近日，由黑龙江省住建厅、省自然资源厅等6部门联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》。依据《通知》，在2019年1月1日以后获得土地开发权的新楼盘，房地产开发企业申请新建商品房预售的，多层楼房工程形象进度达到封顶时，高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。
这对于开发商而言应该是致命的打击，但是对于购房者多数人也表示支持和赞同，因为预售制被诟病已久。
预售制度出现的必然性
商品房预售制度俗称“卖期房”和“卖楼花”，指的就是房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并且由买受人支付定金或者是房价款。这一制度最初的宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。
1994年出台的《城市房地产管理法》，在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上。
商品房预售许可制度的确立，与我国房地产市场发展的进程紧密联系。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
此外我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上商品房预售成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前商品房开发资金中，约40%来源于预售获得的资金。
由于历史欠账多新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。
目前商品房预售价格较现售价格约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。
预售制度是在过去这些年国内地产主要由政府主导，地产金融工具落后，市场长期供不应求等作用下的必然结果。
为什么人们支持取消预售制度
尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。如预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外，商品房预售制度对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为、银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。因此，商品房预售制度是否还有存在的必要，成为社会热议的话题。
支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度；规范市场行为，维护购房者权益等，会起到积极作用。
“预售”在对开发商有利的同时，对购房者却十分不利。因为预售的房子存在烂尾、长期拖延的可能，而这种情况在各地屡次发生。
从商品交易方式上看，房屋未建成就预先销售，这为部分开发商虚假宣传、偷梁换柱创造了机会。购房者付钱的时候只能看到样品（样板房），而看不到最终的产品。购买者一旦交款后，主动权就转到开发商手中，一些开发商只重销售，不重品质，一些地方的房企甚至刚拿到地就敢开盘销售。
由于房子尚未建好就开始销售，消费者无法亲眼看到房子就必须交全款或还按揭，而一旦出现房子“货不对路”的情况下就非常无可奈何，因为按照中国的现行法律只有两种情况才能退房。
第一、面积误差超过一定标准。
第二、楼房支撑架构出现重大问题。
说白了，就是你的房子有了坍塌的危险，你才拥有在法律层面上的退房理由。
预售制度下，一旦与开发商签订了合同，付了首付款和银行贷款，房子好坏你都得认。因为一方面是违约后的长达三五年的官司问题，一方面是现行司法体系下及时打赢了官司资金也难以收回，往往是房子差、漏水、外墙开裂等只要能住人，就只好得捏着鼻子收房，不然亏得更大，尤其是在房价上涨的预期下，试问，五年前你花钱买的烂房子现在是退还是忍着委屈收了？
所以，即使你的房子小毛病一堆，你也只能要求开发商维修而不能要求退房，“交房即维权”和“十盘九维权”就成为一种常态。
为什么预售制度又不能轻易取消
第一，取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。
第二，一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将进一步刺激外资加速进入市场，从而加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险和金融风险。
第三，现房销售，对于房地产开发商是一个巨大的资金考验。虽然现在房地产开发商的融资渠道也大为拓宽，有银行贷款、股票融资、债券融资、信托融资等等，银行贷款相比以前也大为容易，经过十几年的发展积累，自有资金比例也有显著提升，但购房者的预付款是很大一款资金，一般可以占到开发资金总量的30%~40%，如此大的资金回笼量，一旦路被封死，结果不难想象。实力较弱的中小开发商缺乏支持现房开发的资金实力，将被迫退出市场，届时房地产市场将被较少的房地产巨头们所垄断，形成寡头垄断市场，消费者将失去本来就不大的房价定价影响力。同时由于参与竞争的开发企业的大幅减少，市场上的房源供应也会急剧减少，供需进一步失衡，房价将不可避免的短期狂涨，这并不是我们所期望的结果，明显与国家调控房地产泡沫的目标背道而驰。
从中可以看出，商品房预售制度有其两面性，在短时间之内商品房预售制度是不会取消的。利弊之间，还需谨慎地论证推敲，不能一蹴而就。
转自：快资讯
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