出个命题:请把以下楼市配套关键词进行主次排序!
商业、学校、地铁、医院;又开始纠结了吧,主要是头两位难选“地铁和学校”;
调查结果,武汉当下对楼市的溢价率而言,学区还是略胜一筹!但十年后呢?我先讲个一线城市的痛点!
拿北京举例,学区房此前被炒到天上去了,现如今开始炒二手的地铁房!
为什么呢?因为堵啊,时间成本最值钱。看完下图就会觉得武汉的这点堵车毛毛雨啦!所以,武汉现阶段的地铁房性价比最高!
![8条地铁线路获批|满城尽是“地铁房”你家门口有几条?](http://p2.ttnews.xyz/loading.gif)
(2018年中国堵城排行榜)
后台粉丝问地铁盘最多的问题就是XX地铁什么时候通车?XX楼盘离地铁多远?
我们先来了解下,一条地铁线路的通车,所要经过的步骤:规划、上报、获批、开建、运行。每条地铁线路在完成获批这个步骤之前,都是有可能变动的。也就是说,只有获批的地铁线路才是靠谱的。
那么,在武汉最新获批的地铁有哪几条呢?我们先来回顾下,今年初国家发改委批复的《2019-2024年武汉城市轨道交通第四期建设规划》 文件。
![8条地铁线路获批|满城尽是“地铁房”你家门口有几条?](http://p2.ttnews.xyz/loading.gif)
(武汉第四轮轨道交通规划)
从该文件得知:到2024年,武汉将新建成8条地铁线,总长198.4公里,分别是:6号线二期、7号线北延长线、8号线三期、11号线三期、12号线、16号线、19号线及新港线。
如今转眼已到下半年,老欢最关注的是:这8条获批的地铁线是否已开工?下面,带大家去了解下实际情况。
6号线二期——通车时间待定
6号线二期工程起于一期工程终点金银湖公园站,经金山大道至走马岭站,线路全长约15.5km,设站9座。目前主体结构已完工3站,剩余2站(码头谭公园站、富民南路站)正在进行前期交通疏解打围、园林迁改等工作。
(地铁6号线走向)
7号线北延长线(前川线)——通车时间待定
7号线北延长线起于黄陂前川,止于7号线一期工程园博园北站,线路全长36.2km,设站9座(预留站2座)。目前已开始了土建招标,意味着前川线即将进入实质性建设阶段。
(地铁7号线北延长线走向)
8号线三期——预计2019年通车
第七届世界军人运动会2019年将在武汉市举办,武汉地铁8号线三期比二期提前通车,主要是为了服务于这个运动会,在黄家湖设有黄家湖地铁小镇、军运村两个站点。
8号线三期工程施工难度较大,将跨越三环线、铁路线,目前已通过专家评审,具备开通试运营条件,预计今年将通车。
可是老欢想说,二期都不通车,三期先通两站,也只能方便野芷湖居民到军运村,感觉作用不大了。
(地铁8号线三期走向)
11号线三期——预计2020年通车
11号线三期分为三段,分别是武昌段首开段、新汉阳火车站及葛店段。
武昌段首开段是由武昌火车站至白沙洲,全长4公里,设站2座;新汉阳火车站段由黄金口至新汉阳火车站,全长2.2公里,设站2座。葛店段是由左岭开往葛店南站,全长约3.7 公里,设站1座。
目前武昌段首开段复兴路站~武昌火车站、葛店南站正在进行围护结构施工。
(地铁11号线三期走向)
地铁12号线——武昌段预计2022年通车 汉口段预计2023年通车
地铁12号线是武汉首条环线,起始点均为武昌火车站。该线网全部完善后,能够与1、3、4、5、6、8、10、11、13、14、16号线和阳逻线二期以及金口线等实现换乘,可以说是换乘王。
