2018年7月13日国家印发了一则《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，并将地铁审批新标准提高了3倍。不少三四线城市的轨道修建计划就此划下了休止符。
与此同时，期待已久的深圳地铁14号线惠州段也确定了暂缓实施。
这一消息牵动了不少人的神经，尤其是在惠州买了房的深圳人。甚至有人感叹：“大亚湾的水，投资者的泪”。
那么，惠州的房子现在还能不能买？哪里值得买？
今天，深圳淘房志特约深圳资深地产评论专家——徐小平，并邀请他首次公开关于惠州楼市的调研成果。
这可能是年度最全、最实用的惠州买房操作指南。
大亚湾的水，真的是投资者的泪？
长远来看，惠州就是深圳的郊区 !
惠州的地理环境决定了地段价值。
惠州坐落在中国华南地区广东沿海的南部，东边银瓶山大山与深圳龙岗相隔。北边著名的风景区罗浮山和南仑山与广州阻隔，西边莲花山脉与潮山平原相隔。
惠州拥有地区幅员广阔11599平方公里，相当于深圳的六倍，发展纵深空间很大。从长远去考察，惠州有后来者居上的有利空间因素，这一点不能低估。
(惠州区位示意图)
所以我在讲座上经常多次强调深莞惠城市圈的发展观点：
1）
深圳是大湾区的发展动力与核心。前十五年重点西进，后十五年重点东进，三十年完成一个大发展循环。
随着经济的高速发展深圳市将来全部都是城区没有郊区，东莞和惠州就是深圳的郊区 !
2）
惠州待开发土地储备很大，可承接深圳、香港的产业转移。
3）
惠州是深圳的后花园，是深圳人口居住转移的最好选择。
深圳人创业打拼压力很大，惠州有山有水、有江、有湖、有海空气好，是深圳人休养生息的好地方。惠州山水之城是全国最宜居城市之一。
4）
惠州是粤港澳大湾区9市唯一不限购的城市，房价均价稳定10500元/㎡左右，是大湾区价值洼地 !
在广东省河源、召关和汕头市内也是这个房价，连内地很普通的梧州和柳州也是这个价钱。惠州经济发展水平在广东省排名第五位，但房价却排在倒数？
一般来说房价和经济水平是正相关的，这主要是惠州在不限购的基础上严格执行限价和限售三年的规定政策效果。
（2018年粤港澳大湾区9市限购政策一览）
不比不知道，大家都很聪明。
惠州买房投资，有人欢笑、有人哭！
惠州因缺乏高科技和金融强有力的产业支撑，经济发展水平在广东第五名，并不像深圳因人多地少城市全面开花。
在惠州买房，有可能赚得钵盆满盈，也有可能血本无归。一个选择，就是几百万的差别！
案例一：5年净亏损约100万元 !
比如：我的一个深圳朋友，在8年前相信了某大开发商的广告宣传，热血沸腾杀到大亚湾，以14500元/㎡的价格抢购碧桂xxx银滩海景房。
但挂盘了五年也没有转让出去，出租也是断断续续不稳定，还要交管理费。好不容易等到去年大亚湾市场火热时，降价8500元/㎡才卖给了一个东北人。
不算利息，5年净亏损约100万元 !
案例二：4年总增值超230万
我的另一个广州的朋友，在2014年10月听了我的建议以4180元/㎡买入惠州市惠城南部新城——鸟巢旁边的中××旋城二套。
其中一套89平方小三房，去年底以12000元/平方米卖出一套，升值近3倍。还留一套大户型165平方米的留下休闲度假自用。
算起来，4年时间，两套房子总增值约230万。
所以，我亲身经历的两个案例更能说明惠州投资存在很大的差异。
那么深圳人该如何去惠州买房呢？地段选择最关键！
惠州各片区房价分析：江北CBD最贵、南站新城成交活跃，而大亚湾......
