2018年，隨著農村宅基地確權的完成，農村將迎來宅基地騰退潮。你，或者他，都可能突然間收到一紙騰退宅基地通知。

那麼，騰退是怎麼一回事？事實上，騰退一詞在法律上並沒有規定，其一般也沒有《土地管理法》規定的一系列前置手續，其性質為協議搬遷，即被騰退人自願與騰退方簽訂安置補償協議後，騰退人支付補償金並拆除被騰退人房屋的行為。

簡單地說，就是騰退方（通常是村委會）跟你協商給點補償收了你的宅基地。但是，由於騰退嚴格說來無法律依據，無法定程序，無補償標準，處於弱勢一方的被騰退人常常面對維權難的局面，這也是法律界公認的現狀。

遇到騰退問題，不管是誰，都是頭疼事。這不，北京郊區的劉女士就體會了其中的維權艱難。

劉女士家的騰退困局

前段時間，劉女士一家收到了宅基地騰退的通知，讓這個普通的農村家庭一時間愁雲滿天。要知道，這個家族祖孫三代八口人，主心骨和勞動力就劉女士自己。平日裡，她既照顧年邁的父親，也要照顧身患重病的弟弟和妹妹，家裡的裡裡外外，全靠她忙活操持。

從騰退開始，這一家人就過得膽顫心驚。村裡招數實在太多，找人說情、敲門砸窗、甚至以“強拆”相逼，這讓本就弱不禁風的劉家人難以招架。面對少的可憐的補償金，劉女士決定用法律的武器來維護家族的合法權益。經多方打聽，她最終走進北京在明律師事務所，委託段福惠、畢文芳律師，為其爭取公平合理的補償安置利益。

段福惠告訴她，騰退這事兒，雖然沒有法律規範，沒有嚴格的程序，甚至連補償款都懸而未決。但它絕不是“法外之地”。無論是拆遷還是騰退，其最終都是為項目建設用地而大規模拆除房屋，都需要項目主體來進行補償安置，而只要有補償安置方面的政策，就意味著可以通過談判協商的路徑獲得最終的理想補償。

談判“三部曲”扭轉局勢

第一步：全面掌握騰退項目的背景和政策信息，伺機爭取談判的主動權。

律師先從調查項目信息入手，全方位瞭解了劉女士騰退項目背景和政策。通過一個偶然的渠道，律師又得知開發商對徵收的地塊需求較為迫切，只等徵地結束，馬上動工。針對這一點，劉女士在律師的指導下，和騰退方進行了初步的溝通商談，邁出維權第一步。

第二步：找準談判時機。時間過早，容易暴露己方底線，不利於最終拿到合理補償；時間過晚，房屋已經拆掉了，就會陷於被動。

通常，談判不是一蹴而就，會有很多輪，與大領導的談判也往往在最後出現。在律師的指導下，前幾輪談判時，劉女士以聽為主，後來瞅準時間截點，當開發商領導出現時，劉女士亮出了乾貨，一戰定輸贏。

第三步：騰退談判時切忌猶豫不決、患得患失。要做到心中有數，不盲目攀比。談判時進退有度，當機立斷，方能既拿到理想的補償安置，又獲得心理上的滿足。

劉女士雖然在談判桌上取得了勝利，協議還沒有簽訂，隱患猶在。談判桌上的言辭必須落實到白紙黑字，才能生效。這時，律師需要協同劉女士出場了。最後一役，歷經四個小時，在律師的幫助下，談妥了安置面積、補償款的數額和發放、選房交房等細節，最終簽訂了騰退協議。

至此，短短一個月的時間，在律師的幫助下，劉女士在騰退的過程中大獲全勝，獲得六套安置房和將近1000萬的淨貨幣補償。

作者丨在明律師

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