走样的小七
首先我们看，公寓的优势1、总价很低2、首付更低3、将来出租肯定赚钱4、公寓商业性质不占名额，这些是挺诱人的，但是公寓投资的坑究竟有多深？
房子收益无非两种：一，出手转售赚差价
二，出租赚租金
第一点：转售赚差价，交易税高达20%以上，商业性质的公寓转售税费相当高1、增值税及其附加税：转让价与购入价的差额征收增值税。应缴纳增值税：（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%。2、印花税：税收核定价×万分之五3、土地增值税：差额的30%-60%（本次以30%计算）4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%，即个人实际所得金额20%，个人实际所得金额=转让增值额-各种税额，之前看过一套公寓，总价在26万，假如5年后升值为36万转售，差价10万元
（36万-26万）÷（1+5%）×5.65%+36万×0.05%+（36万-26万）×30%+（36万-26万）×20%=7.34万元
也就是说，买套假如算26万一套公寓，就算苦等5年后升值10万，转售时单税费就要缴纳7.34万元以上，算下来5年收益只有2.66万元。
投资26万，5年毛收益仅仅2万多。加上5年时间的通货膨胀、货币贬值，这套公寓折腾下来基本赚不了钱，甚至还要赔钱。更坑的是高额的税费造成的结果是，二次交易，三次交易，越往后越转手越赔钱。投资公寓想赚取差价这条路走不通。
第二点：靠租金，就按这套总价26.6万元的28平公寓，按一套公寓年出租率80%，月租金1400元计算(问题还租不到)：年收益为：12个月 x 1400元/月x 80%出租率 = 1.34万元/年，成本回收时间：26.6万元 ÷ 1.056万元/年 =19.8年，至少20年才能收回成本，注意只是收回成本！
下面看看投资商铺的优势，1.高投资高风险高回报，2.租金稳定
第一点，高风险高回报，通常商铺的回报率为8%-10%，收益较大，但商铺要求严格，要么一次性付款，贷款只能带到5成，并且是10年，相对于商品房来说，前期投入高，如果中途退出损失会很严重。
第二点，租约的长期性是商铺具有的另一优势。因为好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值，但是商铺有房产和商业双重风险，投资者以出售形式赚取回报的，各种政策规将直接影响着后期收益，然而出租商铺最大风险就是市场波动的影响。当市场状况处于低谷时，商户会采取缩小租赁范围等做法以降低成本。对于投资商而言这无疑预示着长期负债，无力偿还银行贷款而最终导致投资失败。
最后是写字楼，优点在于租户麻烦少;物业管理不用操心，租金稳定。
对于长期投资来说写字楼相对麻烦较少，毕竟直接对公司负责，也不需要家具家电，更省事，但是目前二手写字楼的租赁、买卖市场正在成熟中，目前的市场运作机制还不够完善，不像住宅。购买写字楼的多数是成功的商务人士，在自己的生意圈内已有太多的业务需要处理，很难有时间顾及写字楼的出租和日常管理。因此造成客户不感轻易下手购买写字楼物业管理公司水平良莠不齐，造成物业价值下降，后期出手相对不稳定。
眼前对于房地产投资来说占优势的还是纯住宅，以投资的角度来看住宅投资较之于其他的投资形式优势较多。1.保值增值风险小2.盈利时间长、空间大。3.可以小博大选择贷款买房。
1.保值增值风险小。
住宅投资有自用和投资双重功能，既可通过出租来获取 收益，或是通过抵押融出资金，又可出售转让赚取差价利润。百分之七十的风险是由银行承担的，当然，新房对于这方面就没有优势了，前期至少需要两年时间见到房本，一般二手房只需要两个月甚至更少。
