關注瀋陽房哥，看最適合瀋陽人的買房經驗

經常看房哥文章的人都知道，房哥不關心品牌、戶型、品質，只關心大勢、漲跌、政策。

為什麼？因為品牌、戶型、品質都是常識，網上搜一搜、現場看一看自然清楚。分析這些常識性問題的文章，我是從來不看的。

誰不知道萬科物業好？誰不知道龍湖展示區品質高？誰不知道華潤央企牛？

誰不知道南北通透好？誰不知道U5戶型棒？誰不知道贈送面積多合適？

誰不知道拿地價格高的樓盤品質好？誰不知道前幾年賣不動的樓盤品質差？誰不知道小開發商產品不可控？

這有什麼值得分析的嗎？這些需要寫一篇幾千字的文章嗎？

所以，我給粉絲留下了不親切的感覺。每天除了投資不會寫別的了嗎？天天就是漲漲漲，復讀機嗎？

房哥的立場是一貫的、明確的、始終如一的。我不會因為一次調控就覺得瀋陽要完，我也不會因為土拍市場轉冷，就改變之前的看法。

為什麼？因為：房價漲跌不難預測，所有的一切都是“內定”的。

一：一切已被鎖死

決定房價的因素是什麼？廣為流傳的有任澤平的：短期看金融、中期看土地、長期看人口。這肯定是正確的，但是落到瀋陽，這還不夠。因為，這裡的一切都是被鎖死的。

1，有節奏地釋放土地

昨晚，房哥我某大開發商的美女策劃恰飯。聊到了她們這幾年拿地的艱辛。

是的，自從因城施策以來，瀋陽就在有節奏地控制土地招拍掛。大開發商為了儲備土地，都在洽談二手地收購。土地市場被鎖死了，市場上一地難求。瀋陽的土地從大白菜變成了故宮的翠玉白菜，只用了不到兩年的時間。那兩年，瀋陽經濟擠水、企業倒閉、投資不過山海關的說法甚囂塵上。

然而，諷刺的是土地價格和房價雙雙上漲。更可笑的是，很多“專家”把瀋陽房價上升的原因歸結到所謂的改善大潮。

有的專家說：以前瀋陽沒有品質樓盤，現在終於有點像樣的產品了，所以大家都開始改善了。這完全是本末倒置、因果不分。

沒有因為，就不會有所以。瀋陽人為什麼十年不換房，今年全換房？還不是土地稀缺推動庫存下降，庫存下降推動房源稀缺，房源稀缺推動房價上升，房價上升推動開發商拿地熱情高，開發商拿地熱情高推動地價進一步上升，地價進一步上升推動開發商只能做品質樓盤。

這才是一套比較合理的邏輯，而不是所謂的品質樓盤推動房價上漲。

2，限制銷售價

前文我們說到了，瀋陽房價是怎麼漲的。但是，這不契合房住不炒的大政方針。所以，土地價格可以上升、二手房價格可以上升、高價拿地的樓盤價格可以適當上升（升太過分你也賣不動），普通新房價格被嚴格管控。

試想，幾年前開發商囤了幾塊土地。當時市場不好，開發商各種輾轉騰挪把土地捂了幾年。現在瀋陽市場好了，你爛尾一半的樓盤想起來複工了。看房價起來了，你也要漲。當年賣5000，現在必須喊到10000。不好意思，不可以。開發商要乖，吃點你應有的利潤就可以了，而不是想著趁火打劫。市場不好，你可以賠死，但是市場好了，你不能多賺。

所以，我們看到了很多奇葩現象。某樓盤蓋了十期，價格一直也不怎麼動。最近開始玩套路了！今天精裝變清水、明天綁車位賣、後天收你個電商費。反正就是預售價不變，從其他方面變相漲價。然後，有些專家又出來了。買房要選對開發商，有些開發商的房子不增值，不能買。殊不知，限價早就鎖死了上漲空間。不是開發商不想漲，而且不讓你漲。

其實這是購房者的機會，摁著房價讓你買，你嫌棄品質不好、不漲價。等這些限價盤沒了，就剩貴的了，你可能就知道買二手了。而二手房，你一樣買不明白。

3，限制漲幅

國家統計局每個月都會公佈大中城市房價環比、同比漲跌情況。而住建部也會不定期點名一些房價過熱的城市。

瀋陽漲了30個月，剛剛被點名一次。而蘇州、大連等城市，已經被點名多次了。一旦被嚴厲批評，必定觸發調控升級。房價過熱的城市也會逐漸降溫。至於，什麼是過熱、什麼比例是過熱，沒有衡量標準。瀋陽熱不熱，所有人的“體感溫度“都不一樣。至於瀋陽會不會因為過熱觸發新政策，只有天知道。只是點名之後，再上漲就難了。所以，漲多少也是被鎖死了。

土地、售價、漲幅都被“鎖死”了，“專家們”還分析品牌、戶型、品質有用嗎？顯然，用途不大。但是奈何購房者願意聽，投其所好就對了。

這樣的脈絡之下，瀋陽樓市走勢不難判定。這是瀋陽房價三部曲的第一篇，之後我們再嘮嘮瀋陽定位與​瀋陽的地王。​