紅太陽照東方123
去年是滿大街討論，今年是後悔去年前年為什麼沒買，沒辦法現在是偷偷硬著頭皮多付了幾萬首付買了，是不是搞笑。
現在為什麼談論的少了，因為一件事情只有很多人嚐到了甜頭大家才會出來講，出來炫耀。你看到很流行在講的時候基本上很多人已經靠房掙了錢而且講的當下已經沒有什麼機會了。
人性都是自私的，誰也不會願意把一件真正賺錢的事情告訴你。現在除了房產商，沒人會勸你買房，因為買房的終究要買，不買的的要麼首付不夠要麼是租房主義。
從現實來看，不管什麼經濟學家或則國家政策。現在買房主力是80後加一部分90後，也就是年紀在85-92之間這一段主力，前面的人基本有房而且有幾套房的有穩定生活，後面這一波才是需要真的安家和選擇一個城的時候，但說實話這波之後就輪到再一個7年，不期望00後也是買房主義，但是90後肯定還是會買房，馬上他們就面臨安家問題，避免不了。
所以房價20年後跌的多我相信，但是你希望跌一半這樣的情況，除非房價崩潰，房子我是不相信，菜價二十年後會跌到一塊多一斤的，因為一樣的道理，人也會變少啊，我不相信我們的生產力會自動變成以前的一半。
再就是不管哪裡的趨勢，大城市病通行，雖然中國地大物博，但這些現有的發展區特區，只會發展更加成熟穩定，例如大灣區，雄安新城，渤海區，上海區等等一些核心項目區域，他們只會bigger and bigger。但是一些很小的地方，可能會向市靠攏。
很多縣被埋的可能性很大，入縣需謹慎，個人覺得切記切記。
星辰一點
房價漲的到不到頭，其實是看政府調控，很多人都覺得房價那麼高，肯定會跌。這個想法歸根到底還是覺得買賣房市場是自由交易的，太高肯定就是沒人買，政府無論怎麼調控最終還是會跌。
但過去十年來看，這個思路一直都是錯的，每次國家放水，房價都漲。難道是政府想讓房地產漲嗎？政府難道不能去發展高新技術嗎？其實國家一直都是想的，有了好的技術、好的企業，出口創匯就有競爭力（因為只有你有這個技術，其他國家都沒），錢賺多了，企業會擴大規模招更多人解決就業率，平民老百姓手裡錢多了就會消費更多產品形成龐大內需，政府也能從中收到稅收解決公共預算問題，這是很好的一個正反饋。
但是問題來了08年～16年，銀行幾次放水大多數都是被動的，08年是為了解決金融危機，15年是為了解決房產庫存化的問題，只有11年給企業放貸款是為了發展高新技術，當然有些老闆們拿了錢是買房子了，這批人到現在算是人生贏家了。反而老老實實拿了政府錢發展實業的老闆們除了極少數真的跑出來，其餘九成都在市場競爭、銀行抽貸、環保趨嚴的大環境下死掉了，這可謂很諷刺了。
所以從過去來看，金融政策一直都是滯後的，08年是為了救火、15年同樣也是。歸根到底在於政府過去有一條非常完善的稅收鏈接，就是發展房地產。因為房地產拉動了太多的就業，據統計一個樓盤開盤，上下涉及上百個崗位，從農民工、律師、審計、裝修、銷售、廣告學等等，大家試想下還有什麼行業能如此帶動就業率，可謂開一個樓盤，千家萬戶有飯開。
同時，地方政府有大量的地賣，只要一賣就是幾百上千億，但是發展企業呢？幾百個中小企業的稅收收上來，估計還沒百分之十，而且事還老多啊，一會這不行，那不行的，不像賣地多爽啊，蓋個章錢就來了，老百姓還喜歡，豈不美哉。
樓主問題所說的“擦皮鞋”理論，源於美國19世紀20年代股票蒸蒸日上的時候，一位政治家在擦皮鞋時，聽到擦鞋童都去買股票了，這個政治家就想擦鞋童都去買股票了，那麼接下來還有誰會接著買呢？沒人接著買結果就是跌，所以他果斷撤出股票市場，完美避開了1929年的股災。