该地铁线一期武昌段从钢都花园至青菱,全长21.44公里,设站14座,目前园林路站已开工。三期汉口段由青菱至复兴村,全长22.67公里,设站14座,目前国博中心南站已进场施工。
(地铁12号线走向)
地铁16号线——预计2021年通车
地铁16号线南起纱帽周家河,北至国博中心南站,线路全长约32.4公里,设站12座。这是汉南区的第一条地铁,是汉南地区连接主城区的快速通道,对汉南居民出行意义非常重大。
目前该线路主体结构已完工两站,老关村车辆段站、老关村站正在进行土方开挖及主体结构施工,国博中心南站已进场。
地铁19号线——预计2023年通车
地铁19号线由武汉火车站至高新二路,全场20.6公里,设站6座,已于今年2月19日正式开建,是武汉市第四期建设规划线路获批后,首个正式开工的地铁线,目前花山新城站已开工。
(地铁19号线走向)
新港线——通车时间待定
新港线是由工业四路至桃桥湖,全长30.2公里,设站11座,目前处于开工方案前期工作,进展顺利,计划于第四季度开工建设。
(地铁19号线走向)
从上面的地铁规划及走向发现,武汉未来五年内新通车地铁,经过中心区域的站点偏少,大部分是往三环外延伸,如
东湖高新花山片、江夏黄家湖片、黄陂横店片、汉南等。可见, 有关部门在地铁线路规划上,越来越倾向三环外区域发展。另外,在施工进展方面、除开7号线北延长线和新港线,本轮规划中的地铁线都已经动工,其中为了迎接军运会,8号线三期正在赶工中,预计今年就会通车。
对于购房者来说,清楚哪些地铁线路获批及开建,这只是第一步,解决的是你买的地铁房靠不靠谱,会不会黄的问题。
规划中的地铁说没就没了,武汉还是有先例的,第四轮轨道交通中就砍掉了地铁10号线和11号线汉阳四新段,汉阳购房者深受其害。
第二步就需要考察地铁站点离楼盘的实际距离,这是关系未来居民出行是否便利的关键所在。这个数据,就不要指望在售楼部能得到正确答案了,置业顾问给的距离必将是大大缩水的。
离站点1公里以外的所谓地铁盘 都是闹眼子
目前房地产市场上,对地铁盘的宣传是五花八门,地铁上盖物业、准地铁房、近地铁房等。
地铁上盖物业,是近几年一个新的流行概念,指的是楼盘就在地铁口上面或者紧挨地铁站出口。如果按照离地铁距离,将这些概念从近到远的顺序排列,则是地铁上盖物业。
准地铁房一般离地铁约500米范围以内的项目,近地铁房则是离地铁1公里范围内的项目。离地铁1公里外的项目,老欢觉得都是闹眼子。
下面,老欢特意搜集了第四轮地铁规划已动工的线路,周边1公里范围内近期有入市计划的楼盘。
(地铁19号线走向)
从上表可得,在第四轮获批的8条地铁沿线,近期有入市计划的楼盘多分布在东湖高新和汉南区。
花山片——片区某纯新盘放风价2万1 地价≈周边毛坯备案价
花山片属于东湖高新区三环内区域,临近光谷东区域。就目前来说,花山片学校资源还是挺丰富的,华师附小分校已经开学,还有多所学校规划用地。但是,商业配套是硬伤,规划中的花山河商业街一直没有动工。
在已经获批的轨道交通中,地铁19号线经过花山片,距离该线路站点1公里内楼盘有:绿城凤起乐鸣、武地建发玺院、联投光谷瑞园、碧桂园生态城东境,近期只有前三个楼盘有房源入市计划,且均为纯新盘项目。
(花山片准地铁楼盘分布)
老盘碧桂园生态城东境是今年5月入市,精装价13800元/平,后期房源将于明年推出。由于花山近期只有该项目入市,因此该价格可以代表花山片楼市均价。
但是上周,花山片的武地建发玺院楼盘,置业顾问对外释放精装价格居然要到21000元/平,这是要顶破花山片房价天花板节奏吗?
