臨近年底，有人已按捺不住開始做旅遊攻略，打算春節期間浪浪浪，一掃一年的疲乏，而在攻略制定中，酒店的預訂漸成關鍵一環。
玩得開心之外，現如今很多出遊者更期待住得舒心，甚至有些人乾脆就不去遊山玩水，直接找個酒店葛優癱幾天，不言而喻酒店在出遊者心中的地位日漸上升。
此外，酒店也正成為資本市場的心頭好。據觀點指數的統計，截止2019年9月，以酒店作為底層資產的資產證券化產品規模達141.1億元，僅次於商業廣場資產規模，高於寫字樓為底層資產的產品規模。
顯而易見，酒店正成為商業地產資產證券化的重要業態，而在2019年前11個月的資產證券化產品發行中，我們發現房企是其中的主力軍。
50強房企搶跑酒店業不是新聞，早已有之。但是在新的酒店業形勢下，房企想要保持優勢資本地位，需要抓住新一波中高端酒店的發展時機。下面明源君將詳細談談為什麼要抓住中高端酒店發展時機？怎麼做才能把握住這波發展機遇？
高端酒店業績堪憂
經濟型期待改善
房企做中高端酒店正當其時
在《2019中國酒店集團規模TOP50排行榜》中，華住酒店集團位列第二，其創始人兼董事長季琦曾表示，中國酒店市場擁有10億人群的大眾市場和4億中等收入市場，這意味著酒店消費主體還在經濟型和中檔，但是行業內人士們漸漸發現，在中端之上，逐漸衍生出中高端酒店需求。
一般來說，攜程酒店依據品牌、價格、酒店評級綜合判斷檔次，攜程掛牌價400元/晚以上，且評級為國家級4星，攜程高檔型及以上的酒店一般劃分為“中高端酒店”。
一、做高端酒店成本高，同時業績堪憂
房企做酒店以往多“被動”，向來主打高星、豪華級，既能彰顯品牌地位，亦能為住宅帶來高溢價。且他們大多數選擇和國際知名酒店品牌如萬豪、希爾頓、凱悅等合作經營，比如綠地、世茂、金茂都是如此。
但是不可忽視的是，高端酒店成本支出高，回報週期長，一般持有期為40年，投資回報週期普遍在25年左右。
且自2013年起，所有星級酒店平均每間房可供出租收入連續同比下降，酒店經營毛利率從2006年的41%下降至2016年的31%。不過到了2017年，這種情況有所改觀，但是高端酒店的頹勢依舊明顯。
高端酒店成本高，收入下降，經營何解？於房企而言，早期酒店經營可由住宅補貼，不過現如今開發業務都借錢艱難，酒店業務得自謀出路，增強其盈利能力。所以綜合來看，房企除了得增強自有品牌能力，做高端的思路也得變。
二、酒店消費中，無論商務還是旅遊，中高端市場需求漸大
近年來，一批批經濟型酒店開始自我救贖，迎來改善。國內酒店三巨頭錦江國際、華住、首旅如家均如此，直接跳過經濟型，開店資源向中高端傾斜。
都往中高端傾斜，那麼中高端酒店市場有需求嗎？眾所周知，酒店住宿需求主要來自商務出行和旅遊。
先從旅遊來看，2011年我國的人均GDP約5000美元，2018年，我國15個城市的人均GDP都出超過了2萬美元，而有更多城市進入了人均GDP超過1萬美元的行列。表明我國開始進入成熟的度假經濟時期，在這種消費升級下，遊客對品質和品牌也愈發注重，這些都拉動中高端的需求。
其次從商務出行來看，根據攜程商旅與與艾瑞諮詢聯合發佈的《2019年中國商旅管理市場白皮書》顯示，80、90已經成為了企業的出差主力，其中男性佔6成，女性佔4成。要知道這一類群體對住宿的需求不同於60、70後，有得住便好，在允許報銷的範圍內，他們期待住得更好。一般經濟型他們看不上，高端又會超出報銷範圍，所以中高端成為最佳選擇。
