中房報記者 許倩 北京報道

又到了半年報發佈季。上市房企一波波業績暴增、盈利大漲的繁榮背後，負債率攀升、現金流緊繃的憂慮也在加深。

據中國房地產報記者統計，截至8月23日，A股已有53家房地產企業發佈了半年報業績，41家淨利潤同比增長，佔比達77%。其中，萬通地產、廣宇發展、合肥城建、中洲控股淨利潤增幅超過3倍，20家淨利潤同比增幅超過100%。大部分房企錄得較好的中期業績，“增收又增利”成為主流。

另一方面，在房地產調控持續背景下，資產負債率的上升成為一種行業現象，大部分房企現金流都不是那麼充裕。已發佈半年報的A股53家上市房企中，資產負債率超過70%的房企有29家，佔比超過一半；負債率超過80%的房企有17家。

據中國房地產報記者統計，53家A股上市房企總負債合計4.12萬億元，淨利潤463.65億元，僅佔前者的1%。

高負債已成為埋伏在房企擴張路上的一塊巨大暗礁。下半年，房企是繼續拼規模、追求高週轉，還是放慢腳步，落袋為安，在房企陣營中出現分化。由於對市場的態度趨於謹慎，很多房企正主動“剎車”。

業績數據靚麗：銷量暴增 盈利大漲

憑藉今年上半年樓市火爆銷售行情，房企收穫了靚麗的半年報業績，營業收入和盈利能力明顯增強。

第一梯隊房企（半年銷售額3000億元以上）全部實現了營業收入和淨利潤的雙增長。其中，碧桂園上半年實現營收1318.9億元，同比增長69.7%；淨利潤達到129.4億元，同比增長72.5%。實現合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%，完成去年全年銷售額的74.9%。

上半年，萬科實現銷售金額3046.6億元，實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%；實現歸屬上市公司股東淨利潤91.2億元，同比增長24.9%。恆大尚未公佈半年報，但據其業績預告，上半年淨利潤增幅預計達125%。

第二梯隊房企中，融創中國淨利潤同比增長超過200%。保利地產上半年營業收入595億元，同比增長9%，淨利潤93億元，同比增長30%，與去年同期相比增速有所提升。中海地產實現營業收入886億港元；淨利潤232.2億港元，同比增7.2%；銷售額1508.5億港元，同比增長18.5%。

已發佈半年報的內房企華潤置地，上半年實現營收為437.8億元，同比增長40.4%；淨利潤為72.8億元，同比增長151.8%。龍湖地產核心淨利潤37.3億元，同比增長31.4%。

據中國房地產報記者統計，在已公佈半年報數據的53家A股地產公司中，41家（佔比77%）均實現了淨利潤同比增長，其中增幅在200%以上的有11家，增幅在100%以上的有20家。淨利潤增幅最大的是廣宇發展，上半年實現營業收入99.08億元，同比增長589.83%，淨利潤16.69億億元，同比大增6135.23%。萬通地產、合肥城建、中洲控股淨利潤增幅超過3倍。

顯然，放眼整個房地產行業，萬科24.9%、保利地產30%的盈利增幅就像個落後生，頗顯遜色。

此外，濱江集團（淨利潤增幅-36.95%）、海航基礎（-21.89%）、萬業企業（-43.68%）、美好置業（-24.66%）、冠城大通（-74.54%）、深物業A（-77.23%）、渝開發（-65.48%）等房企淨利潤增幅則在下降。而鳳凰股份、大港股份、天津松江、*ST天業、SST前鋒等房企則依然在虧損。

競規模B面：負債率攀升 現金流大降

地產調控持續升級的背景下，資產負債率的上升成為一種行業現象。

中國房地產報記者統計發現，已披露半年報的53家A股地產公司中，有37家資產負債率較去年底走高，佔比達66%；資產負債率超過80%的房企有17家，如魯商置業負債率高達94.35%，中南建設負債率達89.86%，京投發展、泰禾集團、金科股份、萬科、華髮股份等負債率均超過84%。

龍頭房企資產負債率及淨負債率普遍上升。保利地產的淨負債率和帶息負債率最高，分別為94.33%和39.43%。而在2016年，保利地產的淨負債率僅有55%,在行業中尚處於中等穩健的範圍。

