用户4253174189153

看题主提出这个问题的时候是2019年年初，现在回答的时间是2020年年初，时间过去了一年，房贷市场的变化也比较大，目前根据银行的最新规定，贷款利率采用的是LPR+加点的模式，所以就按照这种模式来回答题主的问题。

6.37%的利率怎么来的？

如果是首套房的话，题主的贷款利率真的是太高了，因为按照之前基准利率为4.9%，题主的6.37已经上浮了30%。这在首套房里面绝对算一个比较高的水准。6.37%的利率其实是有两部分4.9%+4.9%×30%。4.9%成为基准利率，4.9%×30%是上浮利率。如果他用中学时的方程式的话，4.9%就相当于x，30%相当于a。也就是说4.9%是一个变量，这个变量是根据国家的调整来规定的，从2015年之后4.9%的基准利率就没有再变化，而现在这个x已经要消失，被LPR所替代。对题主来说，最可怕的地方要在于这个常量a，他将会成为题主很长一段时期的麻烦。

什么是LPR+加点的贷款利率新模式

根据央行的最新政策规定，2020年3月1日到8月31日之间，银行的所有贷款都要转换成LPR的新模式。Lpr利率报价的模式是18家商业银行根据对最优质客户的报价形成的利率，去掉最高值和最低值进行的平均值，LPR也是一个浮动利率的模式代替了之前的贷款基准利率。

简单点来说，之前4.9%的x值是由国家定的，现在lpr利率是由商业银行报价形成的另一个变量y。在这个期间房贷利率会面临着比较大的变化，客户会有两个选择，

根据国家的政策引导，大部分的客户应该都是选择lpr的模式。由于题主之前的贷款利率为6.37%比较高，因此形成了常量a30%也比较高，会导致另外一个常量b1.57%。这个常量b1.57%会始终伴随题主的贷款生涯。

LPR模式下贷款的利率会怎么变化？

在LPR贷款利率之前，银行一般约定每年的1月1号会重新计算贷款利率，也就是x每年会变一次，如果x变高则贷款利率就会提高，如果x变低，客户的贷款成本就会变低。LPR贷款利率形成之后，每个月会进行一次报价，但是是否每个月都会调整一次贷款人的利率呢?明显不是的，根据最新的指导文件，利率调整周期一般为一年以上。所以调整期限和之前的也没有什么太大的区别，只是报价的主体变化了而已。从2019年8月，新的报价机制形成之后，一年期的利率降了三次，从4.31%降到了4.15%5年期只降息了一次，从4.85%降成了4.8%。大的趋势是往下降的，但是幅度却非常有限。

题主的房贷利率会不会进行下调？

对于之前按照老的贷款模式签订的贷款，银行都会在最近一段时间联系，让客户选择新的贷款模式。如果题主选择的是lpr模式，那贷款利率的涨跌只能寄希望于银行间的市场报价，也就是y的涨和跌，但是无论怎么样银行是不会区别对待新客户和老客户的。只要lpl的利率值有所下降，那题主的贷款利率就会下降，现在从全球视角和国内经济的发展情况来看，我国降息成为一个比较大的趋势，所以题主的贷款利率下降有比较大的可能性。

四大财子

房贷利率6.37%说明是在基准利率4.9%的基础上上涨了30%给你审批的贷款，全部还完贷款相当于房价上涨10%左右，假如100万的房，按揭70万，按揭20年，基准利率4.9%计算，连本带利总共要还110万，加上30首付，总共140万，如果利率上调30%，总共20年要还按揭124万，加上30首付，总共154万，多还14万利息，总价100万的房，又增长了14%的房价增长率，瞬间给你的房价就涨了。

如果利率掉下来，银行执行4.9%老客户的利率是不会下调的，因为有合同，有约定，什么情况下，老客户的利率才会下调，基准利率变化，比如基准利率变成了4%左右，那么从第二年1月1日，开始重新计算，老客户利率，重新计算房贷按揭，或者基准利率变成了6%也会重新计算，增加按揭，当然，一般的银行都会有一个条款，只降不加。

如果有机会，还是要交钠，住房公积金，之后把商业贷款转为公积金贷款，公积金贷款的利率，相对非常的稳定，现在执行的是3.25%，比现有的基准利率，优惠了35%左右，相当于房价优惠了15%以上，利率对房价的调控，一般人没有计算过，其实就是这么现实，会省很多钱，明白了吧？

好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问，可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。

乐福居

只有基准利率的下调老客户的利率才会下调

你的首套房贷款利率是6.37%，说明是在房贷基准利率之上上浮了30%，你应该是在近一两年买的房子，属于限购高峰期，不少城市都是上浮20%、30%，个别城市深圳都上浮40%，其实利率的上浮堪比房价的上涨，对购房者来说都是出钱，利率上浮30%，如果首付是20%的话，相当于房价是上涨了13%的。