三、國貨熱潮下，房企有能力和優勢扛起發展中高端酒店的大旗
實際來看，房企做中高端有優勢，首先房企本身就是酒店物業最大的業主，其次做中高端資金壓力相對較小，譬如做一個高端酒店得花費幾億、甚至幾十億，資金佔有龐大，做中高端酒店，房企投入可降低一半。
此外在國民意識覺醒，國貨受追捧之際，明源君認為目前是酒店自主品牌崛起的最佳時機，而房企經過多年的管理沉澱，以往被動做酒店，現在可主動應戰。
而碧桂園在這方面就先行一步，碧桂園酒店於今年9月推出全兩大全新主力品牌“鳳悅”（中高端商務會議酒店）及“鳳悅輕尚”（中端酒店）。
房企做中高端酒店
方便拿地
還可配合多元業務
可能有人說，做酒店這麼麻煩，房企幹嘛掙這麼難掙的錢，明源君認為這看法“淺薄”了，房企做中高端酒店，可謂大有“錢”途。
一、做中高端，方便拿地，拿便宜的地
現在房企的拿地條件越來越苛刻，除了限制房企規模，很多地塊招標中，會要求開發商有開發酒店的經驗，部分地塊會要求企業必須開發酒店。
且中高端酒店可以提升一般能級城市形象和城市競爭力，房企房企通過投資酒店建立與當地政府良好合作關係，企業有機會通過較低的價格獲得土地。
譬如2009年，某頭部房企競得武漢項目時，該項目土地性質為綜合用地，共佔地3.46萬方，規劃建築面積108.
64萬方。該地不適合建商辦項目，只能建酒店，該房企因有較強的酒店運營能力，為其競得這個地塊助力很多，最終該項目平均樓面價僅為120元/平方米。二、增加現金流，拓寬融資渠道
銀根趨緊，現金流為王的時代，房企做每個多元業務都不止於玩玩打打，必須追求穩健的現金流，不然後果很嚴重。
房企具備了優秀的酒店運營能力之後，中高端酒店在有利的市場環境下可產生優秀的現金流。據公開數據顯示，併購萬達之後，富力的酒店板塊收益持續保持穩健增長，2018年酒店板塊運營收入由2017年的24.3億元增至70.9億元，所擁有的經營淨利潤（不包括融資成本及折舊）增加192%！
有了運營能力還能搞特許經營模式，輕資產輸出其管理能力，總體來看，可以收取這幾類費用：
1、有的酒店為了保證酒店服務質量，品牌方會向品牌店派駐店長，實現統一管理，店長的薪資福利費
2、按房間數一次性收取加盟費
3、每年按照加盟店營收的一定比例（一般是5%-6.5%），收取加盟管理費。
可以看出，這種方式是個旱澇保收的模式，於現金流非常有益。綠地酒店，捲土重來的萬達酒店都是採用這種形式。自2018年11月萬達酒店發佈超中端酒店品牌--萬達美華以來，該品牌已簽約19家酒店，都屬於輕資產模式。
同時現金流穩健，可發行資產證券化產品，也可整體打包上市，為企業提供新的，低成本融資渠道。且酒店可作為長期持有資產，未來可保值增值。
三、做中高端最適宜配合房企的轉型業務
在整體規劃上，大型房企轉型方向往往是一盤棋計劃，房企做酒店業務可以和自家多個轉型業務互相配合。
比如很多房企會做文旅小鎮、主題樂園、養老產業等，這些都需要酒店服務。且這些業務，對於酒店需求不會是經濟型，中高端是比較合適的搭配，所以一定程度上，房企做中高端酒店便於完善自身的產業鏈。
標準化建設
自建銷售矩陣，關注服務體驗
房企做中高端酒店更容易成功
中高端酒店看起來誘惑滿滿，但是房企能否真正坐上這趟盈利快車，還得有一身硬本事做到降本增效，最大限度獲取利潤。下面明源君將從以下幾個方面談談具體方法。
一、中高端酒店想要有好的回報，標準化建設是保證
