中國小康網訊 記者劉彥華 “五一”小長假素有樓市風向標之稱，4月30日，《小康》雜誌、中國小康網記者來到位於北京市房山區長陽鎮的某售樓處，30萬抵扣10%房價的優惠活動，讓這個老盤加推的樓盤收穫了不錯的人氣。
該樓盤目前在售的主要是80平米的兩居、95平米和103平米的三居，均價為每平米53000元。雖然當日這裡擠滿了看房的人，但據多位看房人反映，“主要是看看，瞭解瞭解行情”。
觀望態度明顯，這不是個例，據記者向鏈家地產和我愛我家工作人員瞭解，與前兩個月相比，近期二手房市場看房量普遍出現反彈，但實際成交量增長有限，“主要還是受整個政策大環境的影響。不是市場需求不足，而是因為認房又認貸等政策，精準打擊投機需求，剛需和改善型購房者本身接盤能力有限，受整個市場低迷氛圍影響，他們的決策也更加理性”。
這一點在“2018中國居住小康指數”調查中已有所體現。
今年5月，《小康》雜誌會同有關專家及機構，對“2018中國居住小康指數”進行了調查，經對調查結果和國家有關部門的統計監測數據進行加權處理，得出2018年度中國居住小康指數為85.3分，比上一年度的79.9分提高了5.4分，一舉突破了80分大關。
對於2018年中國房地產市場走勢，有人看跌也有人漲。“2018中國居住小康指數”調查顯示，43.3%的受訪者預計今年年內其所在地房價會上漲，23.1%的受訪者認為不好說，20.1%的受訪者認為會下跌，另外還有13.5%的受訪者認為維持現狀的概率較大。
2005~2018年度中國居住小康指數 圖/《小康》雜誌社
據不完全統計，2018年以來，全國主要城市陸續發佈房地產調控政策已超過100次。思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅在接受《小康》·中國小康網記者採訪時表示，2018年樓市調控主基調並未改變，依然是“房住不炒”，並在此基礎上加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。
在回答“從現在到今年年底，您會買房嗎?”一題時，31.2%的受訪者選擇了“觀望”，比去年同期上升了18.7個百分點，52%的受訪者直言“不會”，比去年同期下降了16.8個百分點，16.8%的受訪者表示會買房，比去年同期減少了1.9個百分點。
購房成本有多高?
“市場觀望情緒濃厚，並不代表投資投機需求消減。”在郭毅看來，中國樓市遏制炒房投機行為、抑制房價過快上漲的政策壓力依然不小，丹東樓市近日被爆炒便是例證之一。
4月下旬，沉寂多年的丹東樓市一躍成為全國關注的焦點，丹東新區房價如打了“雞血”一般噌噌上躥，短短兩天漲幅就超過50%。不過，正如郭毅所言，政府堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆的決心非常堅定，在住建部約談後，丹東迅速出臺了新一輪的樓市調控政策。
不過，就在丹東樓市限購政策壓頂、迴歸理性的同時，另一則與限購政策相關的消息開始在地產圈瘋傳。
在國務院辦公廳印發《關於開展涉及產權保護的規章、規範性文件清理工作的通知》之後，有地產媒體將之解讀為“國務院下令取消限購”，理由是這份通知中明確提出將“不當限制企業生產經營、企業和居民不動產交易等民事主體財產權利行使的規定”作為清理重點之一。
“這屬於政策誤讀。”在接受《小康》·中國小康網記者採訪時，中國社科院城市發展與環境研究所副研究員、《房地產藍皮書》執行主編王業強直言，這份通知和限購限貸等樓市調控政策其實是兩回事，限購限貸等調控政策是為了抑制部分城市房價上漲過快、防範房產炒作所採取的措施，從目前“房住不炒”的大環境看，政策還在收緊。
郭毅對此表示認同，她告訴記者，“短期內看不到限購限貸等政策取消的可能性。”
