出个命题：请把以下楼市配套关键词进行主次排序！
商业、学校、地铁、医院；又开始纠结了吧，主要是头两位难选“地铁和学校”；
调查结果，武汉当下对楼市的溢价率而言，学区还是略胜一筹！但十年后呢？我先讲个一线城市的痛点！
拿北京举例，学区房此前被炒到天上去了，现如今开始炒二手的地铁房！
为什么呢？因为堵啊，时间成本最值钱。看完下图就会觉得武汉的这点堵车毛毛雨啦！所以，武汉现阶段的地铁房性价比最高！
(2018年中国堵城排行榜)
后台粉丝问地铁盘最多的问题就是XX地铁什么时候通车？XX楼盘离地铁多远？
我们先来了解下，一条地铁线路的通车，所要经过的步骤：规划、上报、获批、开建、运行。每条地铁线路在完成获批这个步骤之前，都是有可能变动的。也就是说，只有获批的地铁线路才是靠谱的。
那么，在武汉最新获批的地铁有哪几条呢？我们先来回顾下，今年初国家发改委批复的《2019-2024年武汉城市轨道交通第四期建设规划》 文件。
（武汉第四轮轨道交通规划）
从该文件得知：到2024年，武汉将新建成8条地铁线，总长198.4公里，分别是：6号线二期、7号线北延长线、8号线三期、11号线三期、12号线、16号线、19号线及新港线。
如今转眼已到下半年，老欢最关注的是：这8条获批的地铁线是否已开工？下面，带大家去了解下实际情况。
6号线二期——通车时间待定
6号线二期工程起于一期工程终点金银湖公园站，经金山大道至走马岭站，线路全长约15.5km，设站9座。目前主体结构已完工3站，剩余2站（码头谭公园站、富民南路站）正在进行前期交通疏解打围、园林迁改等工作。
（地铁6号线走向）
7号线北延长线（前川线）——通车时间待定
7号线北延长线起于黄陂前川，止于7号线一期工程园博园北站，线路全长36.2km，设站9座(预留站2座)。目前已开始了土建招标，意味着前川线即将进入实质性建设阶段。
（地铁7号线北延长线走向）
8号线三期——预计2019年通车
第七届世界军人运动会2019年将在武汉市举办，武汉地铁8号线三期比二期提前通车，主要是为了服务于这个运动会，在黄家湖设有黄家湖地铁小镇、军运村两个站点。
8号线三期工程施工难度较大，将跨越三环线、铁路线，目前已通过专家评审，具备开通试运营条件，预计今年将通车。
可是老欢想说，二期都不通车，三期先通两站，也只能方便野芷湖居民到军运村，感觉作用不大了。
（地铁8号线三期走向）
11号线三期——预计2020年通车
11号线三期分为三段，分别是武昌段首开段、新汉阳火车站及葛店段。
武昌段首开段是由武昌火车站至白沙洲，全长4公里，设站2座；新汉阳火车站段由黄金口至新汉阳火车站，全长2.2公里，设站2座。葛店段是由左岭开往葛店南站，全长约3.7 公里，设站1座。
目前武昌段首开段复兴路站～武昌火车站、葛店南站正在进行围护结构施工。
（地铁11号线三期走向）
地铁12号线——武昌段预计2022年通车 汉口段预计2023年通车
地铁12号线是武汉首条环线，起始点均为武昌火车站。该线网全部完善后，能够与1、3、4、5、6、8、10、11、13、14、16号线和阳逻线二期以及金口线等实现换乘，可以说是换乘王。
该地铁线一期武昌段从钢都花园至青菱，全长21.44公里，设站14座，目前园林路站已开工。三期汉口段由青菱至复兴村，全长22.67公里，设站14座，目前国博中心南站已进场施工。
（地铁12号线走向）
地铁16号线——预计2021年通车
地铁16号线南起纱帽周家河，北至国博中心南站，线路全长约32.4公里，设站12座。这是汉南区的第一条地铁，是汉南地区连接主城区的快速通道，对汉南居民出行意义非常重大。
目前该线路主体结构已完工两站，老关村车辆段站、老关村站正在进行土方开挖及主体结构施工，国博中心南站已进场。