2.盈利时间长、空间大，住宅产权为70年，土地资源的有限相对于人口的不断增加，需求的提高，使得其价位总体趋势向上。相对于三环外的房子，三环内的房子配套设施完善，交通便利，更主要是郑州在不断发展中会吸收一些周边市县，涨幅的大小同样是以市内的房价作为基础的。
3.可以小博大选择贷款买房，借款时间长、利率低，前期投入的自筹资全不多掌握了趋势和方法技巧，投资可以事半功倍。一般二手房的首付为百分之三十，一套低首付的首付只需要百分之五，甚至零首付，一方面，一套房子能够融出房价本身将近三到四倍的资金，对于公司资金周转等方面，所以国家不会让房价大跌，毕竟牵扯众多行业的发展，另一方面银行承担大部分风险，百分之三十就已经是极限，大量出借资金得不到回笼，会导致国家经济大萧条。
单纯解决限购问题，其实早在几年前便发布了针对借名额买房的政策，一切都是正规程序，将利利益责任划分明确，只要找到合适的名额打成共识，就可以解决限购。成本问题对于房地产投资一样很重要，百分之三十的首付让刚需望而却步，其实低首付购房便可以解决这块，首付只需要几万十几万就可以正常过户，把前期费用分摊到每个月月供里，后期可以做贷款融资，形成资金链，事业定然更进一步，三环内05年后的学区房首付只需要几万十几万，将风险几乎完全由银行承担，无论是刚需还是投资都是相当大的优势。
用户67899270698
因为在房地产行业十多年，也见证了身边人很多买房的经历，今年也正好有个朋友遇到了类似的问题。
小武是我在一次开发商答谢会上遇到的，具备一定的投资头脑，一个农村来的孩子，经过在郑州的8年打拼，目前已经有了两套住宅。
第一套是刚需盘，在管城区买的房子，当时毕业没多长时间，算是强行上车，买了一套69㎡的小两房，当时的价格还是7000左右。
第一套房子虽小也算是两室了，夫妻两个也能住。随着时间推移，两人的收入也在慢慢提升，也有了孩子，就有了换房的打算，当时的第一需求就是空间大、4室、有衣帽间、景观好、物业好、交通方便。
打算归打算，但是需求不是特别紧急，就慢慢找，慢慢看，一看就看到了16年。那一年的疯狂大家也都熟知，恐慌情绪蔓延的两人，通过结清房贷-离婚-析产-抵押的方式解决了第二套房子首付的问题。这套房子也还不错，以上的需求都满足了，也一并解决了孩子的幼儿园和小学的问题，两人就又复了婚。
原本此事应该告一段落，可是人的欲望是无止境的。吃过房产红利的人是绝不会满足所持有房子的数量，另外他们还想解决中学的问题。
可是在限购的前提下，买第三套房子是没办法了，就只能考虑公寓、写字楼、商铺了。
写字楼：我的建议是直接 pass掉，郑州的写字楼市场已经饱和多年了。一路之隔的写字楼和商铺的价格能差一倍，大量写字楼入市，导致库存量过大。虽然个个都自称高端，“生态“、“智能“、“稀缺”、“奢阔”等广告词汇充斥眼球，但都经不起市场的考验。2017年上半年郑州办公市场成交40.42万㎡，供过于求明显。整体存量高达147.69万㎡，去化周期为23个月，去化压力较大。
商铺：投资商铺，基本都是靠租金获利。一手商铺的定价在于市场比较+项目实际，最终的销售价格和当时租金，租售比也就是3%左右，根据商铺的回报率来算，在保持当前租金和房价不变的情况下，完全收回成本需要200个月。移动电商对商铺冲击很厉害，一铺养三代的时期已经过去，当实体经济无法支撑高房租，商铺就会被打回原形。
公寓：相较于写字楼的过剩和商铺的低投资回报，公寓成为投资新宠。面积小、低总价、门槛低、不限购、不限贷、不占用住房贷款等优势，让更多的投资者涌入公寓市场。虽然很多人看不清楚房价走势，但是对于未来的房价还是持乐观态度，购买商住公寓的风险对于购房者来说，基本是在可控范围内的。
但是市面上的公寓鱼龙混杂，不乏小开发商、位置偏远、不临地铁、商业配套缺失等情况，一个不小心就会让钱打了水漂。投资公寓，需要从以下几个层面衡量。
1、交通
