天上
我国所有土地使用权中最长的是商品房住宅的土地为70年最短的，有40年产权的土地。在购买二手房中要清楚的了解到这块土地的使用用途。
商品房产权与土地使用年限的关系
土地的拿地时间决定了商品房的使用年限。70年产权的计算时间为开发商在拍卖土地当天记起。例如开发商是在2010年拿的土地，房子在2020年才建好出售，产权到期为2080年。在我们的生活中还经常看到很多开发商是在2000年的时候拿的土地，在2018年才建的房子出售，整整不见了18年的使用时间。
产权到期怎么办：
产权到期之后，土地将归为国家所有，土地上的建筑物为业主个人所有，业主可以再次申请土地使用权，根据当时的地价水平缴纳土地出让金。根据《城市地产管理法》第二十二条和《物权发》第一百四十九条，有相关内容规定，补的费用不会超过5位数，最低不得低于15.6元每平米。100平方的房子最低交1560元即可。
影响房价的因素
土地随着近些年来土地的价格越来越高，地王频繁的出现。在我们居住的二手房小区里面，旁边出了一块高价地皮，旧小区它的地皮也随之涨价，将房价也跟随上涨。
交通越来越完善，出行就变得更方便了。例如之前坐公交车去上班要45分钟，现在地铁直接通到周边那坐地铁去上班只是15分钟，大大的减低我们的生活成本和通行时间，路通了，价值自然就上来了。
配套的增加，我们的生活变得更便利，出门就可以买到菜，附近就有医院学校各种的大型商场。学校影响着我们接送小孩是否方便，大型超市影响着我们平时的生活用品买卖。
城镇化人口越来越多，到2020年国家城镇化率60%，预计在2030年达到70%，在城市人口越来越多，房子的价格也随之而涨。
通货膨胀逐年在增加。例如100块，在2000年可以一家4口人吃三天的饭，现在100元只够一家4口吃一天的饭，可见钱越来越不值钱了。
产权时间决定了房子的价值吗？
这个问题我们不能从单面性去观看，要从双面去分析。
- 房子例如在2000年建的，当时购买价格1200元每平方，现在出售价格为12,000元每平米，价格相差了10倍，根据通货膨胀来计算，在这20年中通货膨胀了3.33倍，10倍减去3.33倍，还有6.67倍价格是增值的了。随着时间段的推移，房子不断没有降价，反而还增值了。
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- 两个开发商同时在2000年的时候拿了土地。A开发商在2000年的时候就已经建了房子，出售1200元到现在他的市值可以出售到12,000元每平米。B开发商在2019年才建房子出售价格为24,000元每平米。随着时间的推移，B开发商对比A开发商，A开发商确实是折价了。
总结：房子不可以说随着时间的推移他的价值将会被大大打折，而是考虑到房子是随时间的推移，它的溢价空间会逐步减少。
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有点意思A
我就经历过，我们买二手房的时候以为是七十年，中介都说七十年，确实土地权限就是七十年，可是他们拿地到当时有二十年，产权时间是五十年了，我们所有的证件都办完了，才发现这个问题，找中介没办法，中介法务都出来说没问题，只能看以后国家政策走向了，我们没办法，咨询了相关部门都没有确切的答案，到后来说赔几千块钱，赔钱了事，中介蛮横的说，我要是没门路我天天都让你们搞没了，所以无奈接受，最后我们折损卖掉。
小豆芽的二三事
众所周知，在我国，房屋是有产权期限的，多则70年，短则40年。于是，有朋友就问了，买二手房时，别人已经住了几年或十几年，买房时有考虑折价吗？
一、房屋产权和土地使用权
土地归国家所有，这是由我国社会主义性质决定的。而在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。