利率上浮30%，相当于房价上涨了13%，所以买房的时机很重要，不仅要看房价，还要看利率。

利率什么时候会下调呢？

房贷基准利率下调的时候，老客户的利率才会下调，什么是房贷基准利率？这个是央行给商业银行规定的5年以上的长期贷款的基准利率，房贷是长期贷款，所以就沿用了这个利率，最新的房贷基准利率是2015年底的时候确定的，具体是4.9%，那么商业银行在发放贷款的时候，可以在这个基准利率基础上上下浮动，比如2015年的房地产市场的目标是去库存，也就是打折促销，于是银行纷纷下调利率，九折利率，八五折利率，甚至七折利率都有了，那个时候买房就很舒服了，不仅房价不高，利率还优惠，但是从2017年开始，从一线城市开始的严厉限购措施就来了，措施之一就是上浮房贷利率，上浮10%还遏制不住房价，那就上浮20%，你购房热情这么高，那就上浮30%，甚至上浮40%的都有，目的就是遏制房价上涨。

有很多朋友买房的时候利率上浮了30%的，就是在限购的高峰期买的，利率如果要下降，怎么办？第一是等基准利率下调，这样你的利率就随之 下调 了。如果是一般的从上浮30%到下调为上浮20%，这个和你是没有关系的。

还有三个方法就是，第一提前还贷，第二商业贷款转公积金贷款，第三是换个银行，操作起来都有难度，想省钱当然是要付出点成本的，具体的要咨询当地的银行政策。

主做股权设计、并购，业余股民，爱好搏击

壹号股权

利率6.37%，基准利率上浮30%啊，看来您上车的时机不好啊，高利率，购房成本可够高的。

现在已经批贷还款了，只有一种情况可以影响到您的还款金额，就是央行调整基准利率，目前的基准利率是4.9%，是2015年10月24日央行公布的，已经是近十几年来最低的住房贷款利率了，到目前已经快5年没有变化了。只有这个利率发生变化您的还款额还会发生变化，利率增高，还款额提高，利率下降，还款额下降。

文中开头说的上浮30%，这是各个商业银行自行调整的，这个之后是否调整都与您没有关系，你在整个贷款周期内都是上浮30%的。近期有消息说，个别城市的首套贷款利率下调指的就是这个。

举个例子简单说明一下:

老张贷款100万，贷25年，当时办理时利率上浮20%，等额本息月供6370元。

若，央行调整降低基准利率为4.5%，则老张实际利率为4.5%*120%=5.4%，新的利率生效后，月供为6081元，比原来月供少了289元。

若，央行未调整，贷款银行利率调整利率上浮10%，此时老张还款额不变，仍月供6370元。

注:基准利率调整后并非马上生效，各个银行也不一样，有的下个季度生效，有的第二年1月1日生效，具体可以看一下借款同。

所以，对于已经批贷的只能寄望于央行调整了，但调整也是一把双刃剑，央行也有可能调高利率，如果提高，相应的月供也会增加。

点头像加关注，购房交易不迷路

小崔聊房

1.这是什么地方呀，真是够黑的:现在基准利率是4.9，6.37就是基准上浮了30%;

2.现在房贷没有固定利率，设置固定利率是违规的。固定利率，6.37这么高，银行倒是开心的。

3.这个上涨的幅度，30%，至贷款结清前都不会变。基准利率，是央行根据当年的经济形势和资金市场的状况，会有调整。2019年央行的基准利率如果下调，住房贷款的利率在2020年1月1日会相应调整。

4.还有一种情况，央行的基准利率没变，商业银行调整房贷的定价:上半年资金比较充裕，一地的住房市场通行的利率是上浮30%，到了下半年，可能由于房产市场的原因，变成上浮20%或15%了，如果市场没有变化，下半年商业银行一般额度紧张，有可能会变成上浮40%。

