原標題：年初海外發債“井噴” 房企融資或現新趨勢
俗話說，“早起的鳥兒有蟲吃。”而1月8日，早起的房企在忙著發債。
1月8日6點，碧桂園發公告表示，公司擬發10億美元優先票據，所得款項淨額用於將於一年內到期的現有中長期境外債務的再融資。
同一天時間，就發海外債券進行披露的還有正榮地產、龍光地產、佳兆業、旭輝、融創等房企，海外融資總額超20億美元，且發債目的都是償還舊債。
據中原地產研究中心統計，進入2020年以來，超12家房企發佈總金額超過40億美元的融資計劃。
2020年年初堪比“井噴”的發債潮，讓人夢迴2019。
這一年，任何可能影響融資環境的一個“小噴嚏”，都能夠在房地產市場掀起一場“腥風血雨”。
回顧2019年，“穩房價、穩地價、穩預期”的大背景下，620次房地產調控密集出臺，融資環境逐漸趨嚴，房企不得不“帶著鐐銬跳舞”。
最後，結局有好有壞。“跳”得好的，錦上添花，“跳”得不好的，成了被“最後一根稻草壓垮的駱駝”。
2019：融資“高壓”政策年
2019年，收緊融資的第一槍由銀保監會打響。
5月中旬，銀保監會發布“23號文”，要求金融機構不得違規進行房地產融資，其中包括嚴查資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場等。
6月13日，陸家嘴論壇上，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清剛指出，“房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為。”
銀保監會隨即做出動作。
7月4日，銀保監會開始對部分信託公司窗口指導，要求房地產信託規模不超6月30日規模；緊跟著兩日後，銀保監會針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司展開約談示警，要求控制房地產信託業務增量和增速。
銀行貸款、信託、國內債券融資、海外發債是房企的四大主要融資來源。信託則成了其中第一塊倒下的多米諾骨牌。
根據用益金融信託研究員數據，2019年三季度房地產信託募集資金1529.18億元，環比減少27.50%，其中7、8月下滑比較突出。
中國信託協會數據也表示，2019年三季度，房地產業信託餘額為27811.9億元，環比下降5.1%，增速2016年來首次轉負。
與此同時，銀行貸款的“蛋糕”也在縮水。7月10日，監管部門對部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行窗口指導，要求控制房地產貸款額度。此外，2019年下半年，銀保監對30個城市75家銀行業金融機構開展專項檢查。
銀行貸款和信託融資的減少，讓房企融資構成開始發生變化。
中泰證券數據顯示，2019年房企發行公司債2963.4億元，為地產第一大公開市場融資工具。
此外新興債務融資工具也開始崛起。據中泰證券數據，ABS+ABN由2017年的1097.42元飆升至2019年的2733.46億元。其中ABS發行2458.94億元，是僅次於公司債的第二大公開市場債務融資工具。
此外，隨著國內融資難度不斷提升，房企不得不把希望更多地寄託於平均成本更高的海外市場。
財經網梳理數據發現，內地房地產企業2017年發行387.72億美元債券；2018年這一數字增至414.56億美元；2019年發行746.51億美元債券，較去年同比增長80.07%。
海外市場也並非是融資收緊政策外的一片樂土。2019年7月12日，國家發改委發佈《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，對海外發債的房企提出“只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務”。
太平洋證券分析師徐超告訴財經網，政策的出臺雖然不是直接去槓桿，但企業也很難加槓桿，只能維持原有的債務存量。
徐超補充，不過對於剛上市的沒發過海外債券的房企，還是能夠獲得一些額度。
2019：“借新還舊”高峰年
融資政策的收緊，意味著2019年借錢不易。