在商品房交易中，一般说的使用年限70年，指的就是住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的（商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年）。但实际上，商品房的土地实际使用年限基本都不足70年，因为土地使用年限是从开发商拿地开始计算的，从楼盘开发周期来看，最早一期开盘就少掉了2年，后面开发的2、3、4期，甚至10几期的楼盘，土地实际使用年限只会更短，购房者接房时，不动产权证上的期限也就越少。如果遇上开发商囤地，隔很多年才开始开发的楼盘，或者是已经被买卖过几次的二手房，实际产权年限还会短很多。
二、影响二手房价格的因素
在二手房市场中，房屋产权期限的确会被购房者纳入考虑，但真正影响二手房价格的因素有很多。
1、学区
我国是一个人口大国，也是教育大国，而适龄儿童就读指标是与房子挂钩的，“学区房”的概念应运而生，并且越炒越火。而由于学区指标的存在，部分名校都需要提前三年落户，新房从修建到接房一般需要2-3年，接房后还不能马上落户，因此很多人买二手房，就是为了学区指标而来的。
2、路段
二手房多数地处城市中心地段，有完善的商业配套，交通便利，超市娱乐等一应俱全，年轻人刚到一个城市落脚，需要一套住房扎根，新房位置离上班地方太远不方便，就会选择买二手房拎包入住，距离上班地点近，配套完善，生活方便。
3、养老医疗
随着国内老龄化人口增多，越来越多人买房养老，而老年人身体健康状况不佳，为了避免突发情况，选择在医疗配套完善的小区尤为重要。二手房多数位于城区内，邻近医院，社区医疗服务中心随处可见，对于老年人养老及身体健康有很大帮助。
当然，除了以上三点因素以外，影响二手房价格的因素还有很多，这里就不一一列举了。
三、产权期限能否作为买二手房议价的筹码
从影响二手房价格的因素来看，房屋产权期限不是唯一条件，购房者会纳入买房考虑因素，但卖房一方则不一定。
举个例子，楼梯房多为90年代甚至80年代修建，房屋建筑年代久远，而且有可能已经被转手交易了几次。如果以产权期限为筹码去议价，或许卖方会说,“虽然房子已经很久了，但正是因为这样，未来拆迁的可能更大，到时还能获得拆迁赔偿，为什么要折价卖呢？”这的确有道理。因此，买方无法通过产权期限缩短这一点，来说服卖方折价。
但换成是电梯房，本来就是因为房龄相对较新，而且电梯方便，所以比楼梯房更受购房者欢迎。因此，如果电梯房已经住了几年或十几年，产权期限缩短，则有可能被当作议价的筹码。小黑建议出售电梯房以5-10年为佳。
综上所述，房屋产权期限70年，是由我国国情决定的。在二手房交易中，房屋产权期限缩短，也有可能被当作议价的筹码，但绝不是唯一条件，对二手房价格影响不大。
我是小黑，房地产资深从业者，感谢阅读，如果喜欢请关注“文说楼市”，更多精彩好文等您来，欢迎大家在评论区留言！
文说楼市
您好，商品房产权70年，这句话其实不怎么完整，应该是商品房土地使用年限为70年，房子跟土地是分开的，房子属于个人财产，永久不动产，土地属于国有，住宅性质的土地使用年限为70年，所以在买房子时，不用纠结其土地使用年限还剩多少年，因为房子跟土地是相对独立的，相反，二手房的价格因为地段交通，教育医疗等因素影响下，有时候二手房的价格还会比新房的更高。那么这里就要说下，如果你买的房子其土地使用年限到期了该如何处理。
一般情况下，土地产权年限根据使用性质不同分为三种
40-50-70年。
其中70年产权是住宅房。但是有一点要搞清楚，土地使用年限与房屋使用年限是分开的，房屋属于不动产是个人财产，受宪法保护，所以土地产权到期跟房屋使用权是相互独立的。
根据物权法第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满后自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后，有约定的根据约定，没有约定的根据法律规定办理。