一向穩健經營的萬科，上半年淨負債率為32.7%，比去年底的8.8%大幅上升；資產負債率84.7%，創下萬科A1991年上市以來的新高；上半年總負債共1.14萬億元，成為A股上市房企負債額最高的房企。

龍湖2018上半年淨負債率為54.6%，2017年末為47.7%；華潤的淨有息負債率為47.2%，較2017年底的35.9%也有增長。而負債半年內大增219.04億元的四川房企藍光發展，上半年淨負債率較2017年末提升22個百分點至115.6%。

從企業性質來看，總資產規模100億元以上的國有企業的平均淨負債率仍在100%以上，其中魯商置業和天地源的淨負債率超過了200%，債務風險較高。

更為憂慮的是，在過去半年裡，龍頭房企均出現經營性現金流轉負或大幅萎縮現象。如上半年拿地激進的萬科(拿地2049.1萬平方米，持平銷售面積)，經營性現金流繼續為負（-42.55億元），同比減少119.47%，上半年末淨現金流為-144.1億元。

保利地產2018年中報顯示，公司經營性現金流為-98.33億元。上半年保利地產的財務費用高達17.92億元，逼近淨利潤的兩成，較去年同期增加137%。銷售回款速度下降、利息支出增加，都是影響資金鍊健康的潛在不穩定性因素。

中小房企也不例外。藍光發展上半年實現經營活動產生的現金流量淨額-1.82億元，而上年同期為39.1億元；陽光股份上半年經營現金流-2.04億元，去年同期為0.99億元。

據中國房地產報記者統計，已發佈半年報的53家上市房企中，上半年經營現金流為負值的房企多達27家，佔比一半；淨現金流為負值的多達22家。

償債高峰壓頂 收縮或成為主流

債務到期、融資難、樓市調控趨嚴三重大山壓頂，而房企面臨的第一波償債高峰就在下半年，市場最艱難的時刻來臨了。

據恆大研究院發佈的報告，截至2018年6月底，除民間融資和類金融機構貸款，房企有息負債餘額約19.2萬億元。2018年下半年到2021年為集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億元。其中，規模最大的銀行和非銀金融機構貸款未來4年集中到期；公司債2015年-2016年集中發行，從2018年下半年開始密集到期。

天風證券的數據顯示，2018年下半年，房企債券到期金額1052億元，考慮進入回售期的債券按照50%本金償還進入回售期債券，下半年房企債券到期金額就高達2542億元，高於2018年上半年到期償還的851.3億元。

房企融資渠道仍在步步收緊。8月20日，據媒體報道，福建、浙江、江蘇、上海等地銀監局發文暫停新增地產信託的報備，已過審的信託可發行。雖傳聞已被闢謠，但是對房地產領域融資形成重要的風險警示。保利地產研究院指出，近期監管層仍釋放“嚴控地產槓桿”信號，下半年房企融資端難有大改善。

“當下的調控政策收緊市場成交，通過提高銀行貸款門檻、提高首付比例、增加剛性住房要求等手段，讓市場有價無量。”安信證券分析師祁澤金認為，下半年房貸利率會繼續上升，入市成本提高會影響購房者的決心，進而影響銷售。

這種情況下，過去兩年的拿地和擴張規模已很難維持。

碧桂園在中報中自我反省，稱“寧可放慢一些發展速度，追根溯源地全面提升管理水平”。

中海地產董事局主席兼行政總裁顏建國表示，目前政策處於高度多變期，公司對市場高度審慎，負債率處於較低水平，手頭現金比較多，寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。

顏建國預計，下半年房地產調控管制將更加嚴厲，房地產調控政策持續不放鬆，長效機制的相關政策漸行漸近，市場波動性調整逐漸加大，房價與銷量都將面臨下行壓力。加快開發、加快銷售、加快回款，加快持有型商業物業的運營規模與收入增長，是中海下半年的主要策略。

但“第二梯隊”的企業仍然對規模抱有野心。

今年上半年，旭輝的銷售規模達到660億元，同比增長40%，如能完成全年1400億的銷售目標，最近兩年旭輝的複合增長率將接近100%，成為高增長房企的代表。旭輝集團主席林中在業績會上表示，“未來三四年我們還是可以保持這種速度。”