買對深圳房，賺錢不白忙
Buying the right ShenZhen house property is much better than making money in vain
問題集錦-第2期
【問題1】如何理解人越窮越要買房這句話？
回答：大多數人都是被下限鎖死的。 所謂要穩定，就是保下限的思維。大多數人就想保住基本收入和舒適，對於上限只需要一個未來的憧憬而已，並沒有認真思考自己能不能做到。
打工，完全符合了這種美好的想象。打工，看起來是有下限的領域，就是基本的收入總是有保證，上限還能做個經理、高管，甚至是CEO。 實際呢，打工做來做去變成了螺絲釘，專業技能極度狹窄，只有下限沒有上限，等老了或者經濟不好，連下限都沒有了。這就是為了保下限，科技樹被鎖死了。
創業，是一個沒有下限沒有上限的領域。賺能賺死，虧能虧死。大多數人是不敢幹的。很多人說中國改開以來，有多少多少次機會。 有幾個人抓住呢？有些大公司的高管，也很聰明，智商不低，但是不敢去幹的。就是要保住下限。 創業成功的人，很多都是社會邊緣人，被逼出來的。 比如郭德綱，熟悉的應該知道他之前有多慘，做德雲社就是為了餬口，這也做起來了。 俞敏洪，被北大放大喇叭批評，離開北大後，連個住的地方都沒有，索性做輔導班去了。 連馬雲，都還擺過地攤，不過他還有個老師的工作。 這是反正下限沒有了，去TM的，賭一把。
搞房子，為啥很多人成功了？ 這個領域是下限保底，上限很高的。搞房子不需要太多時間，還可以繼續上班，這就是保住了下限，上限卻可以很高。 做到一定程度，可以專職去做。職業搞房子的，做出這個決定時，也是夜不能寐的，不要以為輕鬆容易。 做抖音類自媒體，也是下限保底，上限很高的。反正也不影響上班，下限保底，上限就看你的本事了。 要真做起來了，就專職去幹，租個共享空間，組織一個小團隊。所以，普通人就適合保下限，力爭上限，不能因為保下限被鎖死了。
【問題2】座標福田益田村，本人三年內無房產交易，兩個月前將我名下的唯一全款房產婚內更名給了我媳婦。她的情況是婚前有一套房產有貸款，我這裡房查未體現，家庭2套），更名後，近期發現房查還是有我在2年前我的房產辦證的記錄，計劃JLH讓我自己變成無房無貸，
1.請問這樣能消除我的房查記錄嗎，還算是剛需嗎？
2.如果不能，我自己瞭解到全款房有抹房查的方法，請問我想做成剛需選房，既要JLH，還要抹房查是嗎？
3.子彈600，計劃購入兩套新房，一套全款（先購入），一套三成（後購入），是否可以實現用兩次剛需選房？請教有什麼好的建議，多謝！。
回答：算剛需。你如果在微信房查，或者市民之家打的房查，一直會有房子的信息，但並不代表這個房子還在你名下。必須去房子所在區交易中心窗口打印。深圳抹房查要活絡一點。同一樓盤無法實現用兩次剛需選房，只能先用剛需票搶一次，再用二套房票盤後撿漏。
【問題3】銀湖山莊員工宿舍樓，96年的樓梯房6/7樓，準備在本單元加裝電梯，詢問了2家電梯公司，費用大概在40萬左右。前期跟各住戶溝通後（1-4樓同意不參與，）目前只有5戶願意承擔這個費用，40萬也分攤到我們5戶了，按照樓梯高低比例，我可能要出8-10萬。前期本打算5萬就夠了的，現在要多出幾萬元，不知道值不值。現在這房目前自住，也考慮出售，但是如果有電梯肯定也好賣多一些，十萬的成本也收的回來。現在還有點糾結，到底樓梯房和電梯房以後的差價大概有多少呢？現在值得花10萬加裝電梯嗎？盼復，謝謝！