所以，土地产权到期，不是代表房子到期了，这个不能混为一谈，希望通过我的解释说明，对这方面有大致了解。
木子的想法
今年刚买了一套房，是新房明年收房，虽然是70年产权，但是因为最后一期房了，所以土地使用权过了18年了，就意味着我拿到房子只有50年的土地使用年限！
但是周围打听一圈发现这个房比同地价的便宜快两千块钱一方，考虑再三就买了一套130平的房，用同样总价只能在周围买套九十多的！我和老公都过了三十五岁了！仔细想想算了，五十年后我们都不知道还在不在，管那么多干嘛！
起码能知道一点，就是我现在能住得宽宽敞敞的，五十年后说不定房子也不值钱了，没什么可纠结的了，也没什么值不值！
zengqin2018
我认为：
在购买二手房时，应该考虑建筑物的折旧；
建筑物的折旧，需综合考虑物质折旧、功能折旧和外部折旧的影响。
01
建筑物的折旧
为了把建筑物的折旧搞明白，我们举个例子。
小刘最近想买房，一直纠结是买二手房还是一手房，纠结的原因有二个：第一，二手房，不用装修，拎包入住，方便、省事。但是，小区的环境不是很理想，房子用了快8年，多少有点旧；第二，如果选一手房，比二手房贵，但小区的环境很好，给人很舒服的感觉。
如何取舍呢？
小刘经过调查，二手房所在的小区是2011年竣工交付的，房屋建筑面积100平，带装修的，成交价格为96万元（不含税）；
与二手房相隔不远的一个新小区，与它同户型同面积的房子，与开发商谈判后，价格为120万元，如果采用上面这套二手房的装修材料、工艺和标准，装修公司报价为18万元。
假设：楼面地价、建筑安装工程费、专业费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等于120万元。
那么，建筑物的折旧大致是多少呢？
120＋18－96＝42（万元）
那么，这42万元的建筑物折旧，都有哪些因素的影响呢?
02
影响建筑物折旧的因素
影响建筑物折旧的因素，包含物质折旧、功能折旧和外部折旧。
（1）物质折旧
比如：建筑物的外墙、屋顶、楼梯、门窗的损坏等；
（2）功能折旧
二手房小区建设时间较早，小区的地下停车位已经爆满，业主不得不将私家车停在地面，为此，业主经常因为这种情况而争吵；
新小区采取人车分流的模式，车辆全部停在地下，小区的布局和绿化非常合理，给人很美观的感觉。
（3）外部折旧
离二手房小区的围墙不到200米的地方，有一条人工湖，因不是活水，一到夏天，蚊子、苍蝇较多，小区居民反映多次，一直没有解决。
另外，小区正门外的道路进行了重新修理，道路通畅了，但是也带来了一个问题：汽车噪音很大，影响居民正常休息。
以上情况，就属于外部折旧。
03
结语
购买二手房，是需要考虑建筑物折旧情况的。影响建筑物折旧的因素包含了物质折旧、功能折旧和外部折旧。在计算折旧额时，通常采用房地产估价的方法进行测算。
我是@江南的文蕴世界，喜欢读书、思考和写作，与您一起探讨房地产话题，共同成长。
江南的文蕴世界
我一直就纳闷呢！这些年房价涨得傻子都能赚钱，所以谁也不考虑这个问题，不管是新房一两年，还是老房一二十年，价格居然全部差不多，我不知道他们怎么想的，即使土地使用是七十年，可是房子设计的都是有年限的，一般的住宅也就五十年，住了二十年的房子还卖新房价，如果不是为了升值我想不明白怎么会有人买？
和和16
你好 我想发表一下自己的意见。
我说下当时买一个二手房的经历。
买房我也想买一个新房，户型好面积大，环境好居住舒适的，关键是实力不允许啊！那就只能根据自己的实际情况出发，选择能买起的房子，因为自己上班和孩子上学的原因，就在城墙内选了一个二手房，（98年的房子）这个房子主要是交通方便，小学到高中都有 其他配套都有，当时也就3000左右，当时首付还借了几万，贷款15年，月供只有800（当时工资低，现在来看月供确实不多）。
当时主要考虑的是自主孩子上学，毕竟是老房子，至于你说的房子折价，没有考虑过多，当时真实想法就是实在不行 就等拆迁，毕竟是市中心，房子不值钱，地段还值钱！
