依照《物業管理條例》規定的程序，在執行過程中容易出現的問題，依照實際操作中的案例來說明。
1、成立業主大會告知書的內容
書面向街道辦提請告知,聯絡小區熱心業主，形成一個核心團隊，有5%以上業主簽名後，告知街道辦準備設立小區業主大會。
容易出現的問題：業主姓名、房號、購房合同號或房產證號、業主簽名
街道辦的作法：（業主身份證、購房合同或房產證複印件、按指紋、本人親自去）
2、街道辦在收到告知書30日內組織成立籌備組
建設單位代表（開發商）向籌備組提交：業主名單、小區規劃圖、開會資金（20元/戶）、開會地點;
開發商不履行義務的，政府主管部門（建設住房保障局）可處罰罰款。
街道辦的作法，聽任開發商的行為
案例1：西安珠江新城小區的開發商，將未央區建設和住房保障局告到法院，以業主大會未通知開發商參加大會，侵害其合法權益為由，要求認定珠江新城小區業主大會備案違法，訴求撤銷）
街道辦在30日內不組織成立籌備組的，業主可自行召開業主大會，行使召開業主大會選舉業主委員會的權利。
解釋一下什麼是行政指導？《西安市行政程序規定》（2013年5月1日）
第九十五條本規定所稱行政指導，是指行政機關為實現特定的行政目的，在其法定的職權範圍內，通過指導、勸告、建議等方式，引導公民、法人或者其他組織自願作出或者不作出某種行為的非強制性行為。
第九十八條當事人有權自主決定是否接受、聽從、配合行政指導。
行政機關在實施行政指導的過程中，不得采取或者變相採取強制措施迫使當事人接受行政指導，並不得因當事人拒絕接受、聽從、配合行政指導而對其採取不利措施。
案例2：最近網上看到河南鄭州一家法院，對業主大會因為沒有請街道辦指導，街道辦對業主委員會不予備案的決定認定違法，判令街道辦依法備案。
華商報對接的小區西安市東窯坊2018年4月2日，召開業主大會，以62%的人數選舉產生業主委員會，西安長樂坊街道辦事處因沒有其參加而不予備案。
華商報對接的西安白鹿園小區，2018年5月召開業主大會，以67%的人數選舉產生業主委員會，同樣是因為紡織城街道辦事處沒有參加指導而不予備案。
華商報對接的小區成功召開業主大會的九家，未備案的兩家。僅有珠江新城小區是在沒有街道辦全程指導的情況下，成功備案的。
雖然《西安市行政程序規定》不得采取或者變相採取強制措施迫使當事人接受行政指導，並不得因當事人拒絕接受、聽從、配合行政指導而對其採取不利措施。但街道辦在行政行為中非常任性。
所以本律師在給業主委員會指導工作時，面對街道辦工作人員的指導，明確告訴業主，律師與街道辦對法律規定有分歧的，聽從街道辦的。
3、業主的資格
購房合同或產權證登記的姓名、夫妻關係存續期間購買房屋的夫妻雙方（婚姻法）、遺產的共同繼承人（繼承法）、房屋的共有人（物權法）。
街道辦的作法：購房合同或產權證登記的姓名
4、業主代表及業主委員會候選人的資格：不得無故拖欠物業費及房屋維修基金
案例3：
2017年8月，成都市武候區雙楠街道辦，因為羅浮世家小區業委會選舉換屆籌備組成員、業委會候選人時，收到業主的投訴，稱籌備組成員和業委會候選人中，有人拖欠物業費，街道辦兩次發出整改通知，但籌備未整改而是繼續召開業主大會並選舉產生業委會委員，並進行備案。
街道辦認為：羅浮世家小區籌備組的行為，符合《物業管理條例》第十九條第二款的違反法律法規的規定的規定，撤銷了業主大會的決議。
成都市法院認為：雙楠街辦未能舉示業主大會選舉欠費業主為業委會委員的決定，違反具體的哪一部法律法規？且經本院審查，並無法律法規，明確規定欠費業主，不能被選舉為業委會委員。判決撤銷了被告成都市武侯區人民政府，雙楠街道辦事處作出的通知。
5.自薦、推舉、提名
如果人數超過被選舉的業主代表名額，可採取公佈報名名單，業主選舉，取前六名或四名的辦法
案例4：西安長安區的街道辦的作法：專門制定一個業主代表的選舉辦法，對業主代表進行嚴格的限制，號稱中國最嚴選舉法
（1）限制必須30人或50人以上聯名提名，才可當選業主代表（2）共產黨員優先（3）年齡不得超過70歲（4）不得有不良記錄（5）代表的選舉人數達到小區50%以上。結果業主代表選舉辦法修改了一年多。
6、三個文件的制定（六個問題千萬注意）業主投票權數的確定方法
2010年10月1日實行的（建房｛2009｝274號）《業主大會和業主委員會規則》對業主大會確定業主投票權數，業主人數和總人數的計算有明確規定：
