通過徵收空置稅、消費稅或流轉稅的方式來抑制房價，或者企圖讓房價平穩，基本都是徒勞，因為最終被坑的基本都是剛需。
冰川思享號特約研究員 | 今綸
朋友老洪是一個房叔，當然，他是靠自己眼光好，而且買得早，所以成了房叔，與貪汙腐敗沒有任何關係。他也並非國家公職人員，而是一名商人。
昨天下午，我們一起談了點事，他用手機刷到了一條新聞——《住建部原副部長仇保興建議徵空置稅：北京空置率或達20%》，他眉頭皺了起來，然後問我怎麼看這個稅，我說基本不太可能徵這個稅，然後講了一下自己的觀點。
老洪呵呵一笑：“還好，即使徵，也有辦法對付。”
老洪是屬於那種不差錢的樓市投資客，所以，四套房放租，兩套房自己在用：一套是自己的書房，一套自家在用。剩下一套是純閒置，他偶爾和朋友去那裡談點事兒，只在那裡放了紅酒、茶葉、茶具和一些沙發、桌椅。一共七套，人稱“洪七公”。
這一點和著名作家XXX一樣，他在多個一線城市有房，但是從不放租，理由很奇葩：“我的房子裝修比較好，租給誰我都心疼，那就自己用吧。”
記得當時談這個話題的時候，許子東老師也在場，我倆都愣了一下。
炒房客的“智慧”
仇保興認為，房地產稅應該分為四個稅徵收，分別為消費稅、流轉稅、空置稅和物業稅。
其實，通過徵空置稅、消費稅或流轉稅來抑制房價，或者企圖讓房價平穩，基本都是徒勞，因為最終被坑的基本都是剛需。
圖/圖蟲創意
現在，炒房客既然連離婚的招都敢使出來買房，那麼，區區一個空置稅又有什麼不好對付得呢？在深圳，千萬富翁排隊冒雨買房的勁頭你們都見識過了，中一個籤賺200萬啦，金錢改變人生，首先就改變價值觀，然後還會提升智商，提升的智商專門用來避稅。
假設住在廣州的隔壁老李有八套房，政府要收空置稅，簡單，除了自用的兩套，其餘6套全部出租，你就收不到了。自用兩套很正常，父母一套，自己一套。
如果老李和著名作家XXX一樣，八套房子都不想出租，自己住一套，其餘七套怎麼辦呢？這很簡單，廣州的房子自己偶爾去住，北上深的房子出差的時候全都開燈一個星期，或者開空調兩天，然後關掉。或者偶爾借給同一階層、靠譜的朋友出差住，你怎麼能說我的房子是空置的？
而有電網大佬將一年用電不超過20度的劃為空置，如果真是這個標準的話，很容易把七套房全部洗白為“非空置房”。
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當然，稅務局的同志很努力，一定會查出部分空置房，這個我同意，可是，成本呢？查稅成本呢？若到了這個地步的話，各地稅務局的普通工作人員可能得跑斷腿啊。
另外，還有輿論反彈。這都是實際的成本，不能不考慮。
至於消費稅和流轉稅，我看更不用說了，這兩個措施真的會推高房價，而不是什麼讓房價平穩。
在廣州的房地產二手市場上，曾非常流行一個詞——淨收。什麼意思呢？就是說，你把交易產生的任何稅增加1000%，我作為賣家都不管，我該淨收600萬，我就收600萬，稅和我這個賣家無關。收稅100萬，好，讓買家去交吧，讓剛需痛哭吧。
換句話說，任何提高交易環節稅收的做法，就是對剛需買家敲骨吸髓。
物業稅其實就是房地產稅
前面三個稅，我們都做過分析了，那麼就再說說物業稅。不過，這個物業稅和物業公司沒啥關係，其實就是大家一直熱議的房地產稅，為了敘述的方便，我們在下文中將所謂的物業稅改為公眾認知度更高的房地產稅。
收房地產稅能不能降房價呢？我認為要具體情況具體分析，不能一概而論，這是一個成本的問題。
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很多人說收房地產稅不能降房價，同時會舉上海和重慶的例子，可是上海和重慶的房地產稅要麼針對新購房產，要麼屬於“豪宅稅”，對於此前的普通存量房毫無觸動，這是哪門子的房地產稅？最多隻是個半成品，當然對抑制房價起不了什麼作用。
換言之，未來如果大範圍推動房地產稅，如果不觸動存量房，或者累進稅率過低，確實無法讓房價平穩，在經濟上升週期仍有可能跳漲。這是已經被反覆證明的事實。
還有另外一種情況，則可能終結房子作為投資品的情況，或者至少不讓房子作為過度投機品。那就是，在大幅度壓縮交易環節稅費的前提下（請注意這個前提，我一向反對個人總稅負的上升），對普通業主持有的房子免徵一套或者兩套房子的房地產稅，具體情況可以通過公開透明的渠道來予以討論和確認，然後走相關流程，也可以由各省自行決定。
然後對個人持有的第三套（包括第三套）及以上的房子徵收稅率較高的房地產稅，這些所徵收的稅要通過透明公開的渠道迴流到相關片區，即所交的房地產稅要完全用於片區的教育、醫療等公共領域。
以隔壁老李為例，他交的稅越多，他所在片區的教育投入就越多，他的孩子所享受的教育質量就越高，他的老媽所享受的醫療服務就越好。那麼，只要能負擔得起，他還是願意負擔的，因為好處顯而易見。
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因此，某些人不要老想著徵房地產稅，而是要想想：如果只是拔毛，而不讓鵝感到心甘情願，那麼鵝一定會咬人的。
非常重要的一點是，對個人持有的第三套（包括第三套）以及以上的房子不但要徵收稅率較高的房地產稅，而且這個稅率一定要是累進制的，比如第三套房是1%，那麼第四套房就是2%，第五套房可以是3%……只要你扛得住，你就把房子都扛著吧。
另外，千萬不要幼稚地認為在高稅率累進制的情況下可以把房地產稅轉移給租客。
比如我有第二套房和隔壁老李的第五套房都在同一個小區，同一個戶型，差不多的樓層。房子價值600萬，假定第五套房的房地產稅稅率為3%，老李一年要交稅18萬，每月交稅1.5萬，但是房子每月的正常租金大概是0.7萬元。我的第二套房免徵稅，可以按0.7萬元出租，老李可能按1.5萬+0.7萬即2.2萬元出租嗎？不可能。最終的結果就是，老李拿著這套房在手裡是每月虧本的，然後被迫把它賣掉。
有人會問，真有按累進稅率收的嗎？有，英國、韓國就是這麼幹的。稅率會到3%嗎？會，美國某些州已經達到了3%，韓國最高甚至達7%。
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還有一個問題，各路人馬吵了很久：土地不是我的，只是租了70年，政府憑什麼收我們的房地產稅？
這個，我只能說：你要相信領導，一定會給你一個說法，服也得交，不服也得交，在這裡讀懂中國。
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