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大家好，轉眼跨年，溫故而知新，又到了年終總結時間了。本篇為2019年年終總結之土拍篇。
土拍篇
1、備受購房者和業內歡迎的全年土拍地圖
2、各區域樓面價排名
3、重點區域及重點土拍盤點
4、AI君有話說
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1、2019年西安土拍地圖
2019年全年土拍地圖如下【因部分區域過於偏遠，出圈的就沒標，敬請見諒】
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2、2019年西安樓面價排名
西安2019年重點土拍均價5012元/平，平均樓面價在各區域樓面價排名！前三名為軟件新城、高新三期、曲江大明宮板塊，高新三期2019年末發力，是匹黑馬。
3、2020年西安重點關注區域
01、高新軟件新城
從地價上看，作為“下一個錦業路”，擁有華為、中軟等眾多“金領”的高新軟件新城板塊，是2019年西安土拍戰場最熱門區域最熱門區域，沒有之一。除去平均樓面價破萬之外，平均溢價率也已達80%，可見房企對此地段未來價值的追捧。
目前軟件新城在售樓盤僅蘇寧雲著，但已落子佈局房企也已迎來天地源、招商和高科。另外南飛鴻也有一宗低價增儲。此外融創亦在錦業路拿地住宅，總面積不大。預計明年，軟件新城板塊將成為高端發力點。
02、高新三期
作為引領西安王牌區域未來的高新三期，自誕生初期即被業內廣泛看好。尤其是總規劃面積15.4平方公里的中央創新區（CID）以及其率先啟動建設的腹地——規劃面積2.39平方公里的絲路國際金融中心核心區。目前整個板塊還處於土儲階段，但就全年數據來看，中央創新區的建設步伐已有序展開。
交通優勢：
區域內規劃建設地鐵6號線、地鐵12號線、地鐵15號線、地鐵16號線、雲軌1號線、雲軌23號線、雲軌高新示範線、雲軌高新示範線支線以及雲巴環線。
重點規劃：
未來之瞳【包含450畝溼地花園、一棟666米超高層、一棟520米超高層、一棟369米超高層，幾十棟200米至300米超高層建築】、文化藝術中心、8萬平大劇院、聯合國教科文組織女童與婦女教育中心、53萬平建面的西安國際醫學中心。
目前從摘地情況看：
商業上：
綠地絲路全球貿易港（總拿地面積137畝）、項目預計總投資約80億元，計劃打造集總部辦公、五星級酒店集群、國際商貿、大型會展、高端公寓為一體的大型商業綜合體，建成後將作為“一帶一路”國家級進出口平臺和金融中心，為全球企業提供商品貿易及供應鏈支持等一站式服務。西安高新獨角獸基地發展有限公司先後摘地124畝，為中央創新區添磚加瓦。
住宅上：
所謂自己的地，自己先上。在2018-2019年，高新三期先後迎來高新管委會旗下，天地源、紫薇、高科和高新城建高價拿地（平均樓面價都過8），如今新加入戰局的是中海（樓面價7672元/平）以及樓面價破萬的西部機場集團。從這個平均地價來看，未來高新三期走的也是高端啊。
03、曲江大明宮
作為率先進入土地高端化的城北大明宮板塊，7-8K拿地的中南、正榮已相繼入市。中南君啟1.79萬元/平、正榮紫闕臺1.726萬元/平，均選擇了大平層產品。銷售狀況……客觀條件是城北的城市立面還有待提高，但2019年融創也以7557元/平進入該板塊，作為高端專家未來表現如何期待一下吧。
04、熱門新區
無論是灃東、灃西亦或滻灞，在2018年幾個熱門新區，已然進入開工階段，產業、配套、住宅喧囂塵上，在2019年也均出現了住宅供地銳減。不過如果分開對比，灃西的土拍價格卻已超過灃東，滻灞2000元/平，年末灃東地產以110.10%的溢價，6130元/平總計9.7億拿地灃西還刷屏了一次朋友圈。西鹹新區的進取心是有的，即便現在落後，未必不會後來居上。
這裡想提醒一下有意滻灞，但還未出手的購房者。滻灞目前區域兌現度符合期待，其稀缺自然資源也有目共睹。雖然2019年滻灞房源供應呈現井噴，但受土地斷供影響，未來滻灞或將面臨房源供給不足和優質土地高端化的趨勢。鑑於供需永遠是調節市場的重要因素，剛需和剛改建議遇到合適的房源還是早做選擇。
最後簡單說一下港務區。隨著全運會腳步臨近，今年也是港務區土拍的爆發期，密到AI君都塞不下了。除去綠城、華潤之外高新地產、金地、招商&平安也已入駐。值得注意的是港務區樓面價基本與2018年的滻灞樓面價持平了，預示著港務區的房價亦將追趕滻灞。此外與港務區毗鄰，還有滻灞國家溼地公園加持的未央湖板塊，金茂、東原、金科、遠洋周邊配套也將隨著港務區的崛起提升。因此可以看出滻灞——港務區——未央湖的發展順序。所以在目前滻灞價格還沒有被推高之前，還是優先建議滻灞。
4、重點土拍關注
幾宗值得關注的土拍在這裡簡單說一下：
01、最高樓面價
2019年3月高科拿地高新軟件新城，以1.339萬元/平的樓面價創西安最高樓面價。只能說不愧是軟件新城的號召力，就不知道未來準備賣多錢。當然這每一筆都在為蘇寧做註解，怪不得蘇寧不急。
02、最高溢價率
除去加油站不提，2019年西安住宅最高溢價率184%，由陽光城在與招商、東原等12家房企中誕生，最終陽光城以4110元/平拿下涇河新城42.24畝住宅用地。
03、最值得關注房企
除去今年搶盡風頭的融創，其實還是萬科最穩。萬科、龍湖都是出了名的謹慎型房企，尤其萬科又是主要服務剛需，所以基本每次萬科拿地，都意味著區域崛起和剛需上車的新機會，例如萬科大都會、萬科瀾岸、萬科悅灣或者萬科金域華府。今年萬科走招牌掛的一共兩宗地，一宗秦漢新城111畝，樓面價4342元/平，一宗大興新區62畝，樓面價6124元/平。
AI君有話說
就地產視線數據，西安2019年全年招拍掛成交開發用地共259宗、14819畝，實現土地出讓收入687億元,與去年基本持平。居住用地供應10528畝，其中中心城區居住用地供應5046.321畝，增加114畝，同比增長2.3%，基本平穩。
但從直觀感受來講，之前炙手可熱的灃東、灃西和滻灞都進入限額供給，土拍戰場向更多規劃中的區域轉移，且地價要麼持平甚至高於去年的核心區，土地紅利盤基本絕跡。麵粉決定麵包的道理是很難改變的，土地市場會在半年後向新房市場傳導。
部分區域高端化會有其有利的一面，例如加速城市更新進程，推動城市發展，提高居住品質。但對於剛需群體來講，往往也可能被抽掉踏板，面臨更狹窄的選擇空間，更大的購房壓力，或者順著拓展的交通改變購房選擇，在新區重新開始。所以建議，在買房時也可以看下週邊地塊的開發情況，在產業聚集度高，住宅供給量少的地方，更早的購房，更有利於拿到城市紅利。
撰文 ：AI君
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