同一年的贷款，也会有不一样的情况。

信贷员鱼二

经常关注楼市的朋友就知道，不同时期买房，它的房贷利率是不相同的。有的朋友买房在基准利率上甚至还有折扣优惠，有的朋友买房在基准利率上有上浮甚至上浮，比例很高。

那么有朋友问了，首套房贷利率是6.37，如果现在利率掉下来了，银行会不会给这些已经贷款成功的老客户下调利率呢？

今天我们就来讨论一下，如果房贷利率下调，银行是否会主动给老客户下调利率？

一，首套房贷利率6.37，如果是按照固定贷款利率执行的，利率掉下来了，银行是否会给老客户下调利率？

我们都知道在以往的房贷申请当中，我们的房贷利率是按照基准利率+上浮比例来进行执行的。

也就是：（固定房贷利率执行）房贷利率=基准利率（4.9）+上浮比例（10%或15%或20%……）

而这也是大部分购房者申请房贷的执行利率标准。而且在之前的执行政策当中，房子的贷款年限最长是30年，但一旦确定贷款年限之后，你的利率就固定不变了。

换句话说，之前按照固定利率执行的房贷利率，银行不会在利率掉下来之后，主动去给老客户下调利率。之前是贷款利率6.37，房贷利率掉下来了，你的房贷利率同样是按照6.37支出月供执行。

但是有一个好处就是，在2020年的8月30日之前，银行会通知各个购房客户去更改房贷利率的合同。

而且从2021年开始，每年都有相应的调整，那个时候才有可能，银行主动的去结合实际的市场利率和加点系数，来调整你的房贷利率。

而目前的情况来看，如果是按照固定房贷利率加上上浮系数执行的，即便是你是首套房房贷利率特别的高，6.37银行也不会主动去下调你的实际利率。

二，首套房贷利率6.37，如果是按照lpr+加点系数形成。利率掉下来了，银行会不会给老客户下调利率？

Lpr加点系数形成现在的房贷利率，其实是从2019年的10月8日就开始在逐渐实行。当然截至目前为止，仍然是部分城市在执行，也有一些城市还是按照之前的固定房贷利率+上浮系数来执行。

按照政策的相关规定和要求来看，Lpr+加点系数执行的房贷利率是一年一签，而且lpr和加点系数都是根据市场的最新利率进行相应波动和调整的。

也就是：（lpr执行）房贷利率=lpr+加点系数（可以为负）

这种情况下，由于是签的短期合同是一年一变化的。那么市场的房贷利率如果下调了，银行就会在第2年和你签署新合同的时候，执行下调之后的房贷利率。

换句话说，最新的lpr利率执行的房贷，如果市场的利率下掉了，银行会主动给老客户降低房贷利率。

当然了，这是目前我们看到相关政策的一个规定，具体能不能落实还要等到2020年8月30日左右。到那时看看是不是把所有以前固定的房贷利率转为了最新的lpr房贷利率执行。

而且还要等到2021年的时候才能真正的确保，当银行利率下调时，银行到底会不会主动去下调购房者的房贷利率。短期内我们也只能跟着这样的政策去猜想，或者以后房贷利率方面的执行政策又有了新的变动，就不得而知了。

三，小结

总的来说，即便你首套房的利率是6.37，假如有一天利率掉下来了，银行会不会给老客户下调利率，还是得继续观察一段时间，目前还不能特别准确的下结论。

但是按照理论上的政策规定，之前固定贷款利率执行的，即使利率掉下来了，银行也不会去给老客户下调利率。而按照最新的lpr+加点系数形成的贷款利率，银行会结合当时市场去给老客户下调利率。

当然这仅仅是一个讨论，具体的话我们就让时间来证明吧。

但是需要提醒大家的是，即便是房贷利率是6.37，实际上它并没有我们人民币的通胀率大。换句话说，6.37的房贷利率实际上就是银行给给你的福利，完全是不需要还的，通货膨胀都抵御不了。

这样来看，与其去纠结房贷利率是否会被银行主动的下调，不如去选对自己的城市选对自己的优质房子来得更关键更重要。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

首套房贷款利率6.37，如果现在利率掉下来了，银行会给老客户下调利率吗？我先抛结论，贷款利率是写进合同的，就算银行想降低利率也不可能，并且银行是盈利机构，没有动力能促使银行主动降低利率。

一、贷款合同上会明确写明贷款的利率，银行无论是降低还是提高利率都是违约行为，实际中根本无法操作。

题主的贷款利率6.37%是非常非常高了，是目前基准利率上浮30%，虽然这个利率非常高，但依然符合法律规定。一旦题主和银行签订了贷款合同，贷款利息会清清楚楚的写进合同里。

假设你和银行关系非常非常好，银行决定给你降低利率，也无法在原来合同上操作，因为利率是明文规定的，受到法律保护的，违反合同约定等同违约。银行只有解除原有的贷款合同，再和你签订新的一份的贷款合同。但这在实际操作中根本不可能执行。

二、银行是商业盈利机构，赚取更大利润是最大目标，利率下调周期银行也不会主动给客户下调利率，降低自己利润。

我们要明白银行是一个商业盈利机构，不是慈善机构，最大的目的就是赚取更大的利润。利率就算下调只是意味成本下降，银行能合理合法的赚取更大的利润，银行为什么会给购房者下调利率降低自己赚的利润了？

