對於遭受過一戰二戰炮火的地球來說，2019年是及其平淡的一年；對於經歷過大風大浪的中國而言，2019年也只能說是波瀾不驚的一年；但對於深圳來說，2019年，卻是足可以載入深圳城市發展史冊的一年。
之所以說足以載入深圳城市發展史冊，不是因為粵港澳大灣區規劃的出爐，要知道在大灣區規劃中，深圳的地位不僅遠遠低於香港、澳門，甚至風頭還被省城廣州蓋過。之所以說足以載入深圳城市發展史冊，也不是因為“先行示範區”的落地，如今自貿區、國中城市、自貿港遍地，都快爛大街了，含金量還剩下幾許，大家都心知肚明。2019年對於深圳，之所以說足以載入城市發展史冊，是因為這一年，深圳二手房均價超過北京，成為全國最貴的城市。
對於深圳而言，這，是一個歷史性的時刻。這是深圳二手房價第一次超過北京。1
關於深圳高房價的原因，各種分析很多。比如經濟發展程度高，比如人口結構年輕，比如居民財富意識強烈，比如貸款政策友好，比如全國性的通脹導致的貨幣貶值，等等。當然，這些都是原因，但如果要追根溯源的話，以上種種，又都不是根本原因，都只是表象。深圳高房價的根本原因，在於其土地稀缺加上人口眾多造成的供需嚴重失衡！北上廣深四個一線城市，北京的面積是16410平方公里，是唯一超過一萬平公里的。上海和廣州的面積差不多，上海是6340平方公里，廣州是7434平方公里。
而深圳面積最小，不到北京的一個零頭，只有1997平方公里。大概是北京的八分之一，上海的三分之一，廣州的四分之一。但是深圳的人口，卻並不少。從官方公佈的數據來看，北京和上海人口差不多，北京大約在2150萬，上海在2400萬。廣州和深圳相當，廣州大約有1500萬，深圳大約有1350萬。當然，實際人口數可能遠遠不止這麼多，從居民用水用電量、城市生活垃圾量推算的話，北京人口大概在2500萬，深圳人口大概在2000萬，深圳的實際人口，嚴重被低估。因此，從人口密度上來看的話，深圳是6500人/平方公里，上海是3800人/平方公里，廣州是2000人/平方公里，北京是1313人/平方公里。深圳是全國人口密度最高的城市，是北京的5倍，廣州的3倍，上海的1.7倍。換句話說就是，深圳是全國土地最稀缺的城市。當然，這還只是從表面數字來計算，深圳的實際情況，比這還要糟糕。由於地處珠三角，深圳市內多山、多湖，因此，深圳可開發土地，比1997平方公里要小的多。從這個角度看，地處華北平原的北京和長江中下游平原的上海明顯就要好的多。北京五環之內，基本一馬平川，甚至同處於珠三角的廣州都要好過深圳。深圳面積小，可開發土地少，造成的結果就是深圳的住宅用地及其稀缺，以最近兩年的深圳土地出讓情況為例：
2019年，深圳一共出讓住宅用地14塊，規劃建築面積241萬平方米，平均按照一套住房90平米計算，大概可以建2.27萬套房。
2018年，深圳一共出讓了10塊居住用地，規劃建築面積64萬平方米，按照一套90平米計算，大概只能建7100套房。也就是說，2018年和2019年兩年，深圳的商品房有效供應是2.98萬套，不到三萬套。
而同時期深圳的人口增量呢？2018年，深圳人口增加50萬。2019年深圳人口增量還未公佈，2017年的時候，深圳人口增量是62萬，我們假設2019年深圳人口增加50萬。
那麼兩年間，深圳新增加人口就是100萬，但是市場只供應了3萬套住房，33:1的供需比，這種矛盾，也是史無前例的全國第一了。而這，還沒有計算深圳存量人口中大量無房人員的購房需求。打個不恰當的比喻，這就像33個亟待成婚、嗷嗷待哺的單身漢，面對只有1個未婚女子的供應，哪怕她是鳳姐，最後這聘禮也非得競爭到志玲的高度不可。很多人可能對兩年三萬套的供應沒有什麼概念，那麼不妨做一個橫向比較，以供應量及其充足的重慶做一個對比。在重慶的供地巔峰時期，2016年重慶出讓了2054萬平方米，2017年出讓了2373萬平方米，兩年累計供應4427萬平方米，同樣按照一套90平米計算，2016年2017年重慶累計供應住房約50萬套。