中國酒店已經過了野蠻成長期，運營開始走向理性和專業。萬達酒店設計院的相關負責人表示，中高端酒店投資要想實現好的回報，產品研發是前提，標準化建設是保證。
據邁點記者瞭解，上海青浦萬達美華項目僅在工程建設階段就有146個模塊點，各個部門一起協作，且嚴控節點，有問題隨時反映隨時調整，最終這個項目從簽約到開業只花了5個月，降低成本。
作為有開發經驗和酒店運營經驗的房企，做標準化建設有絕對優勢。
二、自建銷售渠道，搭建精細化會員體系，減少對OTA平臺的依賴
酒店的流量入口很多，攜程、美團、大眾點評、購票平臺等不一而足，一方面這些OTA平臺可為酒店帶來流量，另一方面酒店過於依賴這些平臺，導致平臺對酒店的佔有率和把控力提升，進而對酒店佣金一再上調。2015年，華住因佣金上調，曾對幾大主流OTA平臺“全面斷開線上線下合作”。
而房企要做中高端酒店，憑藉自身的品牌優勢，可建立自己的直營渠道。一般來說，需組建APP、微信公眾號、微信小程序等矩陣平臺。比如華住、碧桂園、亞朵等都有自己的直營矩陣平臺。
其次要注意構建精細化的會員體系，增加使用黏性。
譬如碧桂園酒店為提高用戶忠誠度，成立了常客忠誠計劃——鳳凰鑽石會，目前碧桂園酒店已經積累了400多萬的會員。
碧桂園鳳凰鑽石會的會員級別 圖片來源：碧桂園酒店官網
且搭建起一系列會員增值服務及積分體系，並設立3種會員身份等級(銀鑽、金鑽、黑鑽)，適用於碧桂園酒店集團旗下的品牌酒店和主題酒店。
同時會員的專屬權益還會不斷升級，比如可以用於南航里程兌換，或者在會員積分商場兌換哈根達斯、貓眼電影、百果園、騰訊/搜狐/愛奇藝/優酷視頻等產品或抵扣券，拓寬了會員積分的兌換種類和範圍。
此外選擇一些會員大戶進行跨界合作，擴充會員數量。比如今年618期間，萬達酒店、綠地酒店和碧桂園酒店等19家酒店和京東PLUS會員達成達成了深度合作。
通過合作，京東PLUS會員就可領取這些合作酒店的專屬“金卡”，享受相應酒店集團提供的京東PLUS會員專屬折扣、額外積分獎勵、房型升級、延遲退房、專屬禮品等各類便捷服務，使用範圍可覆蓋全球超過15000家酒店！
這樣一來可直接關聯到電商人群，擴充酒店會員群體。且有自己的會員體系，更易培養消費者的使用黏性，這相當於一個養成系遊戲，住酒店體驗好的話，於住宅也有品牌彰顯效用。
三、服務產品化，做好基礎服務，更受客戶青睞
目前很多酒店在服務、衛生方面，廣為詬病。如何做好服務，中高端品牌亞朵可以視作為這方面的專家。
互聯網服務設計中有個說法叫“峰終”定律，意為顧客或用戶在歷經一段服務體驗時，有一個“峰值”（感覺最好）和“終值”（體驗結束時的感覺），如果這兩個點的體驗好，人們會忘了體驗中其他不適的記憶。因而服務設計中抓住“峰值”和“終值”尤為關鍵。
亞朵酒店基於這個“峰終”定律，將顧客第一次入住亞朵到再次入住的過程劃分成十二個節點，進行服務設計，配置服務資源。例如亞朵會在客戶進入酒店大堂後，考慮到客人可能比較疲倦、口渴、著急，會提供表中的三項服務來提升服務強度，其次在客人走得時候來個 “別友甘泉”，文藝還別具一格，終值體驗感十足。
當然除了這兩個點的設計外，其他節點也會有一些特別的操作，比如亞朵的床、枕頭選用好的品質，地毯降低成本。在用戶有預設的地方，不讓他失望，給他驚喜。
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