例如手机在不同的时间段价格都不是一样的，后期由于手机产业化销售价格下降，商家会给前期高价购买手机的人退款吗？这显然是违背商业逻辑。

三、贷款利率不会随着利率的波动而波动，不是在保护银行也是在保护购房者。假设贷款利率忽然上涨，银行也不能调整你的贷款利率。

银行不能随意调整贷款利息不仅仅是保护银行的利润，也是保护购房者的利益。我们要知道利率不仅仅有下降的周期，也是有上涨的周期，如果贷款利率上涨，银行上调你的贷款利率，让你月供压力忽然增加。你肯定也不愿意。很多购房者都是倾家荡产购房，月供都是达到家庭最大压力，如果银行随便提高贷款利率，随时让购房者无力缴纳月供的。

综上所述:首先贷款利率是写进合同，受到法律保护，就算银行也不能随便调整；其次银行是盈利机构，根本没有动力促使银行自我降低利率；最后银行不能随便调整利率也保护购房者，让银行不能随便提高利率。

我是从业15年的资深专业地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

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冷眼看地产

这是什么时候对方房贷利率，有那么高吗/6.37%相当于基准利率4.9%上浮30%,一套房最近没有这样高的利率的。

房贷利率变动是跟随基准利率变动而变动，上浮幅度是不会变动，因此楼主的首套房利率上浮30%是不可能改变的，利率要变动的话，需要央行降息才行，但降息也不会影响贷款利率很多，比如降息25个基点，变动的利率也就是25*（1+30%），也就是32.5个基点，执行6.045%的还贷利率。

目前按揭贷款执行IPR加点形成，央行规定首套房利率是不得低于4.85%，但暂时不涉及存量贷款，正在研究存量贷款的加点改革，如果进行加点改革，购房者可以与银行商量执行新的LPR加点标准。

也就是在IPR基准利率上加多少个基点，执行新的利率，但有合同存在，这一按揭贷款利率要降低很多很难，

这一利率上浮幅度太大，购房者怎么会签订如此之高的贷款合同，有点蹊跷，或许这就是一个假设。

杜坤维

这个问题，我们得区分“房贷新政”前后两部分进行区别看待: 在2020之前的存量浮动利率贷款，只要原合同执行的贷款利率并非固定利率，那每年的1月1日，都会根据最新利率（央行贷款基准利率）水平进行房贷利率的调整。

比如说，首套房贷利率6.37%，就是指在贷款基准利率4.9%（5年期贷款基准）的基础上上浮30%，即4.9%*1.3=6.37%，如果基准利率下调则房贷新政也会随之下调，已购房者的月供也就相应减少。但如果仅仅是商业银行根据当地房贷信贷政策对上浮幅度30%进行调整，则已购房者的月供不变。

也就是说，除非是央行基准利率4.9%变化的前提下，已购房者的月供才会跟着升或减，但央行贷款基准利率自2015年10月以来已经五年未调整了，因此你的月供不会变。

现在的关键是，2020年3月1日起将现在存量浮动利率贷款利率定价基准转换为贷款市场报价利率（LPR），已购房者要么选择固定利率，要么就是选择LPR。

第一，如果你选择将房贷利率转换为固定利率，那就不会有什么变化的。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。那么，一旦选定之后，以后还房贷期限内利率不再浮动。

第二，从基准利率转换为LPR，即选择“LPR+加点”形成房贷利率。LPR是贷款市场报价利率，每月20日发布一次，是不断变动的，这意味着如果选择加点形成的房贷利率，那么，以后的房贷利率将随着LPR的升降而或升或降，月供也随之增或者减。

总之，固定利率的客户，还款期限内还款利率不再浮动。切换至LPR的客户，尽管还款期限内月供有所浮动，但“加点数值”不变，这个“加点数值”应等于原合同最近的执行利率与转换后的LPR的差值，比如说6.37%与现在LPR（4.8%）的差值就是6.37%-4.8%=1.57%，也就是157个BP。像您这种情况，肯定应该是选择加点形成的浮动利率为佳。

东震木

我也是这样，回答是不能，如果利率下调到4.9你可以这样：几年后可以转卖给家人，让你家人买公积金先，然后过户下，以后再过户回来。这样就省钱了。以下参考你计算值不值

房子满5年且是唯一住宅的免征个人所得税，满2年以上（含2年）的免征增值税，满5年（含5年）的免征营业税。另外契税是一定要缴纳的，缴纳标准如下：

1、90平方米以下首次购房的按1%缴纳；

2、90—140平方米按房价1.5%缴纳；

3、140平方米以上按房价3%缴纳买方承担（二套房按3%收取）。

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