回答：讓居委會和物業去談心送溫暖，最好是3樓以上都裝，均攤成本小。現在關內的樓梯房很多都是九幾年的老舊房子， 裝上電梯可能會方便一些，但說賣房能多賣些價格，可能還只是一廂情願的
【問題4】我的情況比較複雜，一直不知道怎麼寫，還是邊問邊整理吧。
1.17年賣了手裡公寓，換成1套東莞虎門廣場的三房，首房首貸，1.85萬帶裝修，151平，今年底交房，本來打算自住。
2.二套房貸款又入了1套長安萬達的新房2.25萬帶裝修，105平。
3.後來單位又分了一套房，在虎門鎮政府斜對面，126平，毛坯，交了30萬首付，尾款在拖著沒交。
4.妹妹17年初入了一套重慶，浪費了首貸資格，後悔，後來去深圳看房，只能五成首付，所以沒買。考慮到現在小孩一歲上學，就把重慶尾款還了，讓妹妹買了我們老家漢口萬科的新房，準備孩子讀書對敲給我用。現在月供壓力較大，該怎麼操作？股市留點錢炒嗎？
回答：你現在名下已經有3套了，即使對敲，你也沒有房票能用了。新房都有貸款，都沒交房，沒辦法優化。妹妹重慶貸款結清，然後再入萬科，接著把重慶的房子抵押還月供。股市小賭怡情
【問題5】 大表哥你好！我們在光明峰薈花園有一套2房住宅，塘廈萬科朗潤園有一套兩房公寓空置，目前每月房貸不超過8千，每月遞減中。現手上可用資金200w，年收入：我30萬+，老公200萬+ ，收入每年遞增中，工作地點自由，目前無小孩，但計劃中。想在深圳再入一套改善性住房，資金如何規劃？補充下：老公深戶有房票，我外地，房子及貸款都在我名下。
回答：1.光明的投資規劃是建議往東走，也就是光明新區科技城（鳳凰片區），峰薈花園所在的公明老城區，由於錯綜複雜的工業格局，糾錯成本高，成長後勁不如新區。另一方面，公明有很多公租房和保障型住房，和潤家園，新地中央花園，宏發嘉域，峰薈花園等。科技城那邊就很少，多少會有些許用意。
2.塘廈萬科朗潤園公寓產品，不是好的投資標的，東莞本身可用住宅用地多，本地消化不完，塘廈公寓很大程度上是為了收割觀瀾的溢出需求，塘廈美其名曰智谷城，實際就是低端製造批發市場。無論長持還是短持，都不會有太大收益。如果租金上不來，更是虧本。建議該出手時就出手。
3.按照您家庭的收入能力，建議您愛人的首房首貸的名額打在1000-1500這個標的，並不要按照常規思路打在600標的的樓盤，浪費首房首貸名額，首付子彈建議湊齊到300-500萬，你們的月供能力是非常強，首房首貸的資格只有一次，要珍惜使用。
【問題6】：房租上漲是不是個圈套？這樣會倒逼著更多小白領去買房？
回答：房租與房價有一定替代效應，互相催化。在通貨膨脹的階段下，按理說始終是房價大漲，房租緩緩上升。但是由於調控政策，導致房產交易規模受限，倒逼了物價和房租的上漲。因此我們會保持房租—房價輪番上漲的態勢。等到哪天只剩下房租永遠漲，房價才是真的漲不動了。
【問題7】很多人說西邊套西曬，東邊套可能漏水，所以選中間套，是這樣的嗎？
回答：西邊套如果沒有朝西的主採光開面，就沒有西曬問題。 東邊套漏水問題確實在一些建築質量不太好的樓盤中存在，因此有的選時某些人更青睞西邊套。但實際情況是有時候根本沒得選，大部分次新商品房也不大會有邊套牆體滲水問題，所以不必太緊張。 其他條件完全一樣時，邊套比中間套還是有優勢的。中間套廚衛外窗全明的樓盤其實不多的。
【問題8】您好！去年一來深圳就開始關注您，我這邊情況是：長沙一套房，除去貸款賣掉的話，還有115左右，現金170左右，家庭年收入40+，有個3歲寶寶，如何考慮啊？謝謝
回答：1.有貸款記錄，正常走房貸按揭，首付5成。子彈285，需考慮小學學位。