回想起来真不容易，房子还是根据自己的实际情况出发，能买2环不买3环，地段决定你的房子价值，会抵消折旧的！
西安三叔
很多朋友把商品房的产权年限跟土地出让年限搞混，拿到过房产证（不动产权证）的朋友应该知道房产证上有明确的土地出让年限70年，但是房产证办理下来的时间一般都是要短于70年的（哪怕新房也是如此）。尤其是在一些二手房交易过程中，很多购房者拿到房本的那一刻才发现自己的房屋土地使用年限已经过了好多年。那么这样的情况是不是可以允许卖房者折价出售呢？从目前情况来看，购房者还是没有这个地位的。借此机会简单谈谈我的观察。
所谓的产权70年一般都是土地出让年限，不过根据物权法规定房屋所有者其实不用过分关注这点
我经常跟我的朋友讲过这个道理，根据目前的趋势来看哪怕未来70年土地出让年限到期了，作为房屋所有者来说只要不是出售房屋，其实是可以坐视不理的。也就是说物权法保护了房屋所有人的房屋所有权，你购买了自然是可以居住的（只要房屋不塌）；土地年限到期了，如果想要出售那么补缴一定的土地出让金即可，换句话说如果不出让（出售）自住其实是不用补缴的。几点观察：
第一、房屋本身的价值其实就是土地价值，土地价值高低其实还是周边资源附属决定的。曾经我在一篇文章中提到过这点，为何一座城市市中心的房价会比远城区的房价高那么多？都是一样的土地，都是一样的钢筋水泥为何差距好几倍？其实还是因为资源配套的原因，就以我身边的例子来说，市中心的房产2公里范围内有2-3个大中型公园、1-2个商业中心、3所公办小学2座公办初中等。这样的情况在很多城市的市中心普遍存在，但是郊区呢？恐怕一个菜市场都很难见到吧。这就是我一直说的房价其实本质还是周边资源配套的体现，资源配套越完善房价自然就越高。
第二、二手房买卖更是这样，多数二手房都是处于资源相对比较完善的区域（要不然大家月不会买）购房者没有议价能力是肯定的。房产供过于求是事实，但是资源从来没有出现供过于求的情况（而且未来很多年会一直这样），哪怕是如今的北上广深优质资源也是稀缺的，要不然也不会老城区与新城区的房价差距这么大。再说的直白点，甚至不少购买二手房的朋友并不是相中房产而是房产背后的资源，比如：学区房、学位房等。既然大家都这么直白，那么土地出让年限甚至房屋屋龄其实只是次要参考因素。
优质二手房从来不缺买家，条件一般的二手房其实也没有多少议价空间和投资必要
第一、以房龄或者土地出让年限不够来跟卖房者议价多数情况下是没人搭理你。其实当你开始询问二手房或者有意向购买的时候你已经处于被动的地位，为何会这样？其实卖方很清楚你购房的目的，在房产税、空置税等惩罚性税种没有出台情况下，不少持有多套房的朋友是可以继续持有的。毕竟只要城市在发展，理论上是城市的资源配套也是会逐步完善的，房价会持续上涨的。
第二、要想真正实现“房住不炒”最关键的其实还是做到资源配套足够。不知道大家对于炒房是如何理解？我对于炒房的理解一直都是“炒资源”，房产背后的资源才是炒的原始动力。这也是为何对于一些劣质地块，开发商无人问津的原因，因为开发商更深知这个道理。
综上，买二手房的朋友基本都是没有多少议价能力的，毕竟多数二手房购房者都是刚需为主，而且刚需购房者购房考虑的资源配套更多，交通、教育、医疗等。换到你自己身上，当你选择的都是优质二手房的话（劣质的你也不会选），你会给对方议价空间吗？肯定不会。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产壹贰叁
大家好。
房子是永久产权而土地为70年
房子通常不到70年就老的不能住了，到时候就是拆迁或者统一收购后翻新。
土地到期后可以续租，但是要看国家有没有其他用处，如果有，会补偿拆除房子的钱，然后收回土地，如果没有，交纳土地费用，可以继续使用。
土地费用没有想象的那么贵，但不知道会不会涨，你的房子不是也涨了吗