公寓本身就是用于出租，赚取租金，交通方面很重要，特别是地铁！地铁！地铁！会直接影响到租金的价格，租客的范围，出租率。所以购买公寓一定要把地铁作为第一道筛选门槛。
我们沿1号线和2号线，筛选出一些公寓产品，朗悦公园道1号、万科城公寓、海亮时代ONE 、恒祥百悦城、华尔中心、国宾中心、国控东辰、正弘城、永和宇宙星、万正紫湖公馆、橄榄城新公馆、二七鑫苑中心、丁香郡、翰林国际城、裕华满园、新芒果春天、紫荆之星、金茂城、永威V尚。以上楼盘有些严格意义上不算地铁盘，但是也加上了。
如果我们把规划的地铁线路也加上，再加个双地铁维度，那么只剩下公园道1号、恒祥百悦城、正弘高新数码港、新芒果春天、正弘城、紫荆之星、永恒宇宙星。
如果我们再加上3地铁的维度呢，我知道有一个是公园道1号（地铁1号线郑州大学站、8号线丁香里站、9号线河南工业大学站）
2、地段
地段是公寓的生命之源，直接决定了是否具备充足的消费人群及舒适的周边环境。好的地段不仅能提升出租率，还能提供好的居住体验，还有很强的抗风险能力和较大的升值空间。地段不一定非要是城市的核心，而是区域的核心，例如高新区的大学城、郑东的高铁站、金水区的国贸等等。对于生活气息更浓的，我更喜欢高新区，不仅有10万大学生的群体，还有3000余家企业、4余万高知就业人群。
3、品牌开发商
投资都要首选大品牌开发商的房子。在上一轮房价普涨的阶段过去后，未来房地产市场只会越来越分化、细化，大品牌开发商的房子价格高都是有道理的，越高品质的房子未来就越有竞争力和升值潜力，这已经成为众多投资者的共识。所以，投资公寓，也要看品牌，看项目。
4、附加值：教育
有些房企联合办学，购买公寓也可以直接有上学名额。这样的公寓不仅具备了投资或者居住的属性，还具备了教育的属性。例如朗悦公园道1号的65㎡的双气小两房，可轻松直读朗悦慧外国语中学，首付也不过15万而已。
以上就是我本人的一些建议，仅供大家参考。
房产第一线
如果不是商品房的话，我个人觉得投资公寓比较有利。
公寓：相较于写字楼的过剩和商铺的低投资回报，公寓成为投资新宠。面积小、低总价、门槛低、不限购、不限贷、不占用住房贷款等优势，让更多的投资者涌入公寓市场。虽然很多人看不清楚房价走势，但是对于未来的房价还是持乐观态度，购买商住公寓的风险对于购房者来说，基本是在可控范围内的。
写字楼：在2017年上半年郑州办公市场成交40.42万㎡，供过于求明显。整体存量高达147.69万㎡，去化周期为23个月，去化压力较大。
商铺：根据商铺的回报率来算，在保持当前租金和房价不变的情况下，完全收回成本需要200个月。移动电商对商铺冲击很厉害，一铺养三代的时期已经过去，当实体经济无法支撑高房租，商铺就会被打回原形。
选择公寓的前提就是位置好，商业带来的便利，交通便利，开发商的品质，有教育是最好不过的。
公寓本身就是用于出租，赚取租金，交通方面很重要，特别是地铁！地铁！地铁！会直接影响到租金的价格，租客的范围，出租率。所以购买公寓一定要把地铁作为第一道筛选门槛。
我们沿1号线和2号线，筛选出一些公寓产品，朗悦公园道1号、万科城公寓、海亮时代ONE 、恒祥百悦城、华尔中心、国宾中心、国控东辰、正弘城、永和宇宙星、万正紫湖公馆、橄榄城新公馆、二七鑫苑中心、丁香郡、翰林国际城、裕华满园、新芒果春天、紫荆之星、金茂城、永威V尚。以上楼盘有些严格意义上不算地铁盘，但是也加上了。
如果我们把规划的地铁线路也加上，再加个双地铁维度，那么只剩下公园道1号、恒祥百悦城、正弘高新数码港、新芒果春天、正弘城、紫荆之星、永恒宇宙星。
如果我们再加上3地铁的维度呢，我知道有一个是公园道1号（地铁1号线郑州大学站、8号线丁香里站、9号线河南工业大学站）
有些房企联合办学，购买公寓也可以直接有上学名额。这样的公寓不仅具备了投资或者居住的属性，还具备了教育的属性。例如朗悦公园道1号的65㎡的双气小两房，可轻松直读朗悦慧外国语中学，首付也不过15万而已。