也就是深圳的供應量，只有重慶的十七分之一。試想，如果把重慶的供應量搬到深圳，估計深圳的房價，也會分分鐘給弄趴下。深圳是把鳳姐“賣出”了志玲的價，而重慶，硬是把志玲“賣出”了鳳姐的價！目前，深圳市人口是1350萬人，按照這個增長速度計算，三年內深圳的人口將達到1500萬，以3個人為一個家庭測算，深圳至少需要500萬套住房，這裡面還不包括一個家庭投資需求購買的二套、三套房。而目前深圳市一共有多少套房子呢？兩年前，深圳公佈過一次數據，就是截止到2018年7月，深圳總共可交易的、產權清晰的商品房數量，是154.02萬套。算上這一年半的供應，也就是說深圳目前總共的商品房數量不超過160萬套。很簡單的數學題，深圳的商品房缺口是340萬套。特區40年，深圳一共才建了160萬套商品房，這要多少年才能把這340萬套住房的缺口補齊？假設深圳學習重慶，大幹快上，每年新建25萬套商品房，這也需要13年，才能把這個大坑給填滿。問題是，即使深圳市有這個決心，深圳有那麼多土地嗎？按照國際慣例，一座城市土地開發面積超過30%，就達到警戒線了，而深圳到2016年的時候，城市土地開發強度已經接近50%，遠遠超過30%的警戒線，目前的深圳，屬於超負荷運轉狀態。
2018年底的時候，王石在一個論壇上提到一個數據，就是深圳剩餘可開發的土地面積不足20平方公里。深圳總面積也就1997平方公里，也就是說，目前深圳能開發的土地，還剩下1%。因此，目前的深圳，其實是一座無地可供的城市，深圳的土地供應，絕大部分都是來自於舊城改造！
所以，在如此極端的供需矛盾之下，如果不想辦法增加深圳的住宅供應，別說深圳二手房價格超過北京，就是超高香港，登頂全球第二，也就是三五年就能看到的事。
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高房價對於深圳城市長遠發展的影響，明白人都能看出來。高房價的擠出效應帶來的“產業空心化”，正在拖累深圳的經濟發展。2019年，深圳的GDP增速是6.7，不僅創下近40年新低，而且還首次被廣州超過，2019年廣州GDP增速是6.8%。如果不是去年下半年深圳加急拍賣了幾塊高價地，深圳的GDP會非常難看。深圳經濟失速，一個重要的原因就是大量企業的外遷。2015年，深圳房價一年上漲60%，大概從2.3萬跳漲到3.5萬。以高收入著稱的華為看著這房價，也有點扛不住了，公開表示過深圳的高房價讓員工吃不消，於是2016年，華為就開始“跑”了。不過2016年華為跑的還只是自己產業鏈下游的製造環節。到了2016年，深圳房價在2015年的基礎上，再次上漲約60%，衝破5.5萬每平米，這一次，華為可能真有點受不了了，於是又跑了一次，將上游的研發部門，都搬到了東莞松山湖。華為曾經多次表達高房價對企業的衝擊，像華為這樣公司，員工要想在深圳買房，都很困難了，所以華為著手從深圳逐步撤退。其實，華為表示員工在深圳安家落戶難，並不是指華為老員工，而是指現在及今後加入華為的年輕新員工在深圳買房難。早期入職華為的員工，其實基本都已經在深圳買房安家，而且以在華為的收入，很多工作十年以上的老華為人，在深圳大多不只一套住房。
2018年，一名華為員工就在企業內部BBS上分享過自己10年內在深圳購入6套房產的經歷。這篇文章全網閱讀量應該超過五千萬，現在還能檢索到。以目前深圳的房價，新入職的年輕員工，要想在深圳買房，已經是一件非常困難的事情了。別說10年6套，白手起家的話，六年一套都吃力。這兩年，和華為一樣選擇跑路、撤出深圳的企業不少。2019年，深圳甲級寫字樓的整體空置率達到22%，部分地區的空置率甚至超過50%，是四個一線城市中最嚴重的。而在2018年的時候，深圳的這一數據還是10.3%，比上海還要低一些。一年時間，深圳甲級寫字樓的空置率就翻了一倍，產業支撐不足的表現，非常明顯。如果不扭轉這種局面，深圳的下一站，就是香港，第二產業徹底退出，完全只剩下三產。但是，一個完全依靠三產支撐的城市，深圳真的準備好了嗎？金融、貿易、服務、旅遊這四塊，在對接全球資源方面，深圳敢說哪一個比香港強？香港作為全球資本進入中國的一箇中轉站，匯聚了海量的資金，而且這些資金來去自如，作為示範區的深圳，能夠做到嗎？