這個理論其實是想問，目前的樓價會不會像股票一樣由於缺乏後來人繼續的購買，導致價格無法企穩造成暴跌，這個說法可以說是半對半錯，取決於在什麼市場。
在完全自由交易的市場上，這個理論是完全有可能的，而且幾率非常大，因為買賣房子雖然比股票麻煩點，但是要買要賣還是非常快的。但是問題來了，現在買賣房子的市場是自由的嗎？
很明顯就不是，政府在15年開閘為房地產業去庫存的時候早就想好了辦法，就是限購限售。這可是大招，本來你買賣房子可能就是兩三天完成的，（以一線城市為例）你買房子的條件變成了五年社保，而且賣家不夠年限稅還多，各種條件交叉之下，你發現雖然價格還是那個價格，但是價格完全不動了，而且關鍵還有成交量，因為每年總有人有首付有戶口買，但是非常少，不足以撼動這個龐大的市場。
我看了下面很多回答，都說房價到頭了要跌了，其實是連最基本的金融常識都沒，我們就想想一個市場，買也少賣也少你想怎麼跌？你想怎麼漲？所以以目前政策來看，房地產價格長期來看就是穩中有漲，因為不漲地賣不掉，但是漲太快肯定會崩，所以最好就是平穩的漲。
而且隨著時間的推移，政策也在變化，這兩年提到一個詞非常頻繁，就是因城施策，什麼意思？簡單來說就是漲多的城市趕緊各種限購、限售，漲少的城市可以適當放鬆，為什麼放鬆？很簡單，不放鬆地方政府靠什麼吃飯啊？全國現在除了一線城市，其他城市幾乎50%的財政預算都是靠賣地啊？土地價格不高，怎麼賣？賣不出那這個城市都不用運作了。
如果覺得我的答案不錯，歡迎關注我的微信公眾號：十年金融民工，有什麼金融理財借貸問題不明白的，都可以私信我交流。
十年金融民工
其實房價早已經進入了平淡期，之所以沒有迅速走低，是因為背後牽扯方方面面，大到經濟GDP佔比，地方政府賣地收入，海量銀行貸款，此時一旦房價跳水，就會出現大量居民放棄還貸，銀行壞賬暴增，金融體系坍塌 ，彷彿推到的多米諾骨牌，引發金融危機，讓經濟衰退。
當前無論從房屋存量，還是市場需求度，除了人口流動密集的一線大城市，完全可以滿足大眾住房需要，更多的人是將房產賦予了金融屬性，把它當做一種投資，不斷的吹泡泡，這是很危險的行為，坐視房價持續上漲，無異於抱薪救火。
即使在投資領域，眾人都走的路沒有金子，即使有也被前面的人撿走了，先進場的人已經享受了房價帶來的高回報，他們屬於既得利益者，為了延續只能讓更多人入局，如果到了街頭巷尾都覺得一件事如何了，那麼它離崩盤也不遠。
今年兩會釋放的信號依然是穩金融，也就是說房價出現大幅波動可能性不大，長久來看，房產已經進入下行區間，投資風險過大，此時不宜盲目入局。
我是Roseview財經，更多問題敬請關注，歡迎一起交流討論，希望對您有幫助。
Roseview財經
家族財富密碼評論員錢小帥：
首席我們要解釋一下，什麼是擦鞋童理論：
擦鞋童理論（Shoeshine boy theory），又稱零股理論（Odd Lot Theory）是1927年由肯尼迪政治家族的約瑟夫·帕特里克·肯尼迪（Joseph P. Kennedy, Sr.）所提出，是一種股市理論，意指當擦鞋童都在討論股票投資的時候，就是股市交易達到最高峰之時，之後就會下跌。
其實這種理論的本質很簡單，當一個市場非常飽和的時候，基本上就是臨近衰退的時候
用到我國的房地產上面來，也有著其合適的地方，但又不是完全合適
房價確實一直在上漲，也不斷有著投資者賦予房子金融屬性，從而進入投資，但房市不像股市，房子的投資門檻較高，並不是大眾都可以投資的項目，並且房子的價格主要並不是由供需關係決定，這是很有趣的一點，更多的房子是依靠炒作，依靠大眾心理，依靠開發商的宣傳定價，所有人對房子的熱潮和信心使房子的價格直線上升，這符合擦鞋童理論