惠州的自然地貌环境决定了必然向南海边发展的方向。
惠州惠城区市中心→金山湖→惠城南部新城→惠州南→惠阳→大亚湾→深圳坪山，这条轴线将惠州和深圳连成一片，这里就叫深惠黄金走廊好了。
这条轴线也就是深圳人到惠州买房投资地段价值的轴线。
（深惠黄金走廊初步示意图）
1）惠州房价目前最高的是江北CBD沿江的江景房，二手房均价在20000元//㎡以上。
深圳人在福田高铁站或北站上车20分钟便可到达江北惠州站和惠城南站。
2）再就是金山湖向南的湖景房，二手均价在18000元/平方米以上，园景房较低13000元/平方米左右，成交活跃。
3）惠州南站新城鸟巢附近惠城南高铁站小区，二手房12500元/平方米，成交活跃。
以上江北沿江和金山湖及惠城南鸟巢附近有二个高铁站，不但地段优越环境好离市中心很近，而且价格便宜，深圳与惠州通勤半时内生活圈。
△十年间，江北一跃成为惠州CBD
4）惠州南站、惠阳、淡水附近二手房均价在12000元/平方米左右，成交冷谈，一手房较贵均价在14000元/平方米左右。
5）大亚湾新房均价在12500元/平方米左右，很多楼盘开盘遭抢，但二手房却在8500~9500元/平方米，成交冷清。
抢了大亚湾房子的人看了这篇文章写的楼市真相以后，买房可能会更理性了吧。
6）离深圳坪山最近的楼盘新房均价在15000元/平方米，二手房实际成交均价在12500元/平方米左右，成交活跃。很适合龙岗和坪山工作的工薪族去购买自住和投资。
其它不在这条轴线的地区,不建议投资。
惠州买房投资具体怎么选？
从点-线-面，多样统一的辨证关系去分析，就可得出投资价值地段。从点上来分析有3个值得投资的地点。
01、江北CBD、金山湖、南站新城片区
1）惠州江北CBD沿江边是不错的选择。坐北朝南面江，稀有自然资源和市政府所在地配套齐全。东江1千多米的天然江面广阔平静，触景就感受到著名诗词: 滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄…
2）金山湖，包括环湖物业。这里是惠州重金打造的城市名片，惠州金山湖是惠州的香蜜湖，水面是香蜜湖的50倍。
3）惠州市惠城南部新城。这是惠州高标准规划的住宅区，有惠州体育中心也叫鸟巢，建有惠城南高铁站，著名的惠州一中，惠州学院、惠州中心医院和惠州沃尔玛总店都在此区域。
02、惠州北站、罗阳站、惠城南站......
从线上来分析有四个地点适合投资，这里讲的线是高铁线。惠州是名正言顺的高铁之城，三线九站。分别是赣深高铁，广汕高铁和厦深高铁。
1）惠州北站，在江北CBD，以江北沿江为重点。投资价值优等。
2）罗阳站，距深圳福田70公里，龙岗中心城才35公里。高铁站在博罗县城附近，有重点中学博罗中学和沿江惠博大道良好自然资源，与惠城连成一片。缺点是房地产开发过大，人口少较冷清，投资价值一般，因房价便宜，适合刚需上车自住，投资价值中等。
3）惠城南站，站点在三栋附近，对惠州惠城南部新城构成利好，增加了投资价值，优级。
4）惠州南站，站点在惠阳区淡水。这里距福田中心68公里，距坪山中心30公里，投资价值良等。不足因素是规划较落后，老城区难改造。
03、坪山高铁站附近的临深区域
从面来分析，临深有一个层面值得投资。
区域位置以坪山中心城高铁站为圆心，半径为15公里的临深大亚湾部分地带和惠阳新圩，这些才是真正的临深区域，是坪山中心一级幅射地带。其它地区只能叫环深或卫星城。
现在很多人把临深概念搞糊涂了，这里立了一个定义，惠州与深圳接壤的镇叫临深。
也就说以深圳主城区福田-罗湖-南山-前海为起点50公里的半经，与深圳相邻的地带为临深。
最终建议
惠州买房机会与风险并存，不能随意含糊。投资推荐选择核心资产:
1）金山湖和惠城南部新城(鸟巢附近)。
2）江北沿江CBD。
3）大亚湾临深，离深圳坪山高铁站15公里的区域。
4）惠阳新圩和惠州南站附近。
这些地方抗风险能力强，升值快，二手房交易活跃，容易出租。其它地方请保持警惕与观望。
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