地铁19号线——预计2023年通车
地铁19号线由武汉火车站至高新二路，全场20.6公里，设站6座，已于今年2月19日正式开建，是武汉市第四期建设规划线路获批后，首个正式开工的地铁线，目前花山新城站已开工。
（地铁19号线走向）
新港线——通车时间待定
新港线是由工业四路至桃桥湖，全长30.2公里，设站11座，目前处于开工方案前期工作，进展顺利，计划于第四季度开工建设。
（地铁19号线走向）
从上面的地铁规划及走向发现，武汉未来五年内新通车地铁，经过中心区域的站点偏少，大部分是往三环外延伸，如
东湖高新花山片、江夏黄家湖片、黄陂横店片、汉南等。可见， 有关部门在地铁线路规划上，越来越倾向三环外区域发展。另外，在施工进展方面、除开7号线北延长线和新港线，本轮规划中的地铁线都已经动工，其中为了迎接军运会，8号线三期正在赶工中，预计今年就会通车。
对于购房者来说，清楚哪些地铁线路获批及开建，这只是第一步，解决的是你买的地铁房靠不靠谱，会不会黄的问题。
规划中的地铁说没就没了，武汉还是有先例的，第四轮轨道交通中就砍掉了地铁10号线和11号线汉阳四新段，汉阳购房者深受其害。
第二步就需要考察地铁站点离楼盘的实际距离，这是关系未来居民出行是否便利的关键所在。这个数据，就不要指望在售楼部能得到正确答案了，置业顾问给的距离必将是大大缩水的。
离站点1公里以外的所谓地铁盘 都是闹眼子
目前房地产市场上，对地铁盘的宣传是五花八门，地铁上盖物业、准地铁房、近地铁房等。
地铁上盖物业，是近几年一个新的流行概念，指的是楼盘就在地铁口上面或者紧挨地铁站出口。如果按照离地铁距离，将这些概念从近到远的顺序排列，则是地铁上盖物业。
准地铁房一般离地铁约500米范围以内的项目，近地铁房则是离地铁1公里范围内的项目。离地铁1公里外的项目，老欢觉得都是闹眼子。
下面，老欢特意搜集了第四轮地铁规划已动工的线路，周边1公里范围内近期有入市计划的楼盘。
（地铁19号线走向）
从上表可得，在第四轮获批的8条地铁沿线，近期有入市计划的楼盘多分布在东湖高新和汉南区。
花山片——片区某纯新盘放风价2万1 地价≈周边毛坯备案价
花山片属于东湖高新区三环内区域，临近光谷东区域。就目前来说，花山片学校资源还是挺丰富的，华师附小分校已经开学，还有多所学校规划用地。但是，商业配套是硬伤，规划中的花山河商业街一直没有动工。
在已经获批的轨道交通中，地铁19号线经过花山片，距离该线路站点1公里内楼盘有：绿城凤起乐鸣、武地建发玺院、联投光谷瑞园、碧桂园生态城东境，近期只有前三个楼盘有房源入市计划，且均为纯新盘项目。
（花山片准地铁楼盘分布）
老盘碧桂园生态城东境是今年5月入市，精装价13800元/平，后期房源将于明年推出。由于花山近期只有该项目入市，因此该价格可以代表花山片楼市均价。
但是上周，花山片的武地建发玺院楼盘，置业顾问对外释放精装价格居然要到21000元/平，这是要顶破花山片房价天花板节奏吗？
What？这个预估价格一出，老欢都震惊了。花山片半年前楼盘开盘价格还是13800元/平，半年后要突飞猛进涨7000元/平？在来看看这个21000元/平的价格，比隔壁号称“宇宙中心”的光谷东都贵。
作为花山地王的武地建发玺院，2017年拿地的价格是10300元/平，这个价格接近片区楼盘的毛坯备案价，碧桂园生态城东境毛坯备案价就是11300元/平。
因此，从开发商利润上来说，拿地价贵，后期加上开发及销售成本，如果还是按照目前片区房价来卖，肯定是亏本的。
但是，武地建发玺院真的能卖到2万吗？老欢觉得可能性不大，原因有下面三点：