禍不單行。對於房企而言，2019年，不光是借錢難的一年，還是還錢多的一年。
數據顯示，2019年房企債券到期規模4026.52億元，比2018年的2069.71億元幾乎翻了一番。海外債券到期額也從2018年的246.47億美元，猛增至475.66億美元。
即便是作為行業頭部的“碧萬恆”，面對償債壓力也絲毫不能掉以輕心。
2018年財報顯示，萬科短期借款和一年內到期的有息負債為931.8億元；碧桂園一年以內償還的短期有息債務為1261億元；恆大一年內到期的非流動有息負債餘額1867.65億元。
債券到期倒計時逼的房企不得不頻頻發債“借新還舊”。
2019年2月，碧桂園58億元公司債獲批，用於償還有息負債；3月，萬科擬配售2.63億股新H股，籌集78億港元歸還境外債務。
此外，恆大一邊表示，公司房地產項目銷售回款足以滿足短期有息負債的償付要求，一邊“快馬加鞭”，於4月、5月分別發行200億元和110億元的公司債，用於償還舊債。
一場“借新還舊”的接力賽在房企中蔓延。
房企償債的急迫心情，連帶著融資成本也開始上浮。克而瑞地產研究中心數據顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%，較2018年的6.53%顯著上升了0.54個百分點。
在這場和時間賽跑的“借新還舊”追逐賽中，大房企尚且頻頻動作，中小房企的壓力不言而喻。
1月22日，新昌集團公告，公司有兩筆總計4.5億的美元債違約，拖欠付款。這也是2019年第一家宣佈債務違約的上市房企。
此後，債務違約層出不窮，銀億、上置集團、粵泰控股、三盛宏業等老牌房企紛紛爆雷。
2020年： 股權融資或成新趨勢
“借新還舊”的餘韻從2019年延續到了2020年。
中原地產研究中心統計數據顯示，進入1月，超12家房企發佈了超過40億美元的融資計劃，且僅8號一天就發佈超過20億美元。
年初美元債井噴的大背景是，2020年房企債券到期金額達到4300億元，較2019年小幅上升。
中原地產首席分析師張大偉向財經網表示， 2019年房企美元債刷新紀錄，2020年美元融資將繼續高位運行。
“元旦後美元債等形式的融資做法比較多，同時利率也有所下調。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，這說明兩點，第一、海外等融資的管控是有所減輕的，客觀上使得此類房企後續融資空間增大，也可以獲得更多的流動性。第二、融資成本降低，和海外降息大通道開啟有關，從國內市場看降準等也會對融資成本帶來一定的影響。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，“從長期來看，限制資金過度流向房地產，讓資金迴歸實體經濟的趨勢是不會變的。但2020年融資比2019年相對寬鬆一點。”
回顧2019年，房企的融資構成已經發生改變，“主力軍”由銀行貸款、信託變成了公司債、海外債券；展望2020年，房地產或現新趨勢。
北京師範大學金融研究中心主任鍾偉在《2020及未來三年地產形勢十個預判》中預測，將由“行業排位決定戰略”向“金融戰略決定排位”轉變。
他指出，銷售排名很重要，但市值、盈利能力和治理結構在未來將更重要。一些大銀行因其粗糙的當鋪式管理，激勵了開發商對銷售排位的熱情，但企業要有未來，就不能迷戀於銷售注水。
徐超預測，未來對債務融資是要限制的，但對股權融資是要鼓勵的。
2019年末，富力以13.68港元/股的價格配售2.73億新H股，並表示，擬將配售所得款37.35億港元用於償還境外債務性融資。
徐超告訴財經網，對於償債壓力比較大的房企，可能會適度放開股權融資，因為股權融資可以降槓桿。不過，他同樣提醒，需要注意股權融資中可能出現的明股實債的現象。
房地產企業賴以生存的兩大法寶，一是土地，一是融資。有了土地才能開發住宅項目，土地的價格直接影響項目利潤；而能否拿到融資以及融資多少，又在一定程度上左右著房企的拿地節奏和拿地策略。
2020年，房企過的怎樣？很大程度上，依舊將決於融資這一“武器”。
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