以上就是我本人的一些建议，仅供大家参考。
手机用户96448037552
这几年郑州房价均价增长情况（一定要看）
图上所示是2018年郑州房价走势图，可以清楚的看到郑州房价均价从12773元上涨到13582元，2018年上涨幅度为6.3%，而2017年郑州房价年增长率为6.0%，2016年为37.6%。不知道大家看到这组数据是什么看法，我的看法是这样的：
第一、郑州房价短时间暴涨的时代已经过去了（16年上半年以前还可以），如今的房价增长仅仅与通货膨胀持平（甚至还低于通货膨胀率7%左右），要想靠房子发财短时间几乎不可能，要想等到郑州房价再次暴涨不是没有机会，但是需要等（3-5年是需要的），看你能不能熬得住了。
第二、郑州房地产投资一直在增加意味着无论是住房、写字楼、商铺等房产供应都在增加。简单的供需原理，郑州每年净流入人口在15万左右，住房需求和其他需求是稳定的，但是近几年郑州房地产投资都在维持20%左右的增长，可以说供大于求是实际情况。
第三、除去住宅外，其他产品投资收益是最低的。一个很简单的道理，来郑州工作的朋友首先面临的是居住问题，而不是其他。但是说实话这几年郑州的住宅市场一直很稳定，仅仅拿上半年全国租房市场涨价的情况来看，郑州房租还是稳定的（甚至是有些下降）原因无他，就是郑州出租房太多了。所以，在郑州投资买房的目的要想清楚了。
房住不炒，无需求不要再碰房子了（个人建议）
第一、目前来看郑州房产市场还算稳定，但是想要短时间暴涨套现离场是不现实的。如果说真的是有一份闲钱，在不具备购房资格的情况下，个人建议优先选择商铺、公寓，写字楼就算了。
第二、要考虑好位置，位置很重要。尤其是对于商铺、公寓等房产对于位置的考虑尤为重要，好的位置代表着客流量、交通便利性、未来升值的潜力等。毕竟没有人会把生意坐在犄角旮旯的地方，你说呢？
第三、投资的渠道不要仅仅限制于房产。按照如今房产不到10%的年收益率，好多理财类都会达到这个收益的。加上如今购房后贷款还需要上浮30%的房贷利率，究竟是如何选择？希望考虑好再做决定。
综上，无需求不买房是我的一贯观点，毕竟房子作为暴利投资品的时代已经过去了。各位觉得呢？欢迎关心房产的朋友积极留言、点赞、关注、转评哦。
勇谈房产壹贰叁
为什么我不建议你投资写字楼？
先摆点证据。写字楼投资市场目前的情况比较严峻，主要由于以下三个原因：
1. 写字楼价格和闲置率同步高涨，市场总体供过于求
以深圳为例，据世邦魏理仕数据统计，2017年第四季共4个项目为深圳写字楼市场带来超23万平方米的新增供应，市场连续第十季录得高位新增供应。2017年全年新增供应超109万平方米。未来五年，高力国际预计将有超过600万平方米的办公空间进入市场，空置率或在2019年达到峰值的29%。供应高峰持续，预租的放缓以及新项目的集中入市将推升市场空置率。
中国房市价格逐年增长，房市节节高升的价格对写字楼价格的影响不可小觑。买价高涨，租金却在高闲置率的制约下难以升高。写字楼市场总体呈现出供过于求的现象。
2. 产业结构的调整变化带来办公空间的需求变化
随着城市产业结构的升级调整，需要大办公空间的制造型企业数量逐渐减少，而办公日常只需电脑无需生产设备的小、微型企业更愿意选择联合办公而不愿意单独整租一个办公室。
在租户市场中，以科技和金融为深圳市甲级写字楼租户的主导产业的局面自2017年下半年开始被打破。我们发现租赁市场已日益变得更加活跃与多元化。越来越多的本土的，以及国际知名的来自房地产、专业服务、先进制造、零售、以及教育行业的租户因新设立办公室或业务扩张而对办公空间产生需求。
2017年联合办公空间一直在扩张，一些本土以及国际的重量级的运营商的加入让联合办公市场愈发的如火如荼，并且速度丝毫没有减慢的迹象。更多的跨行业的创业公司倾向于选择联合办公空间。
