從2016年開始的濟南樓市短週期延續兩年後到頂了嗎？在樓市傳統的“金九”到來之際，從區域樓盤價格戰、首付延期或特價噱頭，到部分購房者駐足觀望，濟南市場上的一些變化耐人尋味。
26日，在張莊路一在建樓盤的售樓處前，銷售人員拿著廣告單頁在街頭招攬購房市民。 記者王鋒 攝
持幣觀望
“139平方米的戶型真的很合適您，近期就開盤了，最好能早點定下來。”8月25日，在八里橋路附近君御世家樓盤工地門口，帶王先生夫婦看完樣板間後，置業顧問趁熱打鐵向他們介紹樓盤附近規劃、配套……王先生夫婦這次看房，不僅有家裡老人相陪，還叫上朋友一起來參謀，在諸多樓盤中比來選去，君御世家最近推出的34層高層的毛坯房對他來說挺有誘惑力，“首套房的話首付55萬吧，感覺還行。”
就在兩個月前，王先生相中的房源是精裝或毛坯還是個未知數，而與這棟高層同屬一個地塊的其他3棟小高層自去年底開盤以來都是精裝，售價在1.9萬元左右，近期降到了1.8萬元。這次該樓盤從精裝回歸毛坯的一棟樓，推出了66套108平方米戶型，置業顧問放出風來售價在1.5萬-1.6萬元。
在工地門口，當天帶女友來看房的小李由於沒有和置業顧問預約，吃了個“閉門羹”，只好委託工人用手機拍了108平方米戶型的視頻，試圖全面瞭解該樓盤的利弊。“這棟高層的南邊是鐵路，中間區域還不知道未來規劃，就是價格感覺還合適。”小李租住的房子在張莊路附近，工作地點在第五人民醫院周圍，首次置業的他想把家安在西部，為此從陽光新路到西客站周邊新舊樓盤他幾乎掃了個遍。從去年開始他就關注君御世家和旁邊的天琅這兩個樓盤，直到最近兩個月發現樓市逐漸向買方市場傾斜，慢慢從持幣仰望到持幣觀望，看房的頻率開始變勤，從價格到區域交通、學區都格外關注。
毛坯售價雖然低於精裝房，但讓人有些意外的是，君御世家現場置業顧問建議記者最好同時買車位，售價在16萬到25萬元之間，雖然沒有明面上說捆綁車位，但優先購買車位選上房的幾率更大。“我仔細問過，低價車位沒有產權，有點接受不了。”小李說，他想先觀望一下，等最終開盤時間敲定再作決定。
短兵相接
位於張莊路廣友茶城南的兩個主打改善需求的樓盤——君御世家和天琅市場知名度頗高。在君御世家工地斜對面的一家小超市裡，超市老闆說本來君御世家熟化開發廣友茶城南兩塊地，連售樓處都蓋了，案名也起好了，結果在土拍時天琅的開發商搶走了最好的一塊地。
該超市老闆所說的土拍是2016年12月的一次拍地，在競價79輪後，天琅開發商宣佈拿下靠近匡山小區中路的廣友茶城南B地塊。當時君御世家已建起一棟歐式風格售樓處，結果給他人做了“嫁衣”，變成天琅的售樓處。君御世家不得不另尋他地，在堤口路和濟齊路路口新建了接待中心，車接車送看房客戶。此後，兩家樓盤在市場銷售上形成了事實上的競爭關係。
2017年12月24日，天琅首開，均價2.2萬元；幾天後，君御世家也首開，同面積戶型、同為精裝，售價低於2萬。今年上半年濟南市場波瀾不驚，兩家樓盤自帶節奏推盤，倒也相安無事。誰料下半年，先是建設主管部門在7月份出臺禁止“毛坯借裝修”變相漲價的規定，後是整個樓市大環境發生變化，加之兩個樓盤區域認可度與其知名度不匹配，為了加快回籠資金，一家變招應對市場變化，另一家也亦步亦趨。
前不久，天琅置業顧問放出消息，一改前期的精裝房，最後一棟樓改推毛坯，認籌價要1.7萬元左右。8月25日，在匡山小區中路上，天琅工作人員手持宣傳頁“掃街”，不厭其煩地向路人推介正在認籌中的毛坯房，雖然只給出一個1.7萬-1.8萬元的區間價格，但相比此前的精裝房已屬大幅“跳水”。對手變招，君御世家也跟進，將最後一棟未開售的高層改毛坯，認籌價格更下探到1.5萬元，首付50萬-60萬元，在濟南二環內對剛需頗有吸引力。
樓市變化
細微之處看變化，同一地段互為對手的君御世家和天琅市場競爭折射濟南當前樓市向買方市場傾斜。從看房贈禮品吸引客源，到近期首付分期、特價噱頭、中介分銷等，再到變相降價，樓市本輪行情漸變。
第一個變化是競相拉人，眼下樓市不缺房子，最缺的是人，為了拉客戶，各樓盤也是絞盡腦汁，從抽紙、大米、花生油升級到掃地機器人，甚至買房贈黃金。這個月剛需族小鄭剛剛在高新區三盛國際花園籤合同，本次開盤優惠5萬抵扣10萬，99折扣，優惠後價格為19900元每平方米，並且贈送9.8克黃金，較之前開盤的2.3萬便宜很多。不過，贈黃金不是人人都有份，須是交首付的前50名購房者才有機會獲得。
第二個變化是首付分期，自從“一成首付”重出江湖後，開發商為圈客戶不惜低下身段，首付從半個月延長到兩三個月，這和去年首付不夠一定額度無法進場選房大相徑庭。南部一處樓盤8月初打出“30萬首付住南城”的口號，後經記者求證，該樓盤推出一批75平方米戶型，總價160多萬，首付可以分期支付，先付30萬，兩三個月延期交上剩餘款項。此後星瀚城、璀璨悅府等新項目也給認籌客戶發送信息均稱可首付分期。不過，在住建部等七部委部署整治樓市專項行動中，其中一項整治重點就是打擊通過提供“首付貸”採取“首付分期”等形式，違規為炒房人墊付或者變相首付款。雖然開發商在當前樓市整治背景下不太可能為購房者墊付首付，但採取首付分期實乃為吸引客戶的一個手段。
第三個變化是市場上頻現變相降價，以特價房、存5萬抵10萬等促銷活動拉人氣。在樓盤集中的東部，新東站片區一樓盤打出精裝13499元/平方米起，而此前該樓盤精裝售價一直在1.5萬元，如果剔除精裝成本，毛坯價格可能更為便宜。不過，有購房者表示所謂特價房不過是一層日照不足的變異戶型，其他樓層均價仍在1.5萬元以上。
第四個變化是中介分銷，行情有變，嗅覺靈敏的開發商從年中以來加大與中介合作力度。出入一些樓盤，時常可以看到身穿白襯衣的中介帶客戶看房，有時樓盤營銷中心中介比客戶還多。在去年樓市尚處於賣方市場時，在信息不對稱的情況下，存在有中介違規收取服務費的情況。
第五個變化是臨近“金九”，樓盤推盤頻次加快，開盤售罄變成賣不完。就在8月26日，位於CBD的高端盤龍湖天璞加推精裝房，售價在28990元-29990元，大戶型去化最好。而西部新入市的璀璨悅府均價1.7萬元左右，精裝房去化一半，轉入順銷。
濟南時報
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