A 投票權數：投票權數小於業主人數（存在一個業主購買好幾套房屋或開發商未出售的房屋，這些只能算一個票數）有幾個小區就是因為選舉人數差幾票，造成選舉失敗。其中的投票權數就不對。
案例5：珠江新城小區選舉的九名業主委員會成員和候補委員未全部達到雙過半人數，又進行了補選。
B 業主專有面積：第25條：業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用於確定業主投票權數的專有部分面積。
案例6：
華商報第一批律師對接的一個小區，就是因為面積達不到50%以上，而無法正常召開業主大會。如果把車位、攤位特定空間計入業主專有面積，容易達到雙過半。
C 書面委託：第26條：業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委託代理人參加業主大會會議。（一人只能接收五個業主的委託）
案例7：
盛世長安小區就是利用這一條，因故不能參加業主大會的，提前書面委託代理人參加業主大會投票選舉，在兩天之內，完成業主會委員的選舉工作。
D 業主代表行使共同管理權：第27條：物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。
第28條：業主可以書面委託的形式，約定由其推選的業主代表，在一定期限內代其行使共同管理權，具體委託內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。
案例8：
西安滻灞半島小區在業主委員會成立後，成立了一個“大委員”的組織，監督業主委員會工作。但沒有在業主大會議事規則中規定，對外這個“大委員”就沒有法律效力。
還有一條是未能參加業主大會的業主投票權數，是否計入大多數票數，由業主大會議事規則規定。這條被法院已經判決無效。不再適用。
業主大會的選舉一定是實名選舉，無記名選舉無效。
案例9：去年西安北部一個小區，就是因為街道辦指導錯誤，搞的是無記名投票而無效。
E 投票時間：
案件10：
根據小區人數多少決定，滻灞半島小區的選舉時間是59天，珠江新城小區的選舉時間是40天。
如果選舉時間截止時數票未過半，可適當延期繼續投票。這條在三個文件中一定要加上。
一個不受選舉時間限制的辦法：業主書面委託代理人代自己選舉
F 業主委員會有權代表業主對小區共同利益的事宜，聘請律師進行仲裁、訴訟。
案例11：
去年珠江新城小區業主委員會成立後，因小區公共收益要求物業公司先支付二十萬元用於業主委員會費用未果，將物業公司和開發商訴訟至法院。開庭時，物業公司和開發商提出業主委員會沒有經50%以上小區業主授權，沒有訴權。
這此法院當庭讓業主委員會出示小區《業主委員會議事規則》，查看這一條的規定。如果沒有規定這一條，就需要召開業主大會或雙過半業主簽名授權。
二、業主委員會的備案
業主委員會選舉產生30日內到建設和住房保障局或街道辦告知備案。
案例12：今年二月份西安鐵路運輸法院判決的珠江新城小區業主委員會備案糾紛案。
案例13：街道審查業委會備案資料沒有法律依據
2018-12-01廣州市番禺區吉祥北園業主委員會與廣州市番禺區人民政府洛浦街道辦事處行政備案糾紛一案，於2018年12月1日收到《行政複議決定書》。
該決定撤銷廣州市番禺區人民政府洛浦街道辦事處於2018年9月12日作出的《關於吉祥北園的回覆》；即“不予備案”的覆函；責令廣州市番禺區人民政府洛浦街道辦事處“依法”對廣州市番禺區吉祥北園業主委員會備案重新處理。
律師團隊意見被複議機關採納的觀點有：
1、業委會業主大會結束，雙過半通過《議事規則》、《管理規約》、選舉產生業主委員會後成立；
2、行政指導不具有強制性，業委會有權決定採納或者不予採納，均不違反法律規定；
3、街道對備案進行實體性、實質性審查沒有法律依據，本案中以未採納行政指導為由不予備案同意沒有法律依據，應當依法對備案重新作出處理。
希望西安市小區業主，能夠聽從律師的建議，依法維護自己的合法權益，汲取兄弟小區的經驗教訓。在設立自己小區的業主大會過程中，沿著前邊小區踏出的平坦大道順利前行。
（作者為廣東法宗律師事務所律師 許瑛）
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