做長租公寓？今天中國房地產市場的現狀是，住宅的租金回報率不足1%，銀行貸款利率是5%，怎麼才能把這生意做得不虧本呢？
老潘的用十分鐘時間詳述了他最近對於房地產市場的思考，內容發出後迅速引發網友和媒體的熱烈討論。(完整視頻已下架)
全文如下：
近些年來，我一直怕談房地產，怕談房價，因為媒體只喜歡聽結論，不注重背後的道理，甚至還會忽略一些常識。一個聳人聽聞的標題，在吸引眼球的同時會帶來許多的爭吵、不和甚至謾罵。今天我想把我對房地產和房價背後的一些思考，完整和大家說一說。
從1998年開始，過去的二十年，中國的房地產行業用市場化的辦法，讓許多人的住房條件改善了，讓城市的面貌大為改觀了。應該說，房地產行業在這二十年中功不可沒，用市場去配置和組織資源也功不可沒。
我們必須承認，二十年後的中國房地產市場一天比一天畸形，已經違背了基本的常識。先不談房價，先談房價背後的更深層次的東西，它就是租金回報率。
租金回報率就是用房子的年租金除以房子的總價，它是全世界衡量房地產市場最綜合的指標，沒有其他任何一個指標能代替它。也有人用租售比來表達，這兩者是同樣的經濟含義。以北京為例，現在辦公樓的租金回報率大約是3%，住宅的租金回報率不足1%。一定有人會說，我算錯了，他們常常會用自己的故事來說服我：十年前我買了一套房子，房價是多少，現在租出去了，算了一下租金回報率是6%或7%。其實這是他自己搞錯了。計算租金回報率有一個特別重要的前提，就是要“用今天的錢算今天的帳”，要按現在的價格來算，而不是當年的價格。否則就亂套了，六百年前建故宮時也沒花多少銀子，這樣比是沒有意義的。
正常的租金回報率應該是多少呢？應該是銀行貸款利率再加1%到2%。目前銀行的貸款基準利率是5%，所以租金回報率就應該是6%或7%。長期來看，當租金回報率低於銀行貸款利率時，說明房價太高了、會跌，反之就說明房價太低了、會漲。這就是房地產市場的常識。
這樣來看，中國的房價已經高的離譜了。之前有位領導告訴我，中國的租金回報率一直很低，跟世界不同步，這也許是中國房地產市場的特點吧。我告訴他，在1998年、1999年北京的住宅租金回報率能達到20%，是在這二十年裡，從20%一步一步降到了今天不足1%。
政府說：房子是用來住的，不是用來炒的。每個人、每個企業對這句通俗易懂的話都有自己的理解，也有人把這句話無限地去引申。我的理解很簡單，就是要讓租金回報率迴歸到正常的水平，要把過高的房價壓下來。
我們先從房子的成本來看，高房價的背後是這麼幾大塊：
第一塊是土地成本和稅金，地方政府拿走了。地價越高，房地產的稅就越高，政府拿走的這一大塊逐年在上漲，有些城市每年上漲的幅度是非常驚人的。
第二塊是利息，銀行拿走了。房價上去了，銀行利息就越來越多，利息之外，銀行還用各種金融產品變著花樣地來分得更大的蛋糕。
第三塊是利潤，房地產開發商拿走了。房地產開發商是商人，而商人的本性就是追逐利潤。
建安成本只佔一個小頭，而這個小頭又要分給幾十個相關的行業。別人在吃肉，這幾十個相關行業也只能喝點湯。
所以，這幾撥人渴望房價一直漲，永遠漲下去，像吸毒一樣上癮了，離不開了。這三撥人一起合謀，千方百計要讓自己分得更多的蛋糕。
結果就是城市裡的中產階級，把這些年辛辛苦苦賺的汗水錢，絕大部分轉換成了房產。我記得，十年前、十五年前，城市的白領還在非常悽慘的討論“房奴”的問題。十年後、十五年後，房子的升值了，“房奴”們搖身一變，變成了中產階級，做起了中產階級的夢。他們也被迫加入了前三撥人的陣營，盼著房價一直漲。
我們要問的是：這夢是真實的還是個陷阱，是不是有基礎的，是不是違背了常識。十五年前，我們討論房價時，誰說房價要漲，一定會挨板磚。今天反過來了，誰要說房價會跌，就會挨板磚，誰要說房價會漲，點贊比板磚要多得多，這其中點讚的一大批就是當年的“房奴”。
我們看到，有些房地產開發商積極響應政府的號召，改售為租，做長租公寓、短租公寓等等。這樣做有用嗎？今天中國房地產市場的現狀是，住宅的租金回報率不足1%，銀行貸款利率是5%，怎麼才能把這生意做得不虧本呢，幾乎是不可能的。改售為租只能寄希望於房價上漲，飲鴆止渴，而房價上漲後，現在已經很低的租金回報率只能更低。再看看其他行業，房租的快速上漲已經吸乾了很多行業的利潤，很多企業由於房租太高無法經營只能關門倒閉。 而房租相對於房價、相對於銀行利息還是太低了。
化解危機、迴歸常識的解決辦法是什麼呢？
上策是對症下藥，要去槓桿，不要濫發超發貨幣。關注錢，就管住房價了。增加土地供應，城鄉一體化，調整稅收。
中策就是無為而治，什麼也不做。
下策是有病亂投醫、亂吃藥。
未來房地產的市場一定會迴歸正常，迴歸常識。市場配置資源的機制是不會變的，也不應該變。因為住房又破又小的計劃經濟時代，我們都經歷過了，這條老路是不能走的。我唯一不知道的是，會用漸進的方式迴歸，還是用激進的方式迴歸。
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