但房價下降的因素並不因為是市場的飽和，而是市場價格的泡沫，以及價格與人民收入水平嚴重不掛鉤，加之我國的房價在目前有著國家嚴格的調控，下降的趨勢很明顯，但在調控下一定會緩緩的下降，而不是直線性的崩盤，畢竟房地產在我國經濟中的比重太大，行業崩盤對經濟的影響過於嚴重
房價確實是漲到頭了，但與股市還是有著較大的差別，擦鞋童理論也不是完全適用
家族財富密碼
👍👍房價將進入長期下跌通道，房地產徹底打入冷宮！👍👍👍👍👍👍
首先，住房不炒將成為一項長期執行的國策，住房的價格終將趨向合理。
其次，房價即使下跌50%，也不會引起金融風險。因為在高位成交的住房佔比很少，絕大多數住房成交均價都低於當前住房均價格的50%。房價即使下跌一半，也只是在高位成交的部分住房存在風險，所以次級貸危機不可能在國內發生。
再次，目前的房價，已經讓絕大多數剛需湊齊首付都很困難，所以他們已經放棄購房；而有能力購買住房的人多數都不缺房子，如果不讓炒房，他們也沒了購房的意願。
最後，就以當前房價而論，如果北上廣深有10%的住房逃頂，也根本沒有資金來接盤，所以，對90%以上的人而言，最後階段上漲的房價跟他們沒任何關係。而且今後國家強調要均衡發展，一體化發展，北上廣深一線城市的優勢逐漸被稀釋，人口總量也被控制，房價只會下跌。
總之，當前我們國家住房總量已經足夠解決人們的居住問題，存在的問題就是分配不均，空置率高。當今大量擁有多套住房的人們，失去了拼搏的動力，貪圖安逸，國家也不會允許這樣的人大量存在。時間會證明一切！請耐心等待房產稅出來再看看。房產稅很快就會徵收了，單位已經開始測算房產稅徵收金額了。
保障民生
現在也依然在討論房子，不過討論炒房子的人是越來越少了，討論住房子還是不少的。老家是三四線以下的城市了，還是有不少的親戚朋友打算到縣城裡買房的。
說到底，房價的上漲主要原因，還是有效需求比較強。而長達20年的房地產牛市週期之後，更需要回過頭來想想房地產價格上漲的主要邏輯和推動因素。
從價格變化的本質來說靠的是供需關係，而這個供需是有效供需而不是名義上的供需。不是有價無市，也不是有市無價，而是量價相對的均衡狀態。
這次房地產週期的時間長，漲幅大，主要的原因還是需求端的變化非常明顯。主要有幾個方面。
1、人口紅利期
房子的最基本的屬性，還是住，因此也就成為了一種商品。所有商品的需求都是從人來的。咱之前的人太多了，佔據了世界總人口的四分之一。
當我們開始解決了溫飽問題之後，開始釋放出絕大的需求。對於住房的需求也是如此。也就是我們所說的“剛需”出現了。
2、人口遷移期
北漂，深漂，滬漂，漂泊在外，遠離故土成為了數以億計的人口的代名詞。從而也造就了世界上最大的規模的節日人口遷移。
資源相對集中的大城市，北上廣深，以及區域經濟中心成為了眾多人口的聚集地。巨大的人口潮汐，在城市和鄉村見湧動。
從而對於城市來說，形成了快速聚集的大量人口，從而也產生了，“優勝劣汰”的財富聚集效應。在周邊的城鎮化建設速度比較慢的情況下房價，尤其是城市的房價就飛了。能買的留下，買不起的回去。
3、貨幣超發期
在房地產行業作為支柱產業之後，伴隨的是貨幣的大量發行。只有貨幣的發行支持了足夠高的房價。從M2的增速來看，也可以看到非常明顯的曲線增長。
4、超高儲蓄率
中國人窮怕了，愛攢錢。但是，最近幾十年的上漲，已經基本掏空了，老爸老媽，爺爺奶奶的六個錢包。
人口數量穩定，增速下降，進入老齡化。人口的大規模遷移暫時結束了，主要的產業機構已經穩定了。儲蓄下降負債升高，貨幣發行的增速也在下降。
