01、
前段時間，富力地產發報了。
在排名前幾的巨頭房企之外，之所以能對富力保有特別的興趣，主要，是因為舊改。
畢竟，在不斷重申“房住不炒”和“三穩”之外，2019 年底召開的中央經濟工作會議明確要求了“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”。舊改，或者說城市更新，正處在風口之上。
而富力具有天然的城更基因，不但是從上世紀90年代就開始做舊改的“先行者”和“老行尊”，也是數十年如一日，深耕舊改領域的一股重要的力量。
從前段時間公佈的2019年業績來看，富力全年權益銷售1382億，營業額908.1億，淨利100.9億，其中營業額和淨利分別增加18%及16%。
算是穩健。
同時，在城市更新方面，富力保持著足夠的體量。
截至2019年，富力已簽約的合作城市更新項目超過了70個，規劃總建築面積超過了7000萬平米，可售面積超過4000萬平米。
放眼全國，這家千億級房企的城市更新土儲面積，僅次於年銷售額五千億級以上的融創和恆大。
富力的舊改在公司項目體量中佔比之高，足以讓它成為觀察舊改市場的一個不錯的樣本。
02、
作為一個紮根舊改的公司，富力的財報有著一些有趣的特點。
比如說，“麵粉”的價格比較便宜。
2019年，富力集團在全國32個城市共取得38幅地塊，新增權益貨值1220億元，面積939萬平米，新增拿地平均地價為2600元/m²。
地價年年水漲船高的時候，富力拿地均價卻在逐年走低。
這是怎麼做到的？
2019年，富力的權益地價僅244億元，比2018年降了34個百分點。當年購置的38幅土地，買入時間幾乎都集中在前7個月。
通過招拍掛拿的地減少了，通過城市更新轉化出來的土地卻沒有減少。2019年，富力成立多個區域發城市更新集團。當年，通過三個城市的城市更新項目轉化了179萬平方米土地儲備。
這些透過城市更新項目轉化出的土地儲備，極具成本優勢。
03、
另一個不太被注意到的優勢，是土儲的結構。
眾所周知，在房地產的黃金的二十年裡，城鎮化紅利洶湧，房子供不應求，各能級城市同漲同跌。在那個年代裡，下沉到三四五六線城市的高週轉，是一個房企擴容規模的最好手段。
舊改的轉化週期很長，需要“守”，也有很多不確定性，一個項目需要5年甚至更長時間。也是因為這樣，許多堅守舊改業務的公司，在規模大戰中都落下陣來。
但時移世易。
到如今，城鎮化的紅利期進入下半場，各個城市開始了搶人大戰。一二線城市更容易擁有人口的持續淨流入，房價擁有更堅實的支撐和上漲的動力，而三四線城市的房價，已經出現了空心化的危機。
如果一二線與三四線持續分化，那麼土儲結構上押注一二線的，也可以輕鬆收割一波地塊的增值。
這個時候，深耕城市更新業務的房企，有機會收穫更多的紅利。畢竟，做舊改的都知道，一二線和大灣區才是全國城市更新的主戰場。
比如說，截至2019年底，富力城市更新項目面積分布中，一二線城市以及大灣區的佔比就非常高——一二線城市的面積佔比92%，在大灣區面積佔比達到60%。
憑藉在高能級城市擁有的，足夠低價的“麵粉”，富力的財報中，毛利率亮眼。
數據顯示， 2019年全年，富力在售項目210個，分佈在國內的26個省份（含直轄市、自治區），其中在一線及二線城市的協議銷售比例最高，銷售金額人民幣884億元，佔比約64%。
2019年，富力地產的物業銷售毛利率34.9%，集團毛利率達到32.8%。
管理層在業績發佈會上是直言不諱的：
“舊城改造由於土地成本比較低，足可以支撐公司在三四線城市的毛利率的表現。”
04、
那麼，接下來，富力打算怎麼發展呢？
很簡單，穩健
比如說，繼續減緩在招拍掛市場拿地的力度。
公司聯席主席李思廉在業績會上坦言，在土地方面富力還是會保守一點，
再比如說，繼續推動舊改土地轉換。
李思廉在業績會現場透露，2020年，還會繼續加快舊村改造，轉化土地。
對於未來的發展，李思廉表示，預計未來數年內通過城市更新項目轉化的潛在土地儲備超4000萬平方米。”
局姐翻了一下其他重倉舊改公司的業績發佈情況，無一例外地，都在強調在城市更新方面的堅持，而更多的房企，正在努力擠進舊改的賽道里。
看來，富力偏安一隅，默默挖了20多年的“護城河”，已經成了未來房地產市場決勝的關鍵力量。
以上。
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