昆明作为云南的省会城市，一直是以国际旅游城市作为发展目标，前几年大力发展商业地产，导致了昆明人均商业面积饱和，实体商铺一直难以出售的局面，再加上电子商务经济的冲击，昆明的实体商业发展一直冷清。而飞虎大道是位于巫家坝片区到会展片区的南北主干道，在现在的规划中是有大比例的商业用地和金融用地的，昆明已经是一座“商业鬼城”，还要继续大力发展商业项目吗？
近日，昆明市规划局公布了巫家坝片区飞虎大道北段的《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。作为巫家坝片区到会展片区的南北向主干道，飞虎大道南段（广福路以南）于2015年5月30日正式建成通车，但此后3年多时间，由于巫家坝的规划曾几经修改，并涉及地铁、地下空间规划等复杂因素，使得飞虎大道北段至今未开工。而市规划局最新公布的文件表明，飞虎大道北段工程即将开工建设。
自2015年5月30日飞虎大道南段工程建成通车后，北段工程一直处于规划中的停滞状态。早在2015年，昆明市城建投资开发有限责任公司和昆明市重点工程建设办公室联合发布招标公告，向社会公开招标飞虎大道北段工程监理服务单位，沿线向化片区各项征地拆迁工作也在筹备进行。
2016年，昆明市规划局公示了“飞虎大道北段建设项目选址意见书”。根据飞虎大道北段选址意见书和建设用地规划许可证显示，项目占地364807.66平方米，约合547.21亩。据飞虎大道的规划图显示，飞虎大道起于环湖东路，穿越南连接线、广福路、春城路，止于关景路，总长约7.62公里，设计车速60公里/小时，大道的路面设计宽度为80米，双向10车道，主干道两侧还各设计有10米宽的绿化带。所有全线与飞虎大道相交的道路，均采用下穿方式。
待飞虎大道北段修通，从春城路、关景路直通滇池国际会展中心将成为现实。它将串联主城核心区、巫家坝副中心、关上片区及三个半岛板块。而在规划中，飞虎大道两侧都将是商业用地和金融用地，据巫家坝片区土地规划内容可知，巫家坝片区被定位为昆明未来的城市新中心，当巫家坝片区建成之后，到时候整个巫家坝片区及飞虎大道两侧都将会是商业、金融中心，高楼林立，“巨型”写字楼、大型商场都将聚集在这个片区，大家现在的观点都是，飞虎大道的建设能够促进巫家坝片区的加速“起飞”。但真实情况真是这样吗？
纵观现在昆明这座城市，商业综合体的运营状况可以说是“苟延残喘”，没有哪一座商业体是“红火的”。据了解即使是昆明的万达广场，也是在处于亏损状态，在全国所有的万达广场中收入排名一直靠后。昆明的恒隆广场、新螺蛳湾大悦城、吾悦广场等大型商业体更是由于多方面的原因，造成如今要不是还未建设好，要不是一直开业无果。
如今在昆明分片区来看，相对来说比较兴盛的商业体也就那几个，北市区的同德广场、新都龙城，南市区的南亚、万达广场、爱琴海购物公园沿线、昆明的一环核心区也就是南屏街周边，而东市区到目前还没有成行的大型商业体出现。
虽然近年来昆明的房地产市场一直处于火爆状态，但细细分来，你会发现在昆明火爆的一直是住宅和公寓产品，但商业产品却备受“冷落”，商铺产品无人问津。
根据锐理数据的统计数据显示，截止今年3月份，昆明商业销售面积只有2.69万方，环比下降27%，昆明的商业自2015年开始成交量就一直处于低位，据了解，2017年昆明的商业成交量更是创下近三年的新低，造成商业库存积压，存量达到了546万方，去化周期长达9年，商业产品去库存压力可想而知。
商业产品卖不出去，房地产开发商也就不愿意再去开发商业地产，据锐理数据最新数据显示，昆明7月份商业面积只增加了1.58万方，而商品住宅供应面积却有43.04万方，昆明成为了一座名符其实的“商业鬼城”。
在商业去库存压力如此巨大的情况下，昆明市政府在2015年出台“24条”楼市新政允许“城改项目未动工地块，可申请调整商住比”，以此来加快昆明商业去库存的速度。之后昆明众多项目都开始进行“商改住”调整，其中比较大的“商改住”项目就是俊发的观云海（中望城），在2017年4月份，昆明市规划局发布了官渡区五腊城中村改造项目的控规调整公示，根据控规调整公示，五腊城中村改造项目（中望城）有4个地块面积共计100亩的商办用地将调整为住宅用地，调整后商业大幅下降。
中望城规划调整后地块性质
而万彩城和金泰国际二期也进行了较大规模的“商改住”规划调整。金泰国际二期（黄土坡中、南村城中村改造项目）调规后，地块四由商业用地变更为商住混合用地，商业和住宅比重规划为3:7；地块六调整后商业用地直接缩减；地块八则由商业用地整体变更为居住用地，整个项目商业用地减少了29.06亩。
昆明理工大学房地产开发经营教研室主任邓晓盈认为，一个城市的商业地产规模和城市人口数量、城市发展水平、产业支撑能力、消费能力和消费习惯都有很大关系，也和这个城市的地理位置及所处的经济圈有很大关系，不能盲目发展。“商改住兼顾了市场需求和规划原则两个方面，可以说是亡羊补牢，为时未晚。”
虽然飞虎大道建成后会对整个巫家坝片区，甚至整个昆明都会有重大的意义，但就目前昆明的商业情况来看，商业的“冷冻期”还在持续，去库存周期还是很漫长，再加上电子商务的冲击，实体商业经济的发展遭遇了“瓶颈期”。基于这样的现实情况，昆明会不会考虑调整飞虎大道的规划，减少商业用地的比例，增加住宅用地的面积，比较随着城市的发展，会有越来越多的农村人选择进城买房，刚需性住宅产品的市场还是巨大的。
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