過去二十天海南的大起大落，實在太刺激了。
小心臟撲通撲通的。
來源：包郵區（ID：ibaoyouqu）
自由港規劃出爐一週後——4月22日，海南出臺了史上最嚴的限購政策。“天涯海角”成了中國唯一一個全省限購的地方。
在此之前的2017年，是海南樓市歷史上收成最好的一年，賣了2700多億貨值的房子。銷售額相當於海南2017年GDP的五分之三。
限購政策將一片喧囂熱烈的樓市，一把推入了冰河中。5000億貨值的房產被鎖定，所有炒房客能找到的漏洞，都被政府堵上了。
2017年海南全島一年賣了25萬套的房子，八成以上的房子都被島外人買走。對島外人限購，就意味著海南幾乎“失去”了八成的房地產市場。
“4·22”後，好幾萬吃著火鍋唱著歌的海南地產人怎麼也想不到，工作也就一下子這樣涼了。
唱著一首涼涼的不止是地產商。政策之嚴厲，連一位鼓吹政府積極干預市場的著名經濟學家也被限住了。
著名經濟學家想要買套海南陵水的別墅。定金已交，卻趕上“4·22”限購政策出臺，因戶口問題，被拒之島外。
陵水的開發商朋友對你包叔說，四十年前，著名經濟學家從對岸游回祖國；四十年後，他也越不過瓊州海峽了。
①
自由港概念，把海南又一次拔高到讓人仰望的位置。
中國有那麼多自貿區，自由港卻從來沒有。海南不會僅僅成為旅遊島、度假島、養老島，而是要像香港一樣，成為一個世界的自由島。
“4·22”限購後沒過幾天，在一次政府會議上，海南省領導說了三點：
其一、海南要有壯士斷腕的決心降低對房地產的依賴，絕不讓海南變成房地產加工廠；
其二、土地要留給好的項目、好的開發商；
其三、保護也是發展、留白也是發展。
可真的斷腕了，香菇藍瘦的不僅是地產商們。
房地產是海南的支柱產業，2017年海南固定資產投資4125.4億元，其中房地產開發投資2053.11億元。房地產投資佔GDP和固定資產投資的比例，均接近50%。
海南島一半以上的稅收也來自房地產業及周邊產業。限購之後，海南將面臨巨大的經濟下行壓力。
但政府看上去不管日子多難熬，也要堅持限購政策不動搖，不能讓高房價成為阻礙自貿區發展的絆腳石——就算失去整個房地產業也在所不惜。
4·22後，海南真的也在“失去”房地產。
限購後，海南前幾大地主魯能、綠地、富力、恆大和融創的區域公司，都開了寢食難安的會議，悲傷都籠罩在他們臉上。
幾天後，旭輝率先斷腕。海南公司被集團降級，歸到深圳公司管理。海南從集團重點戰略佈局之地的名單中劃去。
還有幾家地產公司表達了相同的意願。在處理完手頭的存貨後，海南區域公司被降級，或者乾脆撤出。
德祐、兄弟連等房產中介轉移到了雲南和兩廣市場。以“海南限購了，下一個要火的地方是大理”為主題的軟文，都已出街。
就連地產媒體搜狐焦點海南站都撲街了——全員解散。很多海南朋友發現，自己的房產中介朋友開始賣熱帶水果了。
一個政策的頒佈，把一個行業的從業人員拖進了死衚衕。走的走，跑的跑，天下大變，怎一個枯索和惶惶了得。但不管怎樣，日子還是要嘗試過下去的吧。
海南“失去”房地產的第一週，撲街的地產商們，開始各顯神通了。
限購第五天，最會“變通”的融創發明了“以租代買”的購房模式。融創海棠灣項目將商品房進行出租，與承租人簽訂一項合同，購房者一次性繳納總房款70%金額作為未來40年的租金，每10年續簽一次。
這部分房租可以抵衝部分購房款。待租房者付清所有房款後，便可以獲得該房的全部房產權。
如果承租人要在40年內轉讓租賃權，融創還會在手續上予以配合。
但真會有人去接一個四十年後才能吃到的燙手山芋嗎？
融創2017年在海南省銷售額是127億元，位列恆大、碧桂園、雅居樂和魯能之後，排名海南第五。殺入海南兩年的孫宏斌還有更大的野心——2018年海南將要衝擊200億的銷售規模。
不知道4·22之後，在海南收購了16個項目的他，心底是否和那位著名經濟學家一樣拔涼拔涼的。
打擦邊球的“先租後買”，很快在海南全島蔓延開來。碧桂園也加入了“先租後買”的行列，在海南“失去”房地產的日子裡，悄悄收島外客戶的錢。
另外一些地產商，馬上開始推沒有被納入限購範圍的商鋪、寫字樓，但成交寥寥。
限購後的兩週，海南連續8年的單盤銷售冠軍清水灣的成交量都為零。清水灣去年賣了169億，今年雅居樂給清水灣訂的任務是180億。
