這幾天童律師接到好幾個買重慶房子的朋友的電話，都表示說重慶在2018年新年之後價格有波動，跟房東籤合同約好價格之後，房東又反悔加價，或者直接就賣給別人了。還有聽說一個朋友連續下定三套房子，房東都跳價。/<font>
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重慶房東為什麼喜歡跳價？/<font>
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經常聽到有人說，重慶房東的契約意識很差，所以會跳價違約。童律認為，重慶房東容易跳價這是真的，但是說重慶房東契約意識更差，這倒不見得。在房價快速上漲的週期中，房東收了5萬定金，違約要退5萬定金再賠5萬，但是房子賣給其他人能多賣20萬甚至30萬，那麼房東是有很有動力去違約的。上海的房東、深圳的房東在這幾輪房價大漲的週期中，也是不斷的跳價、違約，這類案件童律辦理了很多，並不能說重慶房東契約意識不如其他地區。/<font>
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可是很多血和淚的教訓，就是告訴我們重慶房東更容易跳價啊，這是為什麼呢？/<font>
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那是因為重慶房東的違約成本太低！/<font>
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首先，重慶的買賣合同版本混亂/<font>
重慶是沒有強制二手房網籤的，買房有三個價格，實際成交價格，銀行貸款價格，以及交易中心核稅價格。深圳不久前也跟重慶一樣三價分離，2018年3月28日才開始三價合一。網籤合同的定位是“二手房買賣合同示範為本”，網籤合同的一個重要作用就是統一市面上各類買賣合同版本。沒有這個示範為本，很多中介提供的買賣合同版本就會存在嚴重漏洞。/<font>
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比如重慶某中介的版本，關於房東違約部分的條款如下：/<font>
“如甲方（賣方）逾期履行合同義務超過30日，乙方（買方）有權解除合同。乙方解除合同的，甲方應自乙方解除合同通知到達之日起三日內退還全部已收款，並賠償乙方支付給丙方（中介）的服務費；同時乙方還有權要求甲方雙倍返還定金。除此之外，乙方不得再向甲方、丙方追究其他責任或賠償。”/<font>
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乍看下來這段條款也約定了違約責任，在房價平穩時期，這個版本還可以用，可是在房價快速上漲時期，這個違約責任就約定的太輕了。帶入到上面的案例，房東收了5萬定金，房價快速上漲了20萬的情況。此時按照上述某中介的版本，房東違約，只需要退還5萬定金，再賠下家5萬定金就可以了，但房子賣給別人可以多賣20萬。也就是說，房東違約可以賺15萬。那麼房東當然願意違約，而且還可能是非常強勢的違約。/<font>
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其次，重慶房東對於二手房買賣違約責任的預判不足/<font>
還是房東收了5萬定金，房價快速上漲了20萬這個案例。一般房東會認為，這種情況違約退5萬定金就可以了事，是穩賺不賠的生意。甚至很多購房人自己也是這麼認為的。/<font>
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大錯特錯！/<font>
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《合同法》第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。/<font>
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也就是說，房東如果違約，就要把房屋增值差價20萬賠償給下家，再加上賠償5萬定金，也就是一共賠給下家25萬！請注意，房東違約之後多賣了20萬，但是要賠給原下家25萬，這對房東來說其實是個賠本買賣！/<font>
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令童律師痛心疾首的是，絕大部分重慶房東，以及購房人，都是不知道這個法律條文的，也不知道房東違約其實要承擔非常嚴重的違約後果。以至於房東開開心心違約，下家真金白銀損失。/<font>
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面對這樣艱難的二手房市場我們應該怎麼辦？/<font>
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/<font>1. 在簽署買賣合同時提高房東的違約責任/<font>
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比如增加條款：“甲方逾期配合乙方申請貸款、審稅、過戶、交房，或逾期履行其他約定義務的，每逾期一日按照房屋總價萬分之五承擔違約金。逾期超過20日以上的，乙方有權單方解除買賣合同，此時甲方應按照合同總價20%承擔違約金。如乙方實際損失超出違約金的，甲方應按照乙方實際損失進行賠償。”/<font>
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2. 起訴要求繼續履行合同/<font>
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很多客戶都是在房東堅決不配合過戶的情況下，再找到童律師要求起訴，因此沒有想到還可以繼續履行合同。客戶經常問童律師：“就算法院判決合同履行，但是房東不配合怎麼辦呢？”童律師回答：“下家拿著法院的生效判決和執行裁定，不需要房東配合，就可以單方辦理過戶。”/<font>
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起訴要求繼續履行合同也是有前提的，那就是“全體房東簽署了房屋買賣合同”。如果有產權人沒簽字，或者夫妻一方簽字另一方沒簽字的，合同有可能會解除。另外如果只簽署了定金合同或者居間合同，合同基本上也是無法繼續履行，只能解除的。/<font>
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需要注意的是，如果起訴要求繼續履行合同，一般來說就無法貸款了，只能全款購買。/<font>
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/<font>3. 起訴要求解除合同賠償損失/<font>
如果沒有達成“全體房東簽署了房屋買賣合同”這個條件，或者實在不想跟房東糾纏下去，那麼就果斷解除合同吧。起訴解除合同非常有講究，分為“約定解除”和“法定解除”兩種模式，需要向房東發送不同的函件，之後再提起訴訟流程，否則可能有敗訴風險。另外起訴的時候一般會先以“繼續履行合同”作為首選的訴訟請求，在審理過程中出現導致解除合同的情況後，再變更訴訟請求為“解除合同”並要求賠償損失。/<font>
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無論是起訴要求“繼續履行合同”還是“解除合同並賠償損失”都涉及到比較複雜的法律操作，如果真的要起訴了，還是先找專業的房產律師諮詢一下，以免操作失誤，優勢變成劣勢。/<font>
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/<font>4. 別被房東的威脅嚇到/<font>
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不少客戶在重慶買房子的時候，會用一些灰色操作，比如離婚之後在重慶買房子，以增加首房首貸資格，或者貸款時填寫的房屋總價跟實際成交價不一致，或者找貸款中介辦理貸款等等。有的房東就會抓住這些個問題進行威脅，進而要求解除合同，然後下家就被嚇到了。下家因為不知道這些操作到底會有什麼法律後果，於是就在恐慌中，同意了房東解約。/<font>
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對此，童律師也很難過。因為這些操作都不會影響買賣合同的效力，買賣合同是可以正常履行的。貸款問題，是下家與銀行之間的法律關係；而房屋買賣是下家與房東之間的法律關係，在法律上這完全是兩個維度的問題。房東的威脅其實毫無實質性作用，也不會影響法院的判決，唯一影響的是下家的心態，房東把你嚇到了，僅此而已。/<font>
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