繼“1998年房改”後整整二十年，深圳住房體制迎來“二次改革”。
6月5日上午，深圳市住房和建設局正式對外發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見(徵求意見稿)》(以下簡稱為意見)，該文件被稱為影響深圳未來18年房地產走向的重量級政策。
坪山財富城項
核心要點
1、深圳將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。
2、到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
3、市場商品住房，佔住房供應總量的40%左右。
4、政策性支持住房，佔住房供應總量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，佔比均為20%。人才住房建築面積以小於90平方米為主，租售價為市場價的60%左右;安居型商品房建築面積以小於70平方米為主，租售價為市場價的50%左右。
5、公共租賃住房，佔住房供應總量其餘的20%左右，建築面積以30-60平方米為主，租金為市場價的30%左右。
專家解讀
中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁
保障房價格未來很平穩，豪宅靠市場調節解決
現在這個節點出臺政策，主要是基於兩個方面的原因。
一方面，深圳房地產多年的發展積累了很多需要突破的問題，特別是(“104政策”)調控一年多以來，深圳整個房地產有很多需要改進、進行住房制度改革的方面。另一方面，粵港澳大灣區的規劃很快就要出臺，那麼在大灣區規劃出臺之前，在整個房地產住房制度改革方面，推出這樣一個深度、系統的文件，對於未來和粵港澳大灣區規劃的對接，使深圳房地產市場更加平穩健康的發展，和大灣區規劃形成一個有效的融合，意義非常重大。
(文件)對深圳多年房地產發展存在的問題進行了梳理，並且提出了未來整個住房制度改革，多主體供給、多渠道保障、租購併舉的戰略方針的操作和落實政策。我覺得這方面非常全面、系統、深刻。
整個政策偏重民生偏重保障型住房供應，從18年到35年，18年間，規定未來保障型住房，包括人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三大類佔深圳住房供應的60%左右。商品房只佔到40%左右。重心向保障型住房傾斜，在這個格局下，保障房價格受政府監控，價格相對來說是很平穩的，那麼在這樣的情況下，它會影響到40%的商品房(房價)。
這40%(的商品房)主要以普通商品房為主，既然有這麼多普通消費者能夠入住這些保障型住房，那意味著商品房中的普通住房，140平以下，90平以下這兩部分在價格上受到保障型住房牽制，價格也會相對平穩，但剩下很小一部分大戶型的豪宅類，可能和其他住房有一定的差異，這部分佔比偏小，可能市場需求還是很大，價格更多通過市場調節來解決。
深圳市職業技術學院房地產研究主任鄧志旺
住房供給格局制度化、長期化，房價下降不太可能
這次政策清晰規劃了未來18年深圳房地產供給格局，深圳市民有兩個渠道買房，一個是商品房，另一個是保障房，保障房包括買和租。可以看到，未來深圳會形成雙軌制供應體系，商品房佔40%，保障房佔60%。
就購房者而言，選擇商品房，還是選擇保障房，可以根據收入水平、戶口、人才政策等去評估哪一個適合自己。不管怎麼說，給了大家一個定心丸，未來住房供給格局看得見。
相對深圳城市需求來說，商品房供給量嚴重偏低。從這個角度來看，期望商品房價格下降，甚至下降到某一個合適的水平，肯定是不太可能的。如果希望購買商品房，還是儘快決策比較好。
考慮排隊帶產權的安居房，要考慮時間成本、個人實際情況，這些是可以算得出來的。
租房也是一種選擇，公共租賃住房佔20%，人才房和安居房也有，儘管沒明確提出，估計有10%，兩者一共佔30%。安居型商品房和人才住房租售價按照商品房的50%-60%，這個價格也是可以算得出來的。
政策給了大家一個明朗的預期，未來供應量很明確了，看哪一種形式是適合自己。
這個政策沒有超出預期，從2016年以來，深圳保障性住房已經提高到50%以上，比例已經比較高了，跟香港相近，這次更加制度化、長期化了，給大家一個更長遠的藍圖。
