南沙，终于还是来了。
12月13日，广州南沙正式发文，就是本科以上学历在南沙工作、学习即可购买商品房，不受户籍、社保和个税限制。
消息一出，南沙沸腾。
而从发文的第一个周末来看，这样的利好，对于南沙的影响基本是正面的，至少，肉眼可见的看房者，是多了起来。
不过，这并不意味着一窝蜂地到南沙买房，至少，我们需要明白这么几个信息：
•放松对于哪些群体最为利好？•现在南沙是不是好的购房时机？•买增城好，还是买南沙好？•入手南沙，应该选择什么区域？……
以上，是每一个购房者心中一定要明晰的事情。
1.
从基本面来看，南沙的发文，很克制。
为什么这么说，至少，从政策解读来看，不是针对购房的放松，而是对于人才的求贤若渴。
要知道，南沙新政之后，对于广州买家来说，基本在指标上没有太大的变化，这就意味着很难释放和转化广州本地买家。
但这并不意味这样的发文并没有太大实处。恰恰，南沙的位置和定位，决定了从人才放松出发的必要性。
从大湾区的规划纲要内容以及南沙在规划纲要被提及的次数来看，南沙扮演的角色，是粤港澳全面合作示范区，另一方面，南沙地处粤港澳大湾区的地理几何中心，这意味着南沙，不仅仅只是广州的普通区域。
他的辐射圈，自然是大湾区乃至全国。
而相比广州户籍或者广州常住人口对于南沙的又爱又恨（后续详细解读），这样的政策，恰恰照顾到了大湾区乃至全国的人才群体。
据有关机构不完全统计，从11月开始，全国已累计超过20座城市发布了各种类型的人才吸引政策。
而对于南沙来说，最大的发展难点，恰恰也正是人。
来自广州市统计局的数据 ，2018年南沙区常住人口75.15万人，全市倒数第二，户籍人口仅43.93万，全广州市垫底。
从人口规划目标来看，2017年广东省人民政府批复的《广州南沙新区城市总体规划（2012-2025）》，至2025年，南沙新区预测常住人口规模约为230-270万人，城市公共设施、市政基础设施按300万人口进行配置。
这意味着，7年的时间内，南沙需要新增常住人口近155万。
而人口与经济，是衡量一座城市“核心竞争力”的重要指标。
即便是放到房地产市场来说，一般来说，判断区域前景：短期看政策、中期看供给、长期看人口。
一旦人口上去了，那么南沙，才能够拥有真正持续爆发的最大资本。
2.
除了基本面，南沙放松，也正是刺激区域的必然选择。
但现在南沙是不是好的购房时机，作为广州楼市的另一个主力区域，增城和南沙，又如何选择？
在相关人才政策发布的当晚，小编恰好和一群房地产媒体同行和专家齐聚活动，这样的话题，也自然被讨论了起来。
简单汇总下，基本会有这样一些观点：
对于在广州市区上班，尤其是越秀、天河乃至黄埔的人来说，增城无论是区位距离，还是生活便利度来说，更加适合。
要知道，增城出发的通勤，也才1小时不到，甚至选择穗深城际，更是半个小时就能到达。
而对于番禺，或者非广州户口（恰好享受到南沙人才新政），同时愿意等待南沙规划前景兑现的，则更适合南沙。
以上，基本是绝大多数人的共识，虽不能一概而论，但也值得参考。
3.
当然，凭借着南沙的产业发展和人才引入，南沙的人口问题有望解决，一旦如此，南沙的发展规划前景，也会更加清晰。
从硬件来看，南沙也具备了这样的底气。
日前，“广州南沙发布”微信公众号公布了全市11个行政区前三季度GDP的增速。南沙GDP以10.3%的增速位列全市第一，是唯一一个GDP双位数增长的行政区，这也是南沙今年连续第三个季度增速领跑。
在基建建设和民生配套方面，南沙也是奋起直追。
先来看南沙的跨市基建工程，除了前阵子才正式运营的广州国际邮轮母港，还包括有深中通道、南沙大桥、地铁18号线、地铁22号线、南沙港铁路、广深港高铁……
可以说，千亿交通基建正在这个湾区核心自贸区汇集。
同时，在民生配套方面，南沙也是全面发力。
近日，广东省中医药科学院、广州医科大学附属肿瘤医院（南沙院区）、迈胜国际肿瘤医院暨质子治疗中心等高端医疗项目正式落户南沙。
教育方面，就在10月23日，南沙区举行引进国内外优质教育项目签约活动，共有9所重磅名校落户，提供16420个优质学位。
可以说，南沙的规划高度和规划落地，是值得期待的。
但这样的期待，需要一些时间，对于妄想投资南沙快速变现的投资客来说，并不现实，尤其是众多媒体所盛传的一些卖家卖掉深圳物业转投南沙，这样的选择，基本肯定是有压力的。
而对于看好南沙，做好足够的长时间自持准备的买家来说，依然值得出手。
4.
最后，我们来聊聊选择性的问题。
毕竟，对于绝大多数的买家而言，南沙虽好，但如果盲目出手，则很容易陷入其中，所以，南沙哪些区域能重点关注，哪些区域谨慎观望，也很重要。
简单来说：规划、主城、交通。
从规划和核心区域来看，目前南沙的成熟区域没有太大的隐患，当然，天花板也最容易出现，尤其是蕉门、金洲，这些区域，从小编的实探来看，确实相比此前，在配套等方面，都有了大幅度的提升，这一点，亮灯率就很说明问题。
至于南沙湾、横沥、明珠湾（灵山岛尖）等未来的区域，按照目前的规划来看，前景无限，但要密切关注，这些规划黄金区域的落地情况，如果能够按照规划逐步落地，同时还有足够的时间等待，那么这些区域，相比成熟板块，至少在升值的空间上，会更大。
至于轨道交通方面，南沙的交通规划很多，但地铁规划，始终是其中的最关键X因素，尤其是未来落地的广州15号线、18号线、22号线，这些线路所途经的蕉门河中心区、明珠湾起步区、横沥，这些区域，也值得关注。
而如果在规划和交通等因素都没有太大的优势，从目前来看，类似榄核、东涌、大岗三镇这样的区域，就建议真的需要谨慎了。
最后，还是那个道理：要么买现在，或者买未来。
这两者都没的，千万别买。
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