沸沸揚揚傳了近一週的學軍小學“天價”學區房事件，終於塵埃落定。
從業內人士處瞭解到，這套房子已網籤。這意味著，杭州頂級學區房的身價，又一次邁上新的臺階。
最新創下記錄的這套房子，仍誕生在文二新村。產證面積19.84㎡，總價300萬，摺合單價151210元/㎡。
去年10月底，文二新村一套29.58㎡的房子，同樣以總價300萬成交，成為杭州首個單價突破10萬/㎡的學區房。
不到8個月，這一記錄再一次被打破。
我們不去妄加揣測買家的心理，但至少有兩點可以確定：
第一：這樣的“天價學區房”，只是孤例；
第二：和去年底那套相比，這套房子面積更小。
同時，不考慮買家是純投資的情況，最快要6年後才能轉手（否則下一任買家無就學資格）。
到那個時候，還會是Happy Ending嗎？
PART 1
從掛牌到網籤，這套創記錄的“天價”學區房，耗時一週。
上週五，也就是6月8日下午，朋友圈有經紀人發佈了一套新房源，號稱學軍小學本部總價最低的一套學區房，剛掛牌幾小時。
兩天不到，多家經紀人對外發布喜訊稱：這套房子意向成交，買家一次性付款。
“從掛牌到確定意向，也就30個小時，好多人都不敢相信。”據瞭解，買家先下了定金。因為是週末，房源信息都還沒來得及到房產交易中心報備。
週一，房源信息按要求進行備案，買家則同步進行查檔。
房源從報備到審核通過，需要3個工作日。這套房子只是簽訂了意向，還沒正式成交，市面上已經各種消息滿天飛了。
什麼“杭州學區房單價破15萬”、“老破小价格再創新高”……連帶著房東跟買家都直接受到影響。
要知道，付了定金後違約的情況，太常見了。
PART 2
文二新村建於1991年，至今已有近27年時間。小區緊挨著學軍小學本部，出了小區門口，就是學校的大門。
地段之佳，一直以來頗受家長追捧。
去年文二新村就成交了一套29.58㎡的學區房，一室一廳一衛的戶型。之前一直是房東自己住著，裝修也比較新，又不佔用學籍。從掛牌到成交，只用了4天，買家看了一次就下單了。
早年杭州的房子，雖然產證面積小，但實際使用面積倒還行。30㎡的房子，稍微改造一下，一家三口倒還能住。
買家花300萬買下，很容易理解。這個總價段的房子，幾乎是那段期間裡，唯一低總價的學軍小學本部學區房。
最近成交的這套房源，市場關注度高，不僅是單價創下新高，還有個原因是，房子面積小，不到20㎡。
沒廚房、沒陽臺，就類似有一個窗戶的大通鋪，一家三口以後要怎麼住？買家為什麼還願意花這麼高的價格買下？
據瞭解，原房東是2011年買下這套房子的，買來主要是為了孩子讀書。7年前買入的時候，單價高達5萬多，比市場價貴出了一倍左右。
過去，原房東一家在房子裡住過。只是，現在對孩子的學區沒那麼在意了，就準備出手。
買家買入的目的也是一樣，給小孩讀書用。總價300萬，放眼整個片區，都找不到第二套總價比這一套還要便宜的房子。
杭州市二手房交易監管服務平臺上，今年文二新村最便宜的一套是4月13日掛牌的，總價393萬。
同為學軍小學本部學區房的其他小區，諸如求智巷、西溪河東，總價最便宜要475萬；下寧巷小區最低418萬；崇文公寓、中大文錦苑因為面積大，總價最便宜的要780萬。
“總價如果再高個200萬左右，還是能在這一帶買到兩室的房子的。”區域內一名經紀人說。
PART 3
自從這套單價15萬的房子成交後，學軍小學本部學區房的一些房東們，又開始蠢蠢欲動。
但是，這套房子並不足以引起市場太大的興奮點。因為太罕見，不具備可比性。
第一，20㎡以下的房源，本身市場上極度稀缺，學軍小學一帶尤甚。板塊內一資深經紀人告訴我，這麼多年，他們也就見過這麼一套，還是時隔了7年。
我查了下自去年初至今，整個杭州市（含餘杭、蕭山）二手房成交數據中，面積段在20㎡以下的住宅，一共也就5套。
每一套都比區域內其他房源價格要高出一籌。
光復路成交了一套10.68㎡的，總價85萬，算下來單價接近8萬。比同小區面積更大的房源，單價要貴上1.5-2萬，甚至更多。
燈芯巷、上水陸寺巷也分別成交了一套不到20㎡的房子，單價6.4萬。同樣比小區內其他房源價格要貴不少。
畢竟，總價才是購買力，單價只表明房源個性。
第二，買家願意接盤。這套房子的特殊性在於，300萬在買家的心理價位內，能夠一次性付清。總價再高些的房源也能挑，但買家不想按揭。
若是按揭，就是100萬的按揭貸款，按目前至少1.2倍的利率，30年期限，每個月將近要還6000元。
大多數購買小戶型名校學區房的價值，就是衝著學籍去買的房。自然還是想買自己不用槓桿，就能承受總價段的房子。
PART 4
2012年，杭州實施零擇校政策後，切斷了不少家長的名校夢，只能通過買房獲取就讀名校的資格。
2013年，杭州第一次出現“買學區房不等於能進優質學校”的現象。 一些熱點學校為了解決更多的入學名額，擴大班額改建教室，但大多也處於飽和狀態。
這之後，學區房價格一路跳漲，甚至需要提前3年以上購買並落戶，買家才能擁有一表生資格。
這之前，學軍小學本部的學區房，價格並沒有現在這般瘋狂。
資料顯示，2009年購買學軍小學本部學區房的時候，價格還不到17000元/㎡。現在，學軍小學本部學區房的價格，均價差不多漲到了8萬多元。
小戶型面積的房源，單價還要高，9-10萬元/㎡的很常見。
要知道，學軍小學本部學區房的佔有時間，基本以9年起步（提前3年落戶+6年小學），若是碰上二孩家庭，時間戰線還得拉長。
像西溪河東、文二新村、下寧巷、馬騰路這些早年的房改房小區，雖然小戶型房源有不少，但不少已經換手了一輪。
這套單價超15萬的房子，才7年就出手的情況很少。
“以前，80%左右掛牌賣的房子都是房東早年買的房改房，後來慢慢減少到了60%甚至更少。”區域內經紀人說，過戶一次後再轉賣的房子，數量其實並不多。
這幾年，二胎家庭增多，對學籍年限要求加大。若是佔用學籍，即便價格再便宜，也很少有人會去接盤。
為什麼這幾年民辦小學報名這麼火，半夜就去排隊。是因為越來越多的人意識到，與其花如此高的價格，買一套自住都嫌棄的名校學區房，倒不如每年多交些學費，讓孩子讀民辦。
讀書，說到底還是要看孩子自己！
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文 ∣ 江公子
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