進入四季度，隨著房地產行業集中償債壓力顯現，雖然海外融資成本更高，但房企仍然在加快海外發債的步伐。發債利率也進一步分化，龍頭房企以及國企央企發債利率明顯較低，而中小型房企發債利率仍然居於高位，11月房企發行海外債利率最高達到12.875%。
中國商報 孫瑞/攝
Wind的數據顯示，去年全年內地房企海外發債規模約為616億美元，而截至11月13日，2019年以來內地房企赴海外發債規模已達到610億美元，接近去年全年發行總額，如果按照已經公佈海外融資計劃的發行規模計算，則發行總額達624億美元，已超去年全年總額。歷經多年融資與再融資，目前，房地產行業累積的債務達到了一個驚人的量級。據恆大研究院報告，截至去年底，房企各主要渠道有息負債餘額20.3萬億元，其中，大部分將在2019年-2021年集中到期。
據不完全統計，截至今年11月27日，11月單月已有包括德信、大發、萬科、融創、綠地、正榮、旭輝等在內的15家房企（計劃）發行21筆海外債，其中美元債仍為房企發外債選擇的主要融資種類，涉及總髮債規模約59億美元。雖然今年以來房企發行海外債的規模相比去年整體上升，但11月房企海外發債規模仍然創下新高，已超過10月的發債總額（不足40億美元），且刷新年內單月海外融資紀錄。
值得注意的是，11月房企海外發債在規模上創新高，但在發債利率上所有下降。據中國房地產報記者統計，今年10月12家房企發海外債共13筆，平均發債利率為9.5%，而11月房企海外發債平均利率為8.2%，平均利率水平環比下降1.3個百分點。從單個企業發債利率來看，11月房企海外發債利率最高為12.875%，而10月海外債最高票面利率超過13%。
其中，發債金額最高的萬科，其發債利率同樣為近期最低。公告顯示，萬科此次發債是基於其2013年7月設立的20億美元中期票據計劃，分別發行金額為4.23億美元、票面利率為3.15%的5.5年期固息票據，以及金額為3億美元、票面利率為3.5%的10年期固息票據。此外，佳兆業集團於11月4日和6日接連發行的兩筆美元優先票據融資成本也都超過10%，僅次於德信和大發，高於行業平均水平。據億翰智庫統計，2019年1-10月，典型房企海外債平均票面利率8.89%。
國際評級機構惠譽在其發佈的中國房地產行業2019年信用展望中表示，開發商正通過削減土地補充和減少供應來應對疲軟的市場，當務之急是維持現金流和去槓桿，而大型開發商和小型開發商之間的增長策略可能會有所不同。究其原因，融資成本和融資難度是關鍵。
億翰智庫統計數據顯示，2019年上半年，20家樣本企業的平均利息支出為17億元，較2018年同期增長33.9%億元。利息支出/營業收入的平均比值為3.1%，較2018年同期增幅下降0.3個百分點。這說明，雖然20家樣本房企的利息支出有所增加，但資金的利用率在提升。在20家樣本房企中，碧桂園、保利置業、中華企業、金科股份、中南建設等9家房企的利息支出/營業收入的比值均較2018年同期減少，反映出財務壓力在減小。
對此，財經評論員嚴躍表示，儘管目前房企融資環境有所改善，但房企首先要考慮的仍應是加快去庫存節奏，加快銷售回籠資金，改善經營性現金流，而非過度依賴外部融資渠道。特別是中小型房企，由於樓市強調控期未過，更應當量入為出，控制好拿地支出與和銷售回款節奏，財務穩健才是“王道”。
（綜合自：國際金融報、證券日報、中國房地產報）
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