如今眼瞅著半年是要過去了，不知道雅居樂清水灣完成了多少任務了。
那些沒有報規、待開發的土地儲備，頓時比房子還燙手。像融創的日月灣，已開發的日島修復完生態，尚可完成待開發部分。但未開發的月島呢？你包叔打聽下來，據說存在被政府回收的可能。
沒有土地，自由島還有什麼空間去發展呢？據說政府目前正考慮從一些開發商手中回收一部分未開發土地。
華信的一塊地就已經被作為閒置土地回收了。
②
從海南逃到雲南和兩廣的地產人剛放下行李，政策的口子就被撕開了。
全島限購政策公佈的第二十天，海南發佈了一個百萬人才進海南行動的計劃。
步大部分二線城市之後塵，海南也加入了搶人的隊伍。計劃書裡，之後七年，中國要出現百萬人才下海南的盛況。
二十天前，限購政策規定著：
戶籍遷入本省的居民家庭想要買房，需要提供兩年或五年的社保或個稅證明。
二十天後，搶人政策裡關於房子的描述變成了這樣：
大專以上學歷、中級以上職稱人才，可在海南落戶；博士碩士生、“雙一流”高校畢業生、留學生和創業者可在海南任一城鎮落戶，在購房方面享受本地居民同等待遇。
壯士斷腕的海南，並不會把房地產業消滅掉。因為沒錢是沒法搞開放的。
從去年年底開始清理房地產開始，今年一季度，海南GDP增速從去年同期8.9%降到了5.1%。一季度財政收入增幅低於全國平均，是海南十幾年來第一遭。
而政策的一緊一鬆，相當於給來海南的人員設定了一個門檻。低端的、垂暮的、務工的不在海南未來規劃中；高層次、高知、高薪，才是海南歡迎的。
未來七年，海南將努力引進100萬這樣的高層次人才。你包叔算了一下，過去七年，海南正好賣了將近100萬套房子。
這100萬人，其實就是未來海南房地產的希望所在。
有人認為，只要政策寬鬆，人和錢自會來。深圳似乎就是一個成功的典範。
但特區第一步是基建，這是在考驗政府的錢袋子。深圳建設的時候，國家財政有困難，外商不願意投資基建。1981年中央特意出臺27號文件，通過銀行貸款搞基建，突破了銀行貸款不能用於城市開發建設的規矩。
有了這種支持，深圳才在三年完成48平方公里的基建。當時廣州市的面積也不過50平方公里。
深圳最終能超越同樣開放的汕頭、廈門和珠海，成為唯一的一線城市，香港資本的支撐是重要因素。
1979年至今，香港一直是內地最大的外資來源。從1979年到1996年，中國外商投資60%來自香港，而香港的大部分資金又流入深圳。
海南一直沒忘記“十萬人才下海南”的壯觀景象。1988年海南建省的消息傳到內陸，人才如潮水一般湧來。18萬份人才檔案堆積在人事部門的手中，90%以上有大專以上學歷，85%以上是年輕人，具有高級中級職稱的有近7000人。
那些人幾乎都是先去的深圳，發現深圳沒什麼機會，就繼續南下。當時闖海南的張寶全後來跟你包叔說：
去深圳發現，滿大街的人都穿著皮鞋，心想已經沒機會了；到了海南，發現很多人不穿鞋，就留下來了。
可惜海南沒有那麼多工作，就連潘石屹，也是託了馮侖的關係，才成為體改所下面一家公司的副總。大部分闖海人在1990年春節的颱風過後，就都回去了。
《漢書》有云：
財交者密，財盡而疏。色交者親，色衰義絕。
很多事情，等大家都想明白了，就差不多快結束了。
現在的海南，並沒有人力密集型產業。因環保督查的影響，海南是全國唯一一個規模以上工業增速為負增長的地區。2017年，汽車產量下降41%，太陽能電池下降38%，島上已連續兩年工業投資下降。
搶人的殺手鐧終究回到了房子上，海南領導說：
人才到海南來不用擔心沒房住，不用擔心買不了房、買不起房，可以放下心來幹事創業、安居樂業。
所以，那位被限購的著名經濟學家——現在只要他老人家願意成為海南引進的大師級人才，可以馬上住進200平米免租金、拎包入住的人才公寓。全職工作滿8年，他就能獲得這套房子的產權。
完美繞過限購的大師，你可以放下心來幹事，研究有為政府如何助力經濟發展了。
“包郵區（ibaoyouqu）”是一個霸氣側漏的公眾號。
經常揭露商業世界裡一些匪夷所思的真相，就算給自己招來各種麻煩也在所不惜。相信很多朋友已經關注了。
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