What?这个预估价格一出,老欢都震惊了。花山片半年前楼盘开盘价格还是13800元/平,半年后要突飞猛进涨7000元/平?在来看看这个21000元/平的价格,比隔壁号称“宇宙中心”的光谷东都贵。
作为花山地王的武地建发玺院,2017年拿地的价格是10300元/平,这个价格接近片区楼盘的毛坯备案价,碧桂园生态城东境毛坯备案价就是11300元/平。
因此,从开发商利润上来说,拿地价贵,后期加上开发及销售成本,如果还是按照目前片区房价来卖,肯定是亏本的。
但是,武地建发玺院真的能卖到2万吗?老欢觉得可能性不大,原因有下面三点:
第一、花山片虽然有地铁19号线的规划,但是通车时间是2023年,等待时间较长,溢价效果不明显。同时,整个片区商业配套还没起来,武地建发玺院项目想靠一己之力抬高片区房价,我看难。
第二、有关部门对房价的严控。虽然对纯新盘备案价会有所放松,但是这个半年涨7000元/平,可能性不大。
第三、购房者接受度。若真的卖到2万1,这个价格还不如买隔壁的1万8的光谷东,在交通和商业上都可以完胜花山。
汉南区——房价洼地 首付21万能入手准地铁盘
汉南区作为一个远在四环外的远城区,受区域限制,在交通和商业配套上肯定是不如中心区的。但是老欢觉得,该片区在下面几点上,还是有吸引力的。
第一、不限购。由于中心城区楼市火爆,相关部门出台了限购政策,将购房群体从中心区往远城区引流。汉南作为不限购区域,较多没有房票的购房者开始考虑这个区域。
第二、房价低。汉南区房价约7000-9500元/平,对比同样在四环外的蔡甸和新洲, 这两个区域房价已破万。因此,汉南区可以说是房价洼地,是武汉市唯一一个房价没破万的行政区域。
第三、地铁16号线。2021年将通车的16号线将经过汉南区,这是一条联系汉南区与主城区的快速轨道交通线路。通车后,该片区居民出行还是挺方便的。
因此,近几年落户汉南的楼盘,基本上都是沿着16号线布局,目前沿线站点1公里范围内楼盘有,武汉恒大时代新城、武汉绿地城、兰亭风华、华发中城峰景湾、碧桂园凰城悦山湖。
(汉南区准地铁楼盘分布)
武汉恒大时代新城:即将开盘首推E3、E4地块79-136平高层、建面约155-203平洋房,纯新盘价格待定。
华发中城峰景湾:预计9月加推11号楼100、140平毛坯房源,前期均价8000元/平,首套首付约24万。
碧桂园凰城悦山湖:在售10、12号楼约103-143平带装修房源,均价9500元/平,首套首付约29万。
武汉绿地城:在售97、118平带装修房源,均价约8800元/平,首套首付约25万。
兰亭风华:在售6、8号楼93-143平毛坯房,均价7700元/平左右,首套首付约21万。
从上面的数据可得,汉南区准地铁盘推出的
100平左右小户型较多,首付约在21-29万之间。如此低的首付可以买到准地铁盘,对刚需购房者还是有很大吸引力的。可能会有购房者嫌弃这些区域,觉得离中心区太远了。但是大家有没计算过购买远城区地铁房,可以节约多少购房成本,老欢喜欢用数据说话。
就拿地铁16号线来说,该线路连接的是汉阳区和汉南区,这两个区域中间有9站路的距离,单次通勤时间约30分钟左右。目前汉阳四新精装房约16000元/平,汉南精装房约9000元/平,房价相差约7000元/平。
因此,老欢建议,对于首付不多的购房者,可以考虑下稍微远点区域的准地铁盘。虽然目前周边交通及商业配套还不完善,但是后期地铁通车后,去中心区还是挺方便的。
综合点评:
随着武汉交通轨道的发达,越来越多的人选择地铁出行,地铁成为楼盘溢价的一大砝码。在这里,老欢想提醒购房者,买地铁房一定要注意下面三大问题:
第一、该地铁线处于什么阶段,规划、报建还是获批?这关系着你所买的地铁盘,未来会不会竹篮打水一场空。没动工的地铁线,那叫做规划,规划这东西可变性太大。但如果是已经获批或动工的地铁线,那基本是不会有变化的。
第二、项目离地铁到底有多远?在这个答案上,千万不能只听置业顾问的,比如他们说的走路5分钟,其实是小跑着计时的。只有亲自测量后,才能知道是不是真的准地铁盘,一公里外不叫地铁盘。
第三、上下游通勤成本的计算。当你看中的楼盘,满足上面提到了两点,是不是就一定值得买呢?老欢建议,你可以算下该地铁沿线,上下游其它楼盘首付后再决定,因为你可能会遇到地铁多几站,首付却可以少几万的楼盘。
閱讀更多 老歡咵房 的文章