樓市的火爆，人人削尖了腦袋都想買房。由於限購政策，一些投資者又沒法子買到住宅房，心裡蠢蠢欲動，竟然想連商鋪和公寓都不放過。
甚至，我還看到了不少“房住不炒之下，商鋪投資成新風口”諸如之類的說法。額……我能理解你想買房的心情，但說真，不是所有房子都適合買的好不啦~
在樓市新時代下，商鋪公寓價值不高、很難變現.....這種房產情況完全經不起未來的風險考驗，在樓市泡沫之下可能會危如累卵。
1
先說商鋪。
商鋪價值是在變低，這一點是不容否認的，畢竟中國的房地產經過20年的發展之後商鋪的數量已經不像以前那麼稀少了，但凡有住宅小區，少不了商業配套，要麼是添一個商業綜合體，要麼是商業街，最次都會設置底商，商鋪隨著住宅小區在城市點式擴散，遍地開花。
物以稀為貴是通用的道理，現在商鋪雖然不能說氾濫，但供應數量比起以前的確增加了很多，在這樣的情況下商鋪的價值比起以前肯定變低了。
傳統觀念是“一鋪養三代”，認為僅僅依靠一個臨街鋪面，就可以賺得盆滿缽滿，幾代人不愁吃穿。
都說“一鋪養三代”，可是大家想過商鋪的本質是什麼嗎?
商鋪的本質是人流量。沒有人流量的商鋪就是垃圾，住宅的腳跟都抓不到。
對商鋪來說，電商衝擊是一個不利因素。
簡單問你兩個問題：
你最近一次去商場是什麼時候？在裡面的消費行為有哪些？
在某寶某東，你每週的包裹有多少個？
在消費者和商品之間，商鋪不再是唯一的連接渠道，人們對商鋪的依賴性逐漸降低，投資價值肯定也會大大縮水。
互聯網時代，“一鋪養三代”已成過去，“一鋪毀三代”正成事實。
地段是投資商鋪的先決條件。客流量大，幾平米的周黑鴨也能創造月流水30萬的業績。而這樣的地段的商鋪，少之又少，選籌的難度非常大。即使是一線城市的商鋪，空置率也非常高。
所謂“金邊銀角”，最方便最外面的位置就容易有最大的人流。但是位置這件事是可以改變的，比如你是一個出口，可是商場有很多出口，商場只要隨便的把出口封死(比如說為了消防，為了動線)，旺鋪立刻變死鋪。可是綜合商業體中的商鋪你基本只有所有權，商鋪在不在門邊，旁邊是不是買臭豆腐的，你基本沒有話語權。
而且，商鋪的投資，更多的是投資未來，資金佔用時間長。
目前而言，很多城市規劃雖然完美，但畢竟周邊才剛剛起步，人流、資金流等嚴重不足，這些對商鋪都是致命的，如果投資商鋪，最低也需要守5年以上，對於資金的佔用度都是巨大的。
再者，很多城市商鋪主要沿著寫字樓佈局，周邊的住宅量都非常有限。
最後，商鋪的上漲速度永遠跟不上住宅，因為它沒有“剛需”作為支撐點，轉手也比較有難度。
還有一點非常重要的是，商鋪很難脫手，原因有三:一是稅極高，二是產權40年、50年，三是難以貸款。
1、稅有多高呢，以商業公寓來看，極端情況下，100萬的毛利，要交50萬的稅。
2、產權40年的問題是，難以貸款，還款年限不能超過產權年限。
3、一手商鋪貸款五成的原因是，開發商做了擔保。二手商鋪絕對難以貸到五成評估價的。
以上都限制了你脫手的時候價格和對象。
所以，投資商鋪是一場豪賭，需要很專業的眼光，比買住宅難太多，風險也大很多，不適合普通老百姓。
不建議投資商鋪，除非實在沒有其它好的投資門道。
2
再來看公寓。
在住宅限購、限貸之下，打著“不限購、不限貸”旗號的商業公寓開始大行其道了。
公寓就像個盛裝打扮的小妖精，價格便宜，裝修時尚，把人迷得混三倒四的。
但是，這是掩蓋不了公寓自身的硬傷的。除了交易成本比商鋪低點，其他方面也遠不如普通住宅房。
40年到50年的產權，土地使用年限短。土地使用期限都是從開發商拿地開始算起的，而不是你收樓的日子算起的，所以你實際得到的使用年限更短。
而且，生活成本高。水、電、煤氣、物業費用都是按商業用途收取的，費用比普通住宅貴一倍以上。
公攤面積比較大，因為有居住也有辦公，人員混雜，居住舒適度也比較差。
關鍵是，還不能落戶，無學位。不少商用公寓地處市中心，附近還有名校，但因不能落戶也無法入讀附近的學校。
一般來說，買公寓是為了商業經營而不是提供自住，尋求的是租金回報率。但偏偏商業公寓最大的弊端是，升值潛力有限，投資回報率低。而且買賣的稅費很高，導致很難轉手，二手公寓普遍不好轉手。
沒有房票的還是努力攢房票，儘量不要將就買公寓。
3
有個比喻很形象：住宅只需要初中水平，公寓需要高中水平，而商鋪則需要大學水平。
中國樓市的投資特點在於，投資收益中，主要來源於產品本身的升值，而並不是租金。這個特點對商鋪來說是致命的，因為商鋪的收益傳統上主要來源於租金。
現實中，在所有的房屋投資品中，住宅的投資價值最大，且變現最容易；相應地，商鋪、公寓等，產品升值空間遠小於住宅，且變現更難。
單純從產品升值角度，住宅的升值空間遠大於商鋪、公寓。
所以啊，還是投資住宅簡單粗暴。
住宅周圍的配套都是靜態的，學校、地鐵站、醫院它不會跑。
但對商鋪來說，人一直在流動，這是最可怕的。商鋪有太多不可控因素了，這一點也就註定了它不適合投資。
總的來看，不管是商鋪還是公寓，雖然便宜租金高，但不好變現，還不如投資一套住宅房來得踏實和容易。
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