撰文 | 悶油瓶
“增城這種依靠不限購帶動起來的優勢，一旦口子被撕開，將是肉眼可見的下滑”
想起曾經在網上看到的言論，當時覺得未免誇張了點，如今再想，似乎已有苗頭。
去年末南沙、黃埔接連出臺購房新政，1個多月後的數據顯示：廣州各區一手住宅成交量中，增城區網籤面積環比下跌33%，網籤套數環比下跌32%，雙雙墊底。
儘管受到春假和疫情的影響，但今年1月的成交量創近5年“春節月”的第二高位，統計週期內70%成交產生於未發生疫情的前兩週。
最大限度剔除疫情因素干擾，增城無疑是購置需求下滑最大的一區。
如今，釋放了西部和南部兩位強力對手，常年作為廣州銷冠的增城老大哥有點尷尬了。
1
庫存量高達170萬㎡
今年或維持2萬宗以上供應
回顧整年，不難發現增城的成交已呈現供過於求的態勢。
據廣州中原研究數據，2019年增城網籤環比下跌10%。
與此同時，全年增城新批面積達248萬㎡，位列全市各區第一，截止1月25日，增城區庫存量仍高達170萬㎡。
另外，增城一直以來都是土拍、舊改的熱門區域。
好地網統計數據顯示，2019年增城共出讓宅地19宗。而這些成交宅地實際可售面積共計368萬㎡，創下過去五年新高。
據此，中原地產認為今年增城或將
維持2萬套以上的供應，比2019年還要高，“貨倉”地位仍無可替代。可以說，新貨入市+庫存巨大的增城，碰上疫情影響，今年壓力不小。
2
置業吸引後勁不足
增城實力有待提高
雖然增城常年高居銷量榜首，但在漂亮的成績後面，其實還暴露著不少問題。
其一，投資客多，房價不抗跌。
增城不限購容易上車，但同時亦有很多投資客，這就意味著當樓市下行時，樓價更不抗跌。
從宏觀上來看，增城均價在2019上半年處於小高位後，於下半年呈逐漸下降的趨勢，跌幅高達2206元/㎡。
再以增城目前最熱門的板塊朱村為例子，近一年多個樓盤均出現不同程度的降價，跌幅最猛的竟將近4000元/㎡。
而緊鄰朱村的競爭對手知識城板塊，漲勢卻相當驚人。這也印證了那句老話：限購區的價值要高於非限購區。
其二，GDP連續五年倒數第二，人才吸引不足。
總量上，增城2019前三季度以868億元排名全市倒數第二 （廣州市統計局），僅領先從化。
這也是增城連續五年排在倒數第二的位置，經濟發展不力就難以吸引人口。
以南沙為對標，儘管增城常住總人口多於南沙，但增長率卻漸趨橫盤，南沙已逐漸穩定於5%。
從南沙的購房政策中也可以看出，南沙不僅搶人更要搶人才。
而增城過去的人口是建立在不限購的政策傾斜下完成的，當不限購的口子被撕開，優勢將逐步削弱。
增城的基建，亦被很多人所詬病
其三，交通和產業還差點意思。
作為城區剛需向東外溢的第一站，增城的交通還差點意思。
廣園快速是出了名的堵，而增天高速又預計在2022年開通。
現在已通車的地鐵有13號線和21號線，假如在主城區上班，前者換乘（5號線）+等車的過程，身心折磨。
而21號線的全線開通對增城來說是巨大利好，但奈何黃埔於同日發佈了購房新政，增城的優勢被分了一杯羹。
其實再細看全程，不難發現利好的力度更傾向於黃埔，因為21號線串聯起了幾大熱門板塊：知識城、科學城、長嶺居、黃埔區府。
反觀增城，串聯的熱門板塊就只有朱村和荔城。
再加上，目前黃埔已通車地鐵有5條。在與主城區的聯動方面，增城的交通競爭力差點意思，但與南沙比要稍好於後者。
至於產業，發展至今增城最能拿得出手的是汽車及零部件、紡織服裝產業及摩托車等傳統制造業。
儘管目前引入了富士康科技小鎮及三大千億產業群，但金融、商業等第三產業依然是其發展的短板所在。
圖源：增城那些事兒
黃埔自不必多說，憑藉強大的產業實力一路高歌猛進，是廣州第二CBD的區域，東進戰略的直接受益者。
而南沙，豐田的新能源汽車、王老吉等快消品貿易品已成為支柱產業，近些年主打的人工智能及金融與融資租賃也發展得可圈可點。再加上大灣區核心的定位，風光一時無兩。
綜合來說，增城要想和另兩區掰手腕，實體經濟方面需要再上一層。
3
那增城還值得買嗎？
買房子需要結合個人的實際需求來選擇，對比其他區域，增城能成為廣州銷冠，絕對是有其自身優勢。
01
不限購
增城是目前在廣州能不受社保限制、無門檻購入首套房的唯二區域（另一個為從化）。
而南沙、花都、黃埔都是針對人才的政策，簡單點說，增城是隻要你有錢就能買。
02
土地溢價率低，樓價低
雖然增城是土地出讓大戶，但去年出讓的19宗宅地中，有13宗以底價成交，平均溢價率僅為1.8%，能預計未來的樓價也不會高到哪去。
還有很重要的一點，作為全市庫存積壓最大的區域，受疫情影響開發商在下半年很可能按捺不住，或將推出更大力度的優惠促銷，撿漏的機會不要錯過。
03
1字頭房價+1小時通勤市區
單論房價，增城不是最低，但要同時滿足“1字頭房價+1小時通勤市區”的優勢，非增城莫屬。
隨著地鐵21號線的全線開通，從增城通勤天河更為便利。尤其是部分臨近地鐵的板塊，已經邁入1小時通勤市區的生活圈。
04
交通綜合樞紐的打造
針對自身的劣勢，增城也在努力改進中：打造兩個一類客運樞紐，這點是與國家灣區核心南沙區數量相當。
其中的新塘站樞紐更是享盡天時地利：集高鐵、城際、地鐵於一身，連接穗莞深三地，是廣州東融入灣區經濟圈的高地，戰略意義重大。
可以看出，增城的交通是要打造出城際間的聯動，從而帶動片區價值，而非僅滿足於區域串聯。
綜上，個人認為選購增城要遵循近地鐵、配套足、前景好的原則。具體到板塊上面，若資金寬裕首選新塘，其次是朱村和荔城。
新塘距離市區近，目前配套已逐漸完善，如無意外，預計今年開業的商業中心有3個（凱達爾印象城、增城合生匯、新塘金鉑天地），目前已有不少寫字樓進駐，產業結構正在優化中，優質學校、醫院也較為集中。
朱村有21號線，雖有科教城的規劃，但具體的基建配套尚未落實，之前炒得虛高的房價熱潮逐漸褪去。
荔城作為區府，生活配套和居住環境都很好，但遠離市中心，更適合當地客和外地客。
不得不說，由於市場供應和政策原因，增城依然是廣州銷冠的最有力競爭者，但部分被炒作得一路攀升的板塊也透支了未來三五年的時間。
如今面臨“內憂外患”，增城怎樣揚長補短，決定了其後續置業的吸引力。
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