3. 新写字楼出现地段条件较差，投资回报率较低
城市中心的写字楼呈饱和状态，新开发的写字楼常常出现在郊区，交通与生活配套服务尚不完善。对于租户企业来说，交通便利程度是他们的考虑重点。而办公楼周围生活配套措施直接影响到企业员工的通勤，进而影响企业的招工难度，因此也是一个租户考虑的重要因素。这两点未得到满足的新办公楼，会因为这些原因导致出租难度大，投资回报率较低。
投资市场：提高租金收入、释放潜在价值成为主要策略
在写字楼投资市场严峻的现状下，世邦魏理仕亚太区首席执行官Steve Swerdlow表示：“随着租金回报率下行空间被逐步压缩，提高租金收入成为资本增值的关键。投资者除了在租金上行的市场内探索机遇，还应注重通过资产管理及提升来实现租金增长、释放资产潜在价值。”
据市场调查显示，目前大部分用于投资的写字楼都处于长租模式，短租所占比例较小。诚然，比起短租，长租方式较长的租期给业主带来的收入稳定性较高。但一个现实问题是，在企业办公空间需求越来越多样化的今天，长租方式已经滞后于市场。大部分投资者在放租时都把眼光局限在长租上，事实上，除了将其租赁给联合办公服务商做改造之外，想把写字楼租给单独的企业个体已经很难。
而短租方式较于长租，虽然收入稳定性较低，但灵活性极高。事实上，短租和长租并非两个需要非此即彼的选项。一个思路是，考虑到长短租各自的利弊，投资者可以尝试以长租为主，在长租的闲置空隙中，将办公楼放短租。倘若租期以月为单位仍不能满足灵活需求，近期新兴的办公楼租售平台17度可以让租期灵活至以周、以天、以小时为单位。
举简单例子，一个100平米的办公室以长租方式放租，两个月都无人问津的话，这两个月的闲置就将成为沉没成本。换个思路，在这闲置的两个月中将办公室按小时、天为单位放在17度写字楼平台以共享短租的形式放租，那么这部分成本便可回收。不仅可回收，带来的收益也完全有超过长租收益的可能性，此处不赘述。
从租赁方式上做创新，通过租赁方式改革来提高资产利用率，一方面能够提高租金收入，另一方面也能够通过流通率的上升打造知名度，带来新机遇。这是资本增值的关键一步，也是面对办公楼投资市场严峻现状的有效应对方法。
17度写字楼平台
现在还敢买商铺和写字楼嘛~小面积公寓肯定是投资首选啊！ 现在不限购不限贷，找个可以低首付的，门槛也低，压力不会也不大。 我个人比较推荐高新区，区域发展快，高校林立，环境也不错，现在商业配套也发展起来，价值洼地，升值空间大。 正弘高新数码港、裕华满园、万科城小世界、朗悦公园道1號、翰林国际城，这些都有卖公寓的，对比位置、地段、品牌、配套、交通来说，建议从正弘高新数码港、裕华满园和朗悦公园道1號里选！ 裕华满园交房时负面消息较多，品质貌似不是很过硬。考虑另外两个，正弘现在应该是快卖完了，对比之下，朗悦公园道1號的优势明显些，距离1号线郑大科技园站近，未来1号线和8号线换乘点在公寓附近，并且现在开业的公园茂商业是高新区最大的商业广场，未来租金和升值应该是比较大的。
手机用户96999350251
我觉得商铺的发展前景还是可观的，商铺的收益不单单是租金收益而更大的是后期的一个增值手艺，就拿客运总站后面的京莎广场来讲，每年保底收益是7%，这还只是租金收益。
再加上它二环的位置，就在京广路与航海路交叉口周围无论是流动人口还是常住人口都是非常多，后期增值肯定也会很可观。
你可以做个参考，因为我是做这行的，所以我比较倾向于商铺
华南城15838396117
个人觉得公寓比较好，首先既然是投资，当然是选择容易租出去的或者将来容易脱手的，公寓一般都是精装修的，出租容易，将来不要要了也可以很容易脱手，再者，公寓一般不需要很大的投资金额就可以得到，商铺或者写字楼都需要不小的资金
