軌交是一座城市開發的引擎。地鐵所經之處，必將改頭換面。
有鄉親來信：既然軌交有如此魔力，為何火車站周邊開發總不盡人如意？
這個問題有意思。
在西南，形成規模的樞紐有虹橋、上海南站。當初大虹橋開發，不斷有人拿南站為例，“火車站周圍怎麼能造商辦？”
事實是最好的回擊。大虹橋現在風聲水起，不需要我再贅述。相反，南站的更新效果仍然未知。
很多人眼中的毒藥，師爺看來是靈丹妙藥。火車站適不適合做商務區，需要辯證去看。
產業集聚不佳
商辦是一個地段崛起的標誌。環線時代，選址商務區靠的是流量思維。
火車站人流集聚，也有四通八達的軌交網絡，是典型的流量入口。
在入口建商務區，打造一箇中心轉化過境流量，輻射周邊完成產業升級，全世界屢試不爽。東京火車站便是典型。
不過這種模式引入國內，卻走向了反面。南站周邊的面貌陳舊，髒亂差的攤販餐飲扎堆。有鄉親說這是外來人口需求導向的結果，我先且不論。
師爺看的是產業。南站規劃時，有關部門結合附近工廠林立的環境，計劃騰籠換鳥引入文創產業。
這個創意開始不錯。參考北京798，傳媒、公關公司在改造後的廠房辦公，既先鋒又拓展了空間。
時至今日，南站仍能見到不少掛著“新媒體產業園”字樣的辦公區。
然而，零星的牌子蓋不住南站產業集聚差的事實。上海最好的文創公司在靜安寺/淮海路一帶，再不濟也要徐家彙。
為何會這樣？文創產業是典型的客戶導向，離金主越近越好。在上海，他們的客戶是市中心的奢侈品公司。
至於廠房的寬敞空間，文創企業並不敏感，輕資產公司本就不需太多人手。
你給予大面積，但租金可能與淮海路的格子間相仿。性價比擇優，你說對吧。
斷頭樞紐
不能否認南站開發遇到了瓶頸，甚至當初大虹橋規劃時，很多人拿南站為例。
火車站建商務區行不行？大虹橋開發前，主流說不適合，但去年幾個商辦成功開業，很多人就閉嘴了。
師爺常說要打破常規思維。南站和虹橋的天差地別，取決於兩者的位置。
過去20年，環線決定了上海的格局。環線內資源集聚，中環內的南站本應是受益者。
不過，環線意味著封閉，意味著空間割裂。南站大體量坐落環線內，等於再次割了一刀。
環線疊加樞紐，導致車站周邊成片的空間、交通阻隔。開發要的是資源快速集聚、流動，但南站卻在降低運轉效率。
這個，我稱為“斷頭樞紐”。
當環線優勢無法有效實施，劣勢就會突顯。 鄉親們認為是外流人口造成南站面貌不佳，其實沒有抓到本質。
為何國外沒有這個弊端？因為人家高架是放射狀，是開放空間。大虹橋的成功，也是如此。
二次開發
脈絡通則百業興，虹橋樞紐的空間就很通透。位於外環外避免了環線切割，西側開闊的白地足夠支撐要素集聚。
相反，上海環線周圍綠化帶密佈。雖然對城市生態裨益，但也無形阻礙了南站周邊要素運轉的效率。
虹橋樞紐牢牢抓住長三角。松江南站也是同理，具體可見《上海之根的松江，該朝哪裡看》。
上海南站二次開發，如履薄冰。
根據規劃，這裡將打造長三角企業的總部經濟。有關長三角一體化，我說過是上海與江浙的要素交換，即上海擠出勞動力換取江浙上市公司總部。
南站具備條件嗎？打上一個問號。
別的不說，西側的莘莊商務區就很可能截流。外環外的莘莊軌交上蓋，要素具備且開發品質更佳。
這好比莘莊截流徐家彙的消費人群。未來，莘莊商務區對南站商辦的衝擊，已經能夠預見。
更不要說大虹橋。面對來勢洶洶的外圍截流，二次開發的南站還需守得雲開。
用卓越思維，讀懂上海！
閱讀更多 西南話事廳 的文章