商品房供給量比重減少。有了一定積蓄後還是想有自己的住房，這是正常的需求。
一方面，政策會保持高壓調控的政策，放鬆是不可能的，即便有60%是保障房，政府也不會對商品房放鬆調控。安居房、人才住房也是按照商品房價格來定的。另一方面，疏導需求外溢，深圳政府也在通過大灣區的建設，與莞惠形成合作，把需求疏導到臨深片區，讓這些需求在臨深得到滿足。再通過城際交通軌道建設滿足通勤需要，形成一個真正的都市圈，這可能是深圳政府更期望實現的一種方式。
在這一點上，深圳比香港的基礎要好，深圳有腹地，可以往莞惠拓展，以前由於交通、醫療、教育互通做的不夠，導致城市發展水平不一，所以有人買了房也不願意住，寄望大灣區能夠推動深莞惠一體化的發展。
政策詳情
到2035年深圳新增公共住房達100萬套
《意見》明確制定了2018年至2035年深圳住房發展的主要目標，統籌解決各類居民的住房問題，構建相對完備的住房供應與保障體系，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保，各類人才和中等偏下收入居民以及為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體的住房困難得到有效解決，有能力通過市場解決住房問題的需求得到較好滿足。
到2035年，深圳新增建設籌集各類住房將達到170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類公共住房總量不少於100萬套。深圳已結合新一輪城市總體規劃編制調整，合理規劃佈局了住房空間，進一步加大住房土地供應力度，計劃新增盤活35平方公里土地用於建設各類住房。
從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於60%，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。
此外，為了更好地盤活存量、優化服務、加強監管，規範和培育發展住房租賃市場，深圳去年開始構建真實、透明、便捷、安全的住房租賃交易服務監管平臺，目前正在擴容運營中。
安居房設財產限額門檻，人才房和安居房實行封閉流轉
《意見》提出，戶籍家庭租購安居型商品房將合理劃定收入財產限額，並首次提出以輪候，抽籤，搖號等公開透明的方式確定租售對象。
此外，《意見》首次提出對出售的人才住房和安居型商品房，實行一定年限內的封閉流轉，購房人自購房之日起累計在深繳交社保15年，或者年滿60週歲且購房滿十年，符合條件的可以申請取得完全產權，並按一定比例繳交增值收益。
與其向配套的《深圳市人才安居辦法》、《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》正在加快修訂，《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》也正在制定中。
官方問答
問題1：新政策出臺後房地產市場還限購限貸嗎?
答：新政策出臺後，我們將繼續堅持房地產調控態度不動搖，嚴格落實各項調控措施，保持房地產調控的連續性和穩定性。
問題2：如果我符合安居型商品住房的條件，請問什麼時候可以買到房子?
答：分兩種情況：
(一)已經取得輪候申請備案資格或者是已在冊輪候家庭，其分配規則適用現行《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》。政府會繼續面向這些家庭提供安居型商品房，而且還會基本保持原有供應規模。
(二)《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》修訂頒佈後，新的申請人將適用新的規則。《意見》初步確定的分配規則改革方向為：一是合理劃定戶籍家庭租購安居型商品房收入財產限額;二是實行批次集中配租配售，根據每批房源的供應情況，綜合考慮申請人在深繳納社保時間等因素設定入圍條件，以輪候、抽籤、搖號等公開透明的方式確定租售對象。
具體規則將按照立法程序，通過修訂《安居型商品房建設管理暫行辦法》加以明確。我們將加大建設籌集安居型商品房的力度，儘可能提供多的房源，儘快解決大家的住房需求。
問題3：什麼是人才?比如在深圳工作的執業醫生一直買不起商品房，他們可以申請人才房嗎?怎樣申請?