房子永遠是人們最關心的話題之一，也總是牽動著人們的敏感神經。房地產市場地域性差別巨大，不同城市、不同地方的房價漲幅所包含的泡沫和風險情況不同，後市走勢也將呈現不同態勢。不過，王業強分析認為，總體而言，2018年將是本輪房地產市場的一個低點，房地產市場整體將呈現下行運行趨勢。“在供給側，一線和熱點的二線城市，為了緩解庫存的危機，土地供應量有望進一步增加，但是限價政策難以放鬆，熱點城市的供應量將持續偏緊。在需求側，房地產調控的政策基調不會發生改變，加上銀行信貸收緊也使得購房成本顯著上升，因此成交規模也會受到一定的限制，商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的雙重影響將出現回調。同時，銷售的萎縮和融資渠道受阻，將給房企造成資金上的壓力，並在一定程度上影響房企的開工意願，新開工增速仍將持續低位運行。”
對於16.8%的“準購房者”和31.2%的觀望者而言，目前的形勢可謂喜憂參半。
可喜的是，受持續調控影響，一線城市加速降溫，二三線城市交易增速已有所回落，房價總體趨於平穩。
令一些人憂慮的是，房貸利率持續上漲，購房成本不斷加大。據“2018中國居住小康指數”調查顯示，買房付款時，36.4%的受訪者會選擇“按揭”，32.5%的受訪者選擇“公積金貸款”，19.8%的受訪者會選擇組合貸款，三者合計88.7%。而據最新數據顯示，2018年4月份全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當於基準利率1.135倍，環比3月份上升0.91%，同比上升23.01%。從2017年1月份至今，全國首套房貸款平均利率已連續上漲16個月。
王業強分析認為，個人住房信貸利率仍有進一步上調的空間，“從國外一些經濟體都在收緊撥備政策，包括美國的加息和縮表的業務看，對我們國家貨幣政策將會產生一定的影響，同時企業部門信貸需求將回升，信貸規模緊張的局面將維持，有可能推動個人住房貸款利率繼續上行”。
近四成受訪者擔心“買不起也租不起”
“有錢就買，沒錢就租。”近年來，不少人的住房理念發生了變化，租賃需求日益活躍。
2017年開始，各種住房租賃政策在全國各地迅速落地，眾多城市在土地供應和住房建設計劃中都加大了租賃住房的比例，以加快培育住房租賃市場。
長期以來，“租”一直都是我國住房市場的短板，在房價不斷飆漲的今天尤其如此，其中最突出的問題就是“租房不穩定”“租房不稱心”。如何破解這一難題， “企業自持租賃房”，也就是市場上常說的“長租公寓”被寄予厚望。從2016年相關政策最初出臺時，“最長租10年”的條款看，瞄準的正是當前租房市場不穩定不稱心的痛點。
小調查——“月房租1.5萬元起、”|一次性交付10年租金180萬起，”萬科全自持租賃住房項目翡翠書院近日公佈預租消息，成功刷新了人們對於房屋租賃的認知。對此您怎麼看?圖/《小康》雜誌社
4月中旬，作為全國首個企業自持租賃住房項目，萬科翡翠書院在開啟預租時引起了廣泛熱議，“月房租1.5萬元起”“十年租金180萬元起”等詞彙刷爆網絡，看似高昂的租金讓不少人懷疑萬科在“陰奉陽違”炒作租房市場。據“2018中國居住小康指數”調查顯示，對於此次事件，37.5%的受訪者表示“原來是買不起，以後租也租不起了”，31.3%的受訪者認為“高地價必然帶來高租金，開發商也要賺錢”，18.6%的受訪者認為“租賃市場的發展有待配套政策的完善”，12.5%的受訪者懷疑企業在“掛羊頭賣狗肉，以租代售”，另外還有0.2%的受訪者認為“這是企業決策失誤，不能用高租金的方式轉嫁給承租人”。
對此，郭毅直言，“首先，不違規，租金是企業自主定價，即便是個人住房想租兩萬也好，十萬也好，都是自由定價，至於能不能有人租，那是市場供需關係的問題。萬科翡翠書院純屬商業行為，它的問題在於，既然定了這樣一個價格，那麼就要考慮怎樣在產品打造、資源注入、服務提升等方面賦予這個項目更多附加值，贏得市場認可。”