房價會相對穩定，三四線城市還有小幅上漲，是基本的趨勢判斷。住房沒什麼問題了，但是投資的空間很小了。剩下的機會是行情的階段性波動。直到我們的人均收入再度出現大幅增長。
張貴傑
簡單的套用理論，只是經驗主義。
話說回來，所謂的滿大街都在談論房子，早在十年前就是這樣了，五年前就是這樣了。當時也有很多專家教授，高談闊論，說：現在大家都在談論房子，是逃命的機會。很多人拍手叫好：良心專家！
結果呢？不用說了吧，過去十年，房價漲了多少，過去五年，房價漲了多少？很多人當時其實是可以買房的，如果當時買了，自己剛需也解決了，這些年房價上漲，資產也增值了不少，但是就等著教授們說的房價雪崩，結果房價沒血崩，自己快崩潰了。
我敢說，這樣的人不少，可能正是我們自己，可能正是我們身邊的人。
簡單的套用什麼“擦皮鞋”理論去解釋放價，只是一種迷惑性的看法，邏輯並不正確。影響房價的因素，在於城鎮化推動、貨幣超發以及資本炒作。
從這三個角度來理解，到2018年我國城鎮化率為59%，較發達國家80%以上的水平依然有提升空間，第二個角度貨幣超發，現有有所緩解，M2增速從過去13%放緩至目前8%的水平，第三個資本炒作，目前以及未來，在“住房不炒”的大方針下，炒作已經很難再像過去一樣持續。
因此，理性客觀的來看待房價，未來會是一個整體平穩、局部分化的過程，整體平穩意味著房價不可再持續上漲，全國整體房價漲幅會低於CPI，分化則將成為常態，有些地方人口持續流入、有產業支撐的依然會上漲，而沒有人口支撐的地區，以及過去幾年依賴棚改貨幣化推升的地區會步入下跌。
認清大勢，才能做好決策。而不是簡單的去套用什麼理論，書是死的，現實是活的。
財經宋建文
用股市“擦皮鞋”理論評判房價走勢不科學，也不具有類比價值。
樓市不同於股市
“擦皮鞋”理論適用於股市過熱，風險很大，預示著應該拋售股票離場。但樓市不一樣，樓市沒有類似理論，尤其中國樓市不會有，以後也不會有。
樓市不是完全自由市場，是被調控的，尤其是出、入樓市的民間資本，限購、限售就是最好說明。樓市穩定直接關乎普羅大眾民生、民權，國家穩定；股市穩定更多是直接關乎投資者利益和上市企業利益。
樓市相比股市，自由度小很多，起點高很多，牽扯的民生問題多很多。大家可以沒有股市，但大家不可以沒有樓市；你可以不炒股，不玩股票，但你一定要關注樓市，關心房子，因為你必要得有住處。結婚要關心房子，也可以不關心，但女方很關心，你未來孃家人關心；沒有房子，以後小孩怎麼落戶，怎麼上學？當大家都在談論樓市的時候，說明樓市社會關注度很高，樓市投資群眾基礎很好，樓市已經深入人心，行業完全成熟了，價格透明瞭，利潤薄了，但投資穩健了。
當全民對房子都很瞭解，並且熱衷談論房子，說明大家都開始懂房子，都開始懂房價，這對樓市是好事。因為大家都不容易被媒體瞎吹一下，大佬忽悠一下，樓市就出現大的波動；群眾也不會“見風就是雨”，不會盲目地瞎買和瞎賣，因為大家都懂行了。
日本樓市為什麼會破裂
日本是君主立憲制國家，天皇只是虛位和象徵；權力在國會、內閣、法院，分別執掌日本立法、行政、司法，且三權分立，相互制衡，誰也不會聽誰的，誰也不能越權辦事，三家手上的“牌”分量相當。
內閣享行政權，但受到國會和法院監督，不能“為所欲為”，想幹啥幹啥。當日本樓市漲到一定程度後，必然會觸到其他群體的核心利益，這些人又掌握著國會和法院，就會利用國會和法院牽制內閣行為；在不斷博弈中，內閣手上的“牌”就會慢慢打完，內閣無“牌”可打，再也無權調動全民資源保護日本樓市，則必然崩塌。
我國樓市前景