答：(一)關於什麼是人才。
根據《關於完善人才住房制度的若干措施》(深發〔2016〕13號，以下簡稱13號文)，具有全日制本科及以上學歷(含教育部認可的境外高等院校畢業的歸國留學人員)，或屬於符合我市產業發展需要的技師(國家職業資格二級及以上)，或列入市人力資源保障部門發佈的緊缺專業人才目錄，且與本市用人單位簽訂聘用合同或服務協議的各類人才，都屬於人才的範疇，都可納入我市人才住房政策適用範圍。在通常意義上講，一類是高層次人才，另一類是量多面廣的基礎性人才。符合上述條件的，都稱作人才，都可以按規定租購人才住房。
(二)關於在深圳工作的執業醫生能否申請人才住房問題。
執業醫生如果屬於13號文規定的人才範圍，可以申請租住人才住房;在我市工作滿一定年限、取得本市戶籍且符合相關規定，可申請購買人才住房。執業醫生若經認定為高層次人才，還可以享受更加優惠的政策。
問題4：買到的人才住房和安居型商品房在市場流通有什麼限制嗎?
答：第一，《意見》提出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。封閉流轉期間，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的，可面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規定回購。
第二，《意見》同時提出，購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60週歲且購房滿10年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規定條件的，可以申請向政府繳納一定比例增值收益後取得完全產權，然後與普通商品房一樣可以到市場上進行交易流通。
問題5：深圳已有安居房政策，新政策出臺後，原來的政策辦法還繼續實施嗎?
答：《意見》出臺後，將同步修訂《深圳市人才安居辦法》《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》，制訂《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》，屆時各類住房的申請分配規則按新出臺的規定執行。在上述三個辦法出臺之前已經取得輪候備案回執的合格申請家庭，按照“老人老辦法”的原則，繼續適用原來的政策。
問題6：住房發展目標建設籌集170萬套是怎麼確定的?
答：《意見》確定的住房發展目標是基於需要與可能的原則，與正在編制中的深圳市城市總體規劃(2016-2035年)充分銜接。
截至2017年底，我市常住人口1253萬人，預計至2035年，常住人口將達到1800萬人，新增約550萬人，預計新增住房需求約180萬套。綜合考慮土地供應和住房建設籌集能力，將住房總量目標確定為170萬套是必要的、可行的。
問題7：《意見》提出的住房發展目標公佈後，對房價將會產生什麼影響?
答：市場商品住房價格的漲落由多方面因素決定。《意見》出臺的一個重要目的是堅持以住房供給側結構性改革為主線，突出全覆蓋、多層次、差異化，針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，構建多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供應和保障體系。同時，《意見》明確提出堅持房地產調控的連續性和穩定性，嚴格落實各項調控措施，保障合理住房需求，抑制投資投機性需求。這些政策的貫徹落實，將進一步促進房地產市場的平穩健康發展。
問題8：市民購買了商品房後，還能否購買人才住房或安居型商品房，購買了人才住房或安居型商品房後，還能否購買商品房?
答：出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供優惠政策，以限定套型面積、銷售價格以及轉讓年限等，面向符合條件的人才群體或戶籍居民供應，屬於政策性支持住房，主要目的是要解決人才群體或戶籍居民的住房困難問題。因此，根據人才住房和安居型商品房的相關規定，如果申請人和共同申請人在本市購買了市場商品住房(包括在本市擁有任何形式住房)，或者在本市享受過購房優惠政策、在申請受理日之前一定年限內在本市轉讓過自有住房等，均不可以申請購買人才住房或安居型商品房。
出售的人才住房和出售的安居型商品房，實行一定年限內封閉流轉制度。市民購買了上述兩種住房後，在封閉流轉期間，如另行購買市場商品住房，應當面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規定回購。需要說明的是，對於高層次人才的購房優惠政策，目前市有關部門正在抓緊研究制定當中。
(官方問答部分綜合南方都市報
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