2.首付方式：
方式1：正常5成首付。拿其中245萬用於首付，40萬做備用金，標的500以內；貸款250萬，月供1.4萬
方式2: 5改3。3成首付。拿其中220萬用於首付，65萬做備用金，標的600以內，貸款360萬，月供1.9萬
3.無論哪種方式，看個人意願，500-600標的，可以選擇福田保稅區、石夏、景田小兩房或者南山蛇口育才小學的學位房小兩房
【問題9】昨天中介給我推了一套深圳灣曦灣華府的筍盤，低於市場300萬，但是業主有一個抵押貸款未結清，還有兩個欠款的查封，不知道民間是否還有債務問題，房子和價格我都中意，請問這種情況下，我該如何避免掉進坑裡？
回答：1.房產有抵押，誰來解押？正常情況默認由房東自己解押。
2.解押費用誰出。建議買家不要自己出資解押，以防止未知風險。
3.排查債務關係，是否還有民間借貸糾紛，是否有查封風險，所以簽約前先做產調排查明面上是否存在風險。
4.如果買家出資，做好三方公證。
筍盤一般都有會急缺錢或是債務問題，理清楚了，風險把控住，主動勸握自己手上。
【問題10】最近看朋友圈，別人發的，福永一套村民還建房，1.8萬/平，靠近吉安泰工業園，這種在集體土地上建的還建房，可以入手買嗎？我聽地產朋友說後期如果能把證辦下來，還要交一筆費用，是這樣的嗎？
回答：不能買。要知道還建房能不能買，取決於能不能辦證，開發商的話不能全信，如果不能辦證，買入的房子就只能居住，沒有任何漲幅可言，也沒有任何金融屬性。
如何判斷能不能辦證呢？首先需要弄清土地權屬的性質，還建房有三種類型：
1.劃撥土地性質，需要手續齊全，五年才能辦證
2.國有土地轉讓，也就是和商品房性質一樣的，可立馬辦證。
3.集體土地性質。但是如果是集體土地性質的，就不能辦證。
不要指望未來天上會掉一個土地權屬政策下來，這種概率和搶銀行能夠成功一樣，別去博。
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二、購房資格&貸款方案設計
- 根據家庭及個人情況，確定獲取購房資格成本最低的方式；
- 針對購房人的資質情況，設計最大化貸款的方案，最大化投資槓桿；
三、資產配置&找準目標板塊
- 根據現金流情況，規劃首付規模、後期融資及月供方案；
- 針對購房偏好及投資傾向，推薦適合的板塊，並對板塊情況做深入講解；基本鎖定目標範圍；
四、品質小區&房源定向推薦
- 確定目標區域後，協助挑選出各區域的品質頭盤，並安排房源帶看（外地可提供帶看視頻），挑選出滿意的目標小區；
- 針對目標小區，定向盯盤；發現優質房源或筍盤，第一時間推薦給客戶；並安排帶看（外地可提供帶看視頻）；
五、協助談判、砍價、簽約
- 確定目標房源後，與業主做前期溝通，確定房源基本情況、業主背景、計算中間費用、業主心理底價、配合程度、風險評估等；
- 進入談判環境，協助客戶進行砍價及相關條款的確認，幫助客戶爭取有利條件，並促成合同簽署；
六、代理完成交易全流程
- 協助並代理客戶最快時間完成資料準備、資金監管、贖樓、過戶、辦證、收房、水電過戶等交易流程，確保流程安全順暢，規避潛在風險；
七、後期融資貸款
- 交易完成後，協助進行後期融資，如：大額信用卡、低息信用貸、抵押貸款（需另行收費）等
願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。
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