很顯然，香港作為全球資金進入中國的“自由港”地位，不是一個“先行示範區”的頭銜就能輕輕鬆鬆、隨隨便便取代的。
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可能深圳自己也意識到，再這樣在那一畝三分地上關起門來自嗨，這種玩法遲早弄出大問題，於是深圳也準備想些辦法。
所以在2018年底的時候，深圳牽頭，和汕尾一起搞了一個深汕合作區，弄了一塊飛地出來。但是明白人都清楚，這種所謂的飛地，完全就是隔靴搔癢，中間隔著老大一個惠州。
合作區出讓再多土地，也不會在深圳這邊掀起任何一絲波瀾。所以大家看到，深汕合作區成立之後，除了合作區的房價拉昇了一波之外，深圳該咋的還是咋地。2019年，深圳房價無視調控，脫離地心引力，再次上漲30%。要釜底抽薪解決深圳高房價的問題，關鍵還是在於擴容。從城市面積上實實在在給深圳“搞大”，而不是虛頭巴腦假把式地玩飛地的概念。對於城市的擴容，其實北京上海早有成熟經驗。早期北京的面積，比現在小的多，大概也就是現在的六環內那麼大。1958年3月，河北省的通縣、順義、大興、良鄉、房山5個縣和通州市劃歸了北京市，這些地方就是現在北京六環邊的第一圈衛星城。10月，河北省懷柔、密雲、平谷、延慶四個縣再次劃歸北京市，這是北京建國後歷史上最大規模的一次擴界，也基本成就了現有的行政區劃格局。上海也類似。1949年，上海剛剛直轄那一會兒，面積其實只有618平方公里，大概也就現在外環以內那麼大一點地。到了1958年，由於上海市區的糧食供應嚴重不足且郊區很小，沒有足夠的糧食供應市區。為此，當時的上海市委第一書記柯慶施向中央打報告，請求中央把臨近江蘇的部分地區劃給上海，後周總理親自批示，把江蘇省的十縣劃入上海。1958年1月，原江蘇省松江專區所屬的上海縣、寶山縣、嘉定縣劃入上海市。11月，江蘇省蘇州專區所轄的松江縣、川沙縣、南匯縣、奉賢縣、金山縣、青浦縣併入上海。12月，江蘇省南通專區所轄的崇明縣劃入上海市。三次擴容，讓上海面積從618平方公里暴增10倍，達到6340平方公里。這才形成了今天大上海的格局。如果不是這3次擴容，就窩在那618平方公里土地上，很難想象上海會有今天的發展。而深圳就比較悲催，從成立特區以來，一次擴容的機會都沒有，唯一的一次“擴容”，還是自己內部消化。當時成立特區的時候，政策規定一個特區只能帶一個縣，所以深圳當時就給劃了寶安一個縣，同時間成立的廈門特區也一樣，只劃了一個同安縣。1992年，深圳感覺面積不夠用，於是就把寶安縣內部消化，變成了寶安區。只是1992年南巡之後，深圳發展更迅猛了，地越發緊張，但是環顧四周，深圳已經沒有縣可消化了。
因此，這些年看著武漢、南京、杭州、天津這些城市因為發展需要，紛紛撤縣改區，做大市區，估計深圳真是羨慕的流口水。過去四十年，高速發展的深圳，就像一個容積不大的空瓶子，無數的沙丁魚前赴後繼往裡衝，沙丁魚越來越多，但瓶子就那麼大，一步一步終於把深圳搞成了擁擠不堪的沙丁魚罐頭。深圳要想像青島、天津那樣，通過撤縣設區增加土地供應的路子，是想都不用想的，那麼只能向外，吞併周邊的市。高層對於深圳的擴容，其實內部已經醞釀了很久。目前，幾家智庫做了三套方案，已經遞上去了。第一套方案，是把整個東莞直接劃給深圳。這套方案的出發點是從產業融合的角度來考慮的，合併之後，深圳主攻中高端製造業，東莞承接中低端製造業，完美互補。融合起來基本無縫對接。但是這套方案執行起來有幾個問題。第一，廣東省不願意。深圳屬於特區，計劃單列市，雖然統計GDP的時候，深圳的GDP算到廣東省裡面，但是深圳的財稅又不交給廣東，而是直接給了中央，所以，廣東相當於是要了面子，但是沒有得到實惠。