作为越南的第一大城市和经济城市，胡志明市就好比越南的“上海”，它拥有全国最发达的交通系统、最悠久的历史和最丰富的文化。明白了胡志明市的情况，就差不多知晓了越南的一大半。
自2015年越南颁布了允许外国人购买越南当地房产的新法律后，胡志明市房地产市场发展火爆。
短短十个月，核心商业区就上涨了一倍有余，上涨的房价里，既有对过去房价下跌的修复型补偿，也有购房者看好越南经济的成份在内，但更有恶性炒房的原因。
今天，本文将对胡志明市进行全面分析，一同来分析胡世明市和它的房产市场。
1 胡志明市的由来
胡志明市原名西贡，其与上海开港有着相似的经历，最先由法国人占领，法国人以此为殖民东南亚重要据点，由此打开了西贡市现代化进程的序幕。
法国对西贡的影响，不次于列强对近代上海的影响。
因其在东南亚地区独有的繁华，西贡在上世纪40年代被称为“东方巴黎”。
本节将从城市格局和经济发展两方面来述说：
城市格局上：
法国工程师Coffyn于1862年为西贡做了第一个城市规划，他在城市范围内建立方格路网，以满足城市的发展需要。
这些合理的举措为西贡发展提供了机遇，至1942年，Coffyn规划范围内的城区人口达到100万，西贡是当时少有的百万人口城市。
胡志明市的地标Bitexco大厦
早期的西贡市城市格局，有两个相对成熟区域——东端的西贡和西端的Cho Lon，它们保持一定的距离，中间是大段为建设的区域。
得益于Coffyn的规划，两地交通开始便利，最终在1953年Cho Lon正式并入西贡。
在吴庭艳南越政权（此时胡志明市是南越政权的首都）统治时期，越南建筑师吴日树计划在西贡和Cho Lon之间建立一个行政中心以摆脱两头大、中间小的尴尬局面，但这些都因为越南战争而作罢。
此后，该城市发展格局极端不平衡的问题成为了历史遗留，至今也没解决。
经济发展上：
目前胡志明市是越南最大的经济中心，它的GDP占了国内生产总值的五分之一，它的预算占了国家预算收入的近三分之一。
胡志明市在对待外资方面上较越南其他地区更为宽容，这里的外国人几乎占了整个越南外国人的1/2。
目前，胡志明市就像几十年前的上海，一方面它与中央政府博弈，以实现更大的财政和政策自治，另一方面又寻求国际财政和技术援助，鼓励私人开发商参与到城市的建设和发展中来。
2 胡志明市的问题
首先需要明确的是，越南首都河内，不论是从城市规模还是经济建设上与胡志明市都不是一个等级。
首先，胡志明市已经形成了完整的都市圈（河内却很难看出这样的趋势），在整个越南国民经济中占比较大，就很容易产生一个与中央争权的问题。
胡志明市政府很容易和中央政府产生矛盾，因为其首要任务并不是向中央政府寻求资金，而是寻求更多的自主权，来保留其各方面的特权，以期更快发展。
其次，城市扩张和环境问题。
由于历史遗留，胡志明市的城市发展十分碎片化，城市过渡的扩张导致配套设施不足、严重的土地和资源浪费等问题。
并且，许多城市扩张区域是低洼地区，很容易造成洪水泛滥和城市塌陷。
胡志明市的水上集市
但这只是盲目扩张造成的一类问题，另一类是城市的拥堵和污染。
由于房地产市场的高歌猛进，许多胡志明市城区的各项目之间缺乏协调，造成使胡志明市的许多资源被浪费，难以对周边区域产生有效的联动。
胡志明市有700万辆摩托车
最后是胡志明市的住房差异和环境问题。
胡志明市人口贫富差距日益扩大，城内商品房大多是针对少数群体开发建设的，大多数平民收入无法支付胡志明市现在的高房价，贫民窟问题成为胡志明市发展的困扰。
尽管越南目前正在权力下放，但这种情况也造成了地方政府的城市规划缺少上级监管，造成对土地的过度开发，这也是转型期城市的特点。
3 胡志明市房地产市场现状
越南的商业房地产开发始于20世纪90年代初，随着经济改革的逐步，越南政府对房产投资态度越来越开放。
越南政府于2005年推出了《投资法》，为外国投资者提供了投资越南地产的平等机会，并且还允许外资银行可以在越南全资开设银行业务（汇丰银行很幸运地成为第一家），一系列的政策旨在让外国投资者在投资房产时会感到安心。
胡志明市房产市场目前存在住房需求与供给的错位配置问题。
随着外资的不断进入，胡志明房地产市场也在进行不断变革。
尽管来投资的外国人大多家境富裕，对住宅环境有一定需求，但其对胡志明市的高端楼盘吸收率依旧十分有限。
因此胡志明市的高端房产数量下跌，价格虽然上涨但幅度不高。
而对胡志明市的本地人和来工作的人群来说，他们大多数人依旧住不起高端房，因此低端楼盘持续火爆，价格也持续走高。
由于生活在胡志明市的大多人群买不起中高端楼盘，因此都挤进了胡志明市的期房市场，造成了强盛的需求，其租金回报率为7%左右，远高于其后的马尼拉和纽约期房市场。
4 胡志明市房地产前景如何？
在经济转型和商业房地产市场的推动下，胡志明市对商业发展的需求不断增加。
虽然大多数土地不能由投资者拥有，但考虑到商业空间短缺，投资者购买或租赁房屋（土地）仍是一个较好的选择。
在越南改革之前，越南实施了以中央计划为主导的土地分配制度，这限制了投资和城市土地的转让。
但是，它也容忍了一些官员的小规模租房。
因此，越南此前就已经积累了一些非国有投资经验，这些经验使胡志明市在房产改革时期能相对熟练的处理有产权引起的一系列问题。
越南的经济稳定为外国投资者进入越南房地产市场提供了良好的机遇。
它的产权制度正在持续改善，但外国投资者想要进入越南房地产，仍可能会受到不公平待遇，例如在房屋贷款方面和税费方面，外国人会受到一定限制。
越南河粉，被公认为越南的特色食品。
尽管竞争环境不平等，但本地和外国人投资者在越南房地产市场上的私有拥有某种默契。
外国投资者对租金较高的大型项目更感兴趣，而国内投资者则专注于租金较低的、单一用途楼盘开发。
此外，越南政府支持外国投资者以合资企业的形式与国内合作伙伴合作，这为外国投资者提供了进入越南房地产市场的途径。
投资者与土地所有权租赁期相关的产权不平衡，国内外投资者机会不平等是胡志明市房地产市场最大的问题之一。
但是利益总是和危险并至，胡志明市的房地产无疑是充满诱惑性的。
投资它就像投资20年前的上海一样，从长期看，只要有合理的把控，还是较大的升值空间。
胡志明市邮局，明显带有殖民地时期的建筑风格。
不过，国内对越南投资仍存在一定疑虑，这是因为越南政府是由亲华和反华的南北越政党共同组成。
虽然越南的宏观经济相对稳定，但微观的经济政策（尤其是对华政策）存在一定偏差，这很容易对中国投资者造成一定困扰。
中国投资者投资越南房地产需要十分谨慎，投资之前，仍需要深入了解越南房地产政策以及一手信息。
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