第一、花山片虽然有地铁19号线的规划，但是通车时间是2023年，等待时间较长，溢价效果不明显。同时，整个片区商业配套还没起来，武地建发玺院项目想靠一己之力抬高片区房价，我看难。
第二、有关部门对房价的严控。虽然对纯新盘备案价会有所放松，但是这个半年涨7000元/平，可能性不大。
第三、购房者接受度。若真的卖到2万1，这个价格还不如买隔壁的1万8的光谷东，在交通和商业上都可以完胜花山。
汉南区——房价洼地 首付21万能入手准地铁盘
汉南区作为一个远在四环外的远城区，受区域限制，在交通和商业配套上肯定是不如中心区的。但是老欢觉得，该片区在下面几点上，还是有吸引力的。
第一、不限购。由于中心城区楼市火爆，相关部门出台了限购政策，将购房群体从中心区往远城区引流。汉南作为不限购区域，较多没有房票的购房者开始考虑这个区域。
第二、房价低。汉南区房价约7000-9500元/平，对比同样在四环外的蔡甸和新洲， 这两个区域房价已破万。因此，汉南区可以说是房价洼地，是武汉市唯一一个房价没破万的行政区域。
第三、地铁16号线。2021年将通车的16号线将经过汉南区，这是一条联系汉南区与主城区的快速轨道交通线路。通车后，该片区居民出行还是挺方便的。
因此，近几年落户汉南的楼盘，基本上都是沿着16号线布局，目前沿线站点1公里范围内楼盘有，武汉恒大时代新城、武汉绿地城、兰亭风华、华发中城峰景湾、碧桂园凰城悦山湖。
（汉南区准地铁楼盘分布）
武汉恒大时代新城：即将开盘首推E3、E4地块79-136平高层、建面约155-203平洋房，纯新盘价格待定。
华发中城峰景湾：预计9月加推11号楼100、140平毛坯房源，前期均价8000元/平，首套首付约24万。
碧桂园凰城悦山湖：在售10、12号楼约103-143平带装修房源，均价9500元/平，首套首付约29万。
武汉绿地城：在售97、118平带装修房源，均价约8800元/平，首套首付约25万。
兰亭风华：在售6、8号楼93-143平毛坯房，均价7700元/平左右，首套首付约21万。
从上面的数据可得，汉南区准地铁盘推出的
100平左右小户型较多，首付约在21-29万之间。如此低的首付可以买到准地铁盘，对刚需购房者还是有很大吸引力的。可能会有购房者嫌弃这些区域，觉得离中心区太远了。但是大家有没计算过购买远城区地铁房，可以节约多少购房成本，老欢喜欢用数据说话。
就拿地铁16号线来说，该线路连接的是汉阳区和汉南区，这两个区域中间有9站路的距离，单次通勤时间约30分钟左右。目前汉阳四新精装房约16000元/平，汉南精装房约9000元/平，房价相差约7000元/平。
因此，老欢建议，对于首付不多的购房者，可以考虑下稍微远点区域的准地铁盘。虽然目前周边交通及商业配套还不完善，但是后期地铁通车后，去中心区还是挺方便的。
综合点评：
随着武汉交通轨道的发达，越来越多的人选择地铁出行，地铁成为楼盘溢价的一大砝码。在这里，老欢想提醒购房者，买地铁房一定要注意下面三大问题：
第一、该地铁线处于什么阶段，规划、报建还是获批？这关系着你所买的地铁盘，未来会不会竹篮打水一场空。没动工的地铁线，那叫做规划，规划这东西可变性太大。但如果是已经获批或动工的地铁线，那基本是不会有变化的。
第二、项目离地铁到底有多远？在这个答案上，千万不能只听置业顾问的，比如他们说的走路5分钟，其实是小跑着计时的。只有亲自测量后，才能知道是不是真的准地铁盘，一公里外不叫地铁盘。
第三、上下游通勤成本的计算。当你看中的楼盘，满足上面提到了两点，是不是就一定值得买呢？老欢建议，你可以算下该地铁沿线，上下游其它楼盘首付后再决定，因为你可能会遇到地铁多几站，首付却可以少几万的楼盘。
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