所以，把東莞劃給深圳，就相當於斷了廣東一個稅收來源，而且這個稅收來源還不小。東莞2019年GDP是9482億元，接近萬億，在廣東排名第四，僅次於深圳、廣州、佛山，在全國也在30強以內，十足一個大奶牛，要把這頭大奶牛送給深圳，廣東自然是極不情願的。第二個問題是，東莞面積太小，只有2465平方公里，即使全部劃給深圳，加上深圳的1997平方公里，也就4462平方公里，也幹不了啥大事，而且目前東莞的城市土地開發強度，也超過了40%，僅次於深圳，因此劃給深圳，對於增加深圳的可用土地面積，作用也有限。第二套方案不是從產業融合的角度來考慮，而是立足深圳的長遠發展。深圳不是缺地嘛，那就乾脆把惠州全部劃給深圳得了。惠州劃給深圳，好處多多，而且從廣東省角度來看，也更加容易接受一些。第一，惠州面積足夠大，土地足夠多。惠州一共是1.16萬平方公里，加上深圳的1997平方公里就是1.35萬平方公里，而且，目前惠州的土地開發強度，不到10%，完全可以滿足深圳未來至少50年的用地需求。第二，惠州GDP大概只有東莞的一半，這塊肉割起來，廣東省估計沒割東莞那麼疼。如果能適當做一些補償，比如對廣東上繳財稅降低幾個百分點，應該就能勾兌成功了。第三套方案就是東莞和惠州各劃一部分給深圳。這套方案屬於折中型，但是涉及到三個市的區劃調整、人員安置等，行政成本較高，管理難度較大。因此，客觀上說，把整個惠州併入深圳是最優選擇。
但是合併惠州，也有一個比較大的風險，就是深圳今後的房價，會怎麼樣。合併惠州，短期內惠州的房價，一定會是無數個漲停，尤其是臨近深圳的區域，就地翻一倍完全可能。但是問題來了，惠州房價起來毋庸置疑，深圳房價怎麼辦？長遠看，如果把惠州併入深圳，那麼深圳理論上就完全不缺地了，只要深圳願意供應土地，不缺地的深圳就可以像重慶那樣一年供應20萬套住房。如果深圳加大住房供應，如果供需矛盾不再突出，深圳房價扛不扛得住？萬一深圳房價扛不住，被刺破了，影響到深圳的經濟怎麼辦？這說好的示範區還搞不搞？而且，全國房價，每一輪都是深圳領漲，然後上海北京廣州南京杭州這些城市跟漲。如果深圳跌了，這些城市要不要跟跌？如果其他城市跟進，全國普跌，這個結果，能不能承受？所以，關於深圳擴容，雖然在五年前房價大漲的那一輪開始之後就一直在討論，但是始終處於議而未決的狀態，主要的原因就是對擴容之後的結果，評估不足。如今，深圳的房地產，基本快成金融產品了。一個稅線調整的利好，都能把房價拉一波，房市硬是被深圳人民玩成了股市。因此，目前的深圳，不擴容吧，以深圳人民的暴躁性，預估三五年內就會把深圳的房價搞到香港的高度，至少看齊澳門，到時候深圳就真成為下一個香港了。而擴容吧，萬一真捅了簍子，影響了經濟，示範區被弄趴下了，這個責任誰來承擔？
所以，深圳眼下的情況就是：進退兩難，騎虎難下，僵在那裡了。
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那些在深圳有房的人，絕大多數估計都是不希望深圳擴容的，因為擴容會損害個人利益。就像當年董特首搞八萬五計劃時候一樣，反對聲最大的，就是香港有房人群，甚至那種只買了五六十平小房子、有極大改善需求的香港居民，也嚴重反對。因為八萬五計劃嚴重影響到了香港的房價，讓資產縮水。但是從深圳城市長遠發展來看，從我將無我、不負人民的角度出發，深圳的擴容又勢在必行，香港高房價暴露的問題，已經讓我們充分看到並感受到害怕。畢竟，一片海域沙丁魚的數量過多，密度過大，食物不夠之後，沙丁魚也會通過以同類為食的方式解決生存問題。因此，最好的辦法就是把惠州併入深圳，讓深圳不再缺地，消除人們對深圳土地供需矛盾的焦慮，然後再平穩開發，防止深圳房價大起大落，儘量維持在一個平穩區間，這，對於深圳乃至中國長遠的發展，可能才是最優的選擇。而且，這也是深圳作為示範區，應該起到的示範。