至於大眾擔心該項目會對後續其他企業自持租賃住宅項目形成示範效應，郭毅認為並不需要過度擔心，“首先拿到自持租賃住宅項目的企業都是有成本的，它的定價決策取決於它的商業訴求，這無可厚非。其次，並非每個企業自持租賃住宅項目都具備萬科翡翠書院這樣的條件，每個項目定價應該是按照自身條件進行考慮，而非以外界某一項目作為標準，風險自擔，能不能租得出去、能不能掙錢才是企業考慮的第一要素”。
對於長租公寓市場的後續發展，郭毅比較看好。在她看來，這是一種新的居住形式，原來租賃市場處於相對自由發展的狀態，但現在有大量的長租公寓產品出現，包括農村集體用地流轉運營進入租賃產品開發和投放上，都是在政府主導下實現的，這樣一來，一方面倡導了一種新的居住方式和生活方式，另一方面對緩解住房市場供需關係起到了一定作用。
“住得好”首先看地段
中國人對於房子的需求，歸根結底是對於“住得好”的期待。
誕生於2005年的“中國居住小康指數” 從居住面積、住宅建築質量、住宅配套及環境、社區關係、物業服務這五個方面對國人的居住狀況進行調查測評。本年度，構成“中國居住小康指數”五個不同方面的指數水平，均比上年有不同程度的提高，其中社區關係指數得分最高，為92.7分，比上年提高了2.6分;居住面積指數次之，為90.6分，比上年提高了5.2分;住宅建築質量指數為85.8分，比上年提高了5.5分;住宅配套及環境指數為82.9分，比上年提高了5.1分;物業服務指數雖然分數最低，但進步最大，為75.7分，比上年提高了7.3分，創造了該指數自誕生以來的最高漲幅。
受購房難、工作壓力、環境汙染嚴重等眾多因素影響，有段時間“逃離北上廣”的呼聲漸長，這一點在“中國居住小康指數”調查中也有所體現，前兩年，越來越多的受訪者開始考慮到二三線城市，甚至是小城鎮和鄉村生活。 “2018中國居住小康指數”調查結果則顯示，今年，一線城市的吸引力開始回升，在回答“什麼地方最適合您居住”一題時，26.3%的受訪者選擇了一線城市，比上年度提高了9.6個百分點。對此郭毅並不意外，“買房，買的不只是房子，更是生活品質和發展機會”。
小調查——您覺得什麼地方最適合您居住?圖/《小康》雜誌社
郭毅以近期轟轟烈烈的“人才爭奪戰”為例進行了進一步解釋，在她看來，儘管許多二三線城市拿出了極其優惠的政策來吸引人才流入，效果也確實立竿見影，但仍有很多年輕人正在“迴流”一線城市，原因就在於，相比二三線城市，一線城市更能夠給人們提供實現夢想、施展才華的空間和公平公正的環境。
另外，關於居住，每個人心目中都有著自己對於“住得好”的判斷標準，“2018中國居住小康指數”調查顯示，選擇住所，受訪者優先考慮的因素是“地段”，81.3%的受訪者選擇了此選項;其次是價格，75.7%的受訪者選擇了這一選項;再次是交通，68.8%的受訪者選擇了該選項。位列第四至七位的依次是“離工作單位遠近”(64.2%)、“戶型”(62.5%)、“周邊生活服務，如超市、菜市場等”(60.1%)、“性價比”(56.3%)。排在第八至第十位的分別是“周邊自然環境”(50.8%)、“房屋品質”(37.8%)、“周邊公共服務設施，如學校、醫院等”(36.4%)。
小調查——國人最不滿意的十大居住現狀 圖/《小康》雜誌社
關於居住，公眾會有哪些不滿意的地方呢?面對房屋的工程質量、戶型與佈局設計、小區環境、周邊生活配套等選項，參加“2018中國居住小康指數”調查的大部分受訪者把讓他們感到“最不滿意”的一票投給了“與工作地點的距離”(43.8%);此外還有較多的受訪者把票投給了“物業服務”(38.0%);“面積大小”(32.3%)、“停車狀況”(31.3%)和“戶型與佈局設計”(25.4%)的得票率則分列第三至五位。
(感謝國家統計局統計科學研究所研究室主任呂慶喆提供的支持)
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