姓们不会有什么想法，
可放在了品质极高的东湖板块，
和光尘樾的精装修毫无竞争力。
在结合上一部讲的价格问题，难免有朋友会犹豫，很合理，很正常。
第三，其他细节问题：
比如老生常谈的朝向问题，
（十四已在金地艺境的文章里写过，这根本就不是问题）
附链接:【一直都在的金地艺境——浑南东部的真河景灯塔】
比如园区示范区没有展示问题——
其实，
华润长安里的首次开盘也是没有示范区的，大家当时非常宽容。
可到了2019年，大家却极其严苛，
是客户现在太挑剔了，还是龙湖舜山府和双珑原著的示范区做的太好了？
还有，就是有一些朋友怕自己抢不到房源，
也在一些群里或多或少的带着牵引的去诋毁保利和光尘樾。
然后信了的朋友，主动退出，
她的竞争力也就减少了许多——
十四想不明白，这种杀鸡取卵的方式，真的合适吗……
再加上华润长安里和龙湖天璞的高层迟迟不入市，
这就给了新市府在改善客群的全力反超的时机——
反观今年上半年的新市府，简直可以说是好评如潮：
舜山府小高价格的良心，
半山华府108平高层推出的良心，
恒大四季上东园区做的良心，
富禹依云澜汇价格的良心——
总结一句话：
浑南楼市上半年，
新市府——良心
东湖——糟心
目前来看，新市府的火热还会持续较长时间。
东湖能否扳回一局，
需要看两点：
一是：华润长安里和龙湖天璞20层以上高层入市后的价格，
二是：看东湖下半年的拍地地价能否像新市府一样带来新的预期。
无论新市府还是东湖，
浑南楼市的火热，
如日中天。
还没进浑南的你，还想等多久？
我是十四少，
一个对沈阳房地产市场持有积极乐观态度的业余房产爱好者。
哪里有价值增长，
哪里就会出现十四少的文字。
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