關於剛需，一直是個曖昧不清的概念。有的樓市政策和規則一出，就會有人說，誤傷剛需。其實，根本就沒有什麼剛需，房住不炒、租售同權的前景預期下，解決居民住房問題，不再單一依靠買房。這不僅僅是從滿足民生的層面樹立的長效機制，更是引導居民樹立正確的財富觀，促進社會經濟良性運轉。
然而很多居民對此不買賬。當史上最嚴調控把炒房熱潮壓下去之後，剛需依舊成為了推動房價上漲的主力，這時候，重新定義剛需，引導正確的居住觀，很可能成為下一階段樓市的重要內容。
比如近期對於貸款政策的調整，可以看作是地方的一個試點，也是一個信號，剛需觀念必須要變了。
對於貸款方法變革，有的人認為是貸款餘額不足，但如果是這樣，直接停貸或者加強審批就可以。可見，並非是缺錢，而是不希望買房人再把錢投入到樓市之中。
什麼樣的人不能貸款買房了：
1. 外地有房的。
老家或者外地有房，為何還要在居住城市再買房？不管你是出於什麼原因，房子買來不是住，就可以視為“炒作”；潛在的意識，還是認為樓市只漲不跌。所以，這種“剛需”要被排除在外；之前可以貸款120萬，如今上線60萬，加上多出來的商貸利息，總體要多花70萬。
不是不讓你買，只不過不能佔用低價的名額——不管怎麼說，你好歹有房了，是“有產階級”了。
2. 付不起首付的。
這個絕對是國家在幫購房者。為什麼呢？付不起首付，最後不得不掏光“六個錢包”，在借遍親朋好友，刷爆信用卡，搞不好再湊點網貸……房子買下了，然後呢？
長期負債狀態，並不利於個體發展，而且手中沒有一定的現金結餘，作為社會一成員，實際上就是不穩定因素；因為一旦遇到一些突發情況，他無法應對，而且實際上他是有房的，也沒法享受社會救濟；如果賣房，在有按揭的情況下，加上現在樓市降溫，購房者實際上是虧損的。總的來說，購房者無法應對突發狀況，稍有風吹草動他就可能被逼上“絕路”。
從社會安定和發展的角度看，這是不正常的。
所以，未來樓市的主導精神，應該是引導正確的購房消費觀，用資金作為研判依據，擋住一部分並不具備買房條件的人。
所以說，不是有居住需求的，就是剛需。沒房的想住房，有房的想住大房，有大房子的想住豪宅……搞清楚吧！這不是剛需，這是“慾望”；慾望是永無止境的，所以混雜了“慾望”的“剛需”，推動著房價一直漲。
平抑房價，居者有其屋，市場正常運轉，經濟去槓桿，要做到這些，不僅僅要將“炒房客”剔除出市場，也要把“慾望”剔除出“剛需”。
那麼，未來樓市很可能會出現以下趨勢：
一、將購買力較弱，但卻是是實在需求的年輕人，引導向租房市場。儘管我們當下租房市場存在很多問題，但從自如等租金暴漲、毒公寓被曝光力度來看，國家已經準備出手規範了。
二、信貸越來越難。以後想要成為房奴，要經過一系列更為複雜的評估才行。銀行放貸不再那麼容易了。低收入者、多套房者基本上難以在獲得貸款了。
三、加大交易成本，限制交易次數，從而讓房子難以成為投機的工具，房地產和賺快錢從此不再有聯繫。
總之，對於買房居住的人來說，如果自己沒有在政策影響範圍內，說明可以買；如果在，那就是國家在幫你認清自己的處境，別糾結買房，想想別的方法吧。如果是想投資房地產，要謹慎了，之前那種買一套就可以賺到的市場環境已經一去不復返；這倒不是說樓市不能賺錢，而是不能像之前那麼賺錢；規則變了，思路必須隨之改變，對於一些城市或者一些樓盤來說，無疑這是利空。買房入手前，仔細考慮，再三比較，可多多利用安居客房產軟件瞭解房價趨勢，分析利弊，讓你買房事半功陪。
本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。
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