關乎國計民生，誰也不能大意！樓市會是長期穩定的，部分城市還有投資機會，剛性需求房子（不是剛需房）還有投資前景，值得投資和擁有。
房壇法菜
難以置信！疫情未了，卻猴急扶植房地產，某些城市的司馬昭之心
發自武漢的新冠病毒疫情肆孽，給各大企業造成了巨大的影響。
現在最關鍵的是，防止國家對中小企業的救市資金，被挪用到房地產領域。
比如，一些叫囂鼓吹刺激房地產發展的無恥言論，在肆孽橫行。
君不見：
無錫，西安，深圳這些地方，第一時間，甚至還在疫情還不明朗的情況下，猴急火了的出臺扶植房地產的政策！
那些扶植房地產發展的文件，真是情真意切，讓人潸然淚下！
不過，我想問的是，這些城市：到底是真為民，還是真為房？
很顯然，司馬昭之心路人皆知！
不但，無錫、西安、深圳、鄭州、成都陸續出臺房地產市場“救市”政策。
江西和安徽房的地產協會，也不甘寂寞獻醜於前，赤膊上陣，建議放鬆限購！
這些城市，新政內容詳實，從納稅、銀行信貸、監管資金、預售申請、土地出讓、復工、房產交易、減租、工程進度、疫情損失等多個領域，對房地產企業進行全方位保障。
措施嚴密，對房地產企業的愛護呵護之心，天地可鑑，日月同輝，簡直不要太感動！
一時間，群魔亂舞！
可是這些城市想過沒有，對於中國經濟最大貢獻的不是房地產，而是萬億實體工廠！
你們吃的用的，以及防疫保障物質，不是房地產生產出來的，而是眾多實體企業！
現在疫情還處於膠著狀態，全國眾多中小企業，實體工廠都處於無法開工的艱難境地。
口罩，防護服短缺，疫情前線醫療物質缺乏，前線抗疫的醫生護士，保障人員精疲力盡，無錫，深圳，西安這些城市卻第一時間，發出對房地產企業無微不至的關懷！
你們要明白，你們生活安好背後默默奉獻的是誰？
中國真正的底蘊，是我們眾多創造了極大物質財富的工廠，而不是黃浦江邊讓富人炫耀奢靡生活的湯臣一品豪宅！
疫情之後，最重要的就是控制房價，不能讓房價暴漲，寒了實體企業家堅持做實業的心，讓企業家看到房價暴漲的賺錢效應，而放棄恢復千瘡百孔的實體工廠和企業運作，去炒房。
軍輝論房
自從“房住不炒”的政策出臺以來，各地房地產市場，基本回歸穩定。從新房和二手房的交易量看市場情緒也迴歸了理性，很多熱點地區的二手房的價格很多地方已經下降了20%-30%，而從一線城市周邊的房價看，其實很多樓盤已經是崩盤了，比如北京周邊燕郊的房價至少跌去50%，甚至更多，從某種意義上說這些相對遠離市中心地區的房價，才是大部分人有能力購買的房價，當然也是“炒房者”可以低吸高拋的主要地段。對比城市核心區域與偏遠區域，房價下跌比例之差，可以看出核心區比偏遠區域的房價更抗跌，但也已經下跌了很多。由此可見，目前房價已經做了很深的回調，是房市大週期的一個低谷。如果看房價的長週期，目前的低谷是入市的好機會，特別對已經計劃購房的剛需來說，這時出手還有一定的議價機會。隨著調控時間的延長，積壓的需求會逐漸釋放，加之國家“大城市群”的戰略推出，中國的城市化進入2.0時代，城市人口分化是必然的，大城市的積聚效應很快將反應到房市，大城市及周邊的房價將從低估逐漸反彈，而一些小城市將因人口流逝、經濟下滑，出現房價進一步下跌的“冰火兩重天”的局面。
總之，如果你想未來在大城市群發展，在條件允許的情況下儘快買房，如果你未來規劃回老家在小城鎮定居過悠閒的慢生活，可以再等一等。未來的特殊色小鎮也許是不錯的選擇。房地產和經濟發展一樣，是有周期的，房價也不可能一成不變。但對於普通購房者來說，關注你要買的房子（小區）的價格變動，比看城市的平均價格走勢更重要，千萬不要被所謂的市場趨勢給忽悠了！
