文|金穗源商学院 许明信
大家知道房地产开发项目周期长、涉及税种多，而且成本费用的归集、结转复杂，今天我们来聊聊成本费用的归集，希望对大家有所帮助。
首先，成本费用的支出，需要区分开发成本和期间费用。那么如何做区分呢？
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。主要包括六大科目，土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施、公配设施、开发间接费。需要按照可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分六个原则进行归集。
成本费用中属于上述开发成本的需要归集到完工年度，再分摊到完工产品当中。另外需要按照成本项目归集，分配到每个成本对象，再按照直接成本和共同成本分配；在归集的时候可能会出现一些间接成本，和共同成本一样需要按照一定方法，一般是建筑面积法，或者是预算造价等方法进行分摊，转入完工产品。
然后，完工产品结转的时候，需要判断成本对象是否完工，未完工产品不需要结转，在开发成本中归集；完工产品按照已售和未售来区分，已售部分计入主营业务成本，未售部分计入开发产品。
最后，我们看期间费用，期间费用是指企业日常活动中不能直接归属于某个特定成本核算对象的，在发生时应直接计入当期损益的各种费用。期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用，比如行政管理部门发生支出、广告宣传费、营销策划、代理佣金。
我们做一个总结，成本费用的归集区分原则：
第一个，区分开发成本和期间费用，哪些可以计入期间费用？哪些需要计入开发成本。
第二个，区分直接成本和共同成本，直接成本是能够单独归属于某一对象的支出，不需要分摊，而不能准确划分到某个成本对象的支出叫共同成本，间接成本需要按照一定方法分摊计入。
第三个，区分完工和未完工产品。未完工产品归集在开发成本中，已经完工的产品结转到开发间接费。
第四个，区分已售和未售产品，已经销售部分的成本结转到主营业务成本，用单位面积成本乘以已经销售的可售面积；未售的部分计入开发产品。
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