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一分的利息遠遠高過銀行貸款利率了，這充分說明要麼是房地產開發商將開發暴利樓盤，要麼是房地產開發商極度缺乏資金。
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房地產開發商用1分息籌集資金，是為什麼呢？小菜認為，這個利息對上班族、房奴來說，確實非常高！但對開發商融資來說，成本不算高；對比開發商項目利潤的話，也是完全可以承受的。
第一、開發商1分息融資，究竟高不高？
1分息究竟高不高？
那得看對誰而言。對上班族和房奴來說，基準利率上浮30%，也就是6.37%都覺得太高了，難以承受；但對開發商而言，這個1分息，也就是12%年息，不算啥。
01、開發商融資案例
2014年，小菜團隊幫一家開發商做項目融資，資金方是成都的一家實業公司，最後協議確定的年利率是18%，也就是月息1.5分。
2016年，做的另外一筆開發融資，不是純借款，而是“墊資施工+保證金+流動資金借款”的半借款、半墊資模式融資，扣除建安成本後，摺合下來的年利率大概是16%（月息1分+年上浮4個點）。
02、近幾年開發商融資成本
開發商的融資成本高低，跟房企的規模、信貸政策環境和融資渠道相關。
（1）房企規模
規模越大，資金號召力越強，財務越穩健，融資成本越低。
①頭部房企
從2019年上半年財報看，頭部房企的融資成本普遍不高。
其中，恆大融資成本適中，達8.62%；泰禾集團的融資成本稍微高一些，達到了9.3%；萬科融資成本最低，僅為6%。
②國企和央企
國企和央企雖然行業也是房地產，但更受銀行等金融機構偏愛，融資成本就更低一些，大概年化4%-6%。比如，華潤置地的融資成本僅為4.45%！
③中小房企
與央企、規模房企形成強烈對比的是中小房企，其融資成本普遍高於年化10%！前融通道成本普遍在16%-24%，後期項目融資成本普遍在12%-18%。
（2）信貸政策環境
信貸政策寬鬆，尤其是銀行開發貸寬鬆的時候，房企的融資成本普遍行情都不算高，多數在5%-7%之間，前融通道成本多數在12%-14%，甚至10%都是能做到的。
當宏觀調控加碼，地產行業信貸政策收緊後，開發商融資途徑減少，融資成本就大幅提升。比如，2019年7月，泰禾集團旗下公司對外發債，票面利率已達15%。
（3）融資渠道
小菜按照一般理解，融資成本由低到高的順序說明，可能會有特殊性影響。
①銀行
一般來說，銀行融資來的錢是最便宜的，一般在年化5%-7%。其中，國企或央企通過銀行融資的話，成本一般在年化5%左右。
②委託貸款
有高有低，全看借貸雙方的關係怎麼樣。
開發項目比較優質，工程進度順利，出借資金風險小，跟開發商關係密切的夥伴企業，自願出借閒散資金給開發商，委託銀行放貸。一般利率在7%左右，具體利率由雙方協商。
③對外發債
一般在10%-15%的樣子。
④信託
信託主要還是看市場行情、信貸政策環境和資金用途。
政策寬鬆時候，10%都可以拿到錢；政策緊的時候，可能就會年化超20%；再收緊的時候，給再高的利息都拿不到。
⑤民間資金
各種各樣的形式都有，老闆、股東、高管、員工私人借貸補充公司流動資金的都經常聽說。而民間資金的上限是年化36%，法律保護線是24%！
綜合本節分析，開發商1分息融資，主要看是什麼規模的房企在融資？還要看是在什麼時候融的資？通過什麼渠道融的？但總的來說，這個融資成本不算高，尤其對中小房企而言，更屬低成本資金。
第二、開發商融資用途
一般來說，不管是什麼規模的房企，前融通道成本都比較高，而項目融資成本又往往要低一些。
01、前融通道
在信託融資上，針對100強房企，有兩種類型的融資產品：
（1）土地保證金類
一般年化在20%-24%，且主要針對一二線城市區域，強三線的話，有時候也能做。
（2）土地出讓金類
一般年化在18%-24%，房企資質條件不理想的，比如，TOP100強以外的房企，最高融資成本上限可達30%。
02、項目融資
項目融資的話，一般在年化10%以內居多。
2019年上半年上市房企的融資成本顯示，融資成本在年化5%-10%的房企佔據絕大多數，佔比高達76.3%；其次是低於5%的，佔比21%；超過10%融資成本的是極少數，僅佔2.6%！
可見，開發商融資用途在很大程度上決定了融資成本。怎麼說呢？融資拿地或交保證金，週期會短一些，融資成本高一點，使用下來的成本也不算高。而長期使用資金的話，成本高了就受不了。
第三、開發商利潤
《財富》2019年中國企業500強數據顯示，共有55家房地產企業入圍，數量居各行業之首；全年營收同比上年增長近2成！不管是實際營收，還是淨利潤，55家房企都表現不俗，體現了頭部房企的競爭力。
其中，萬科、保利、招商蛇口、華夏幸福、綠地控股、華僑城、新城控股歸屬母公司的淨利潤均超百億。
從世界範圍看，房地產業的平均利潤率在5%左右。
我們國家的房地產行業利潤率一般在10%左右，做得好的超過了20%，做得不好破產的，也不在少數，規模房企和中小房企兩極分化比較嚴重，“旱的旱死，澇的澇死”。
人民法院網的數據則顯示，2019年全國共有528家房企宣告破產。從規模上看，這些破產房企多以三四線城市的中小房企為主。
從理論上說，1分息是開發商能承受的合理融資成本，尤其是中小房企。當然，對規模房企來說，高人多，路子多，有更便宜的資金肯定會用便宜的。
綜合全文看，如果是前融通道融資，1分息的融資成本是正常的市場行情；若是項目融資的話，也要看是什麼規模的房企融資？在什麼時候融資？通過什麼渠道融資？對中小房企而言，就算是項目融資，在政策緊張的時候，這個1分息也是比較低的。
結合房地產行業利潤看，即便是這麼高的融資成本，房地產業依然能保持10%左右的利潤，確實還是操盤有方！大家也沒必要為他們擔心，市場行為嘛，存在就是合理。
房壇法菜
房地產開發公司自2012年後，銀行對房地產開發項目縮減貸款規模後，房地產開發公司無論是上市公司還是股份制有限公司都在在借年化12%左右的利息，也就是一分錢的利息。
這個一分錢利息在房地產開發項目是完全可以承受的，關鍵在於房地產開發項目的城市、位置、產品規劃佈局、市場定價、產品定位決定利潤。
一分錢的利息通常在開發項目中利潤佔7%左右的成本，如果開發項目的利潤在25%-30左右的項目，除去利息還有18%-23%之間的利潤，房地產開發公司還是可以接受的。
特別是一級房地產開發公司定位就不同了，他為了保住一級開發資質，它能確保10%以上的利潤。他就不斷地在全國各地尋找開發項目。以確保一年中的開發總量。確保一級開發資質不降級。
還有一級開發公司，還要社保一年的收支比例，在銀行中它可以監控他的資金流水。他也可以在銀行中，因為他的資金流水大還可以有相應的配額貸款。降低他的資金成本。
AWZG愛我中國
在這個時期就說明他們缺錢了，有貸款急需還，假如一個不能按期還，那後面的債主都會上門討債，防止破產，也就是牆倒眾人推了。但是這個利息風險很大，要是後面資金跟不上，更加快了破產。估計也就是賭一把了的原因了。
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現在屬於房產行業融資難的時候，通過公開渠道1個月1分融不下，也同時說明這個企業很難過，而且公開渠道融不到資，建議不要參與，畢竟非法集資是不允許的。
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一分利息，年華12%，遠低於房地產企業通過其他途徑融資成本
