案情簡介

2000年，駱某承租開發公司房屋開辦幼兒園，約定租期20年，同時約定一方單方終止合同，應提前一個月通知，並以1個月房租為標準支付對方違約金。2015年，開發公司發函要求解除合同，並同意支付1個月房租作為違約金，因駱某拒絕致訴。

法院認為

案涉租賃合同有效。由於租賃合同約定合同租期20年、限定功能為幼兒園，從訂立合同本意看，雙方並無同意開發公司可任意解除合同的真實意思表示，否則，雙方對合同期限20年約定形同虛設。駱某承租本案訴爭場所用於開辦幼兒園，必然要花費大量人力、物力、財力去進行建設、辦理開辦手續、招生等工作，如在合同中同意開發公司可毫無正當理由任意通知解除合同，那麼將使駱某為此遭受巨大損失，此不符合雙方簽約本意。訴爭該款所在部分系對雙方責任具體約定，且訴爭條款對應結清其他相關款項性質、範圍亦未作出明確約定，故該款約定應系對合同履行中違約責任的約定，並非賦予雙方任意解除合同權利。在駱某未違約且不同意解除合同情形下，判決駁回開發公司訴請。

有話要說

租賃合同中約定租賃期未滿合同一方單方終止合同，應提前告知對方並支付違約金，該條款是否視為賦予合同一方任意解除權，應根據履約本意、違約責任具體約定等客觀情況予以具體分析。若是長期租約且租賃目的明確，應認定該條款約定應系對合同履行中違約責任約定，並非賦予雙方任意解除合同權。

來源：福建廈門中院（2016）閩02民終字3323號“某開發公司與駱某房屋租賃合同糾紛案”，見《聯豐（廈門）房地產開發有限公司訴駱華蓉房屋租賃合同糾紛案——行使租賃合同任意解除權的限制》（李向陽）

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