一條財經/於戀洋
摘要：城市更新投資的核心是創新內容提升物業價值，最直接的體現則是物業的租金。新街高和作為城市更新REITs的樣本，不僅通過“改造”帶來的翻倍租金收益，並且釋放物業“成長”價值，預計未來租金仍有較大的上漲空間。
近日，“高和城市更新權益型房託一號資產支持專項計劃”獲得上交所無異議函。該項目是國內首單城市更新類REITs，首次實現城市更新基金投資人通過證券交易所私募REITs退出的完整閉環。
對於高和資本來說，“高和城市更新權益型房託一號資產支持專項計劃”則是完成了一種模式的閉環——通過收購地產並將其升級改造後，以更大的商業價值為基礎，通過類REITs的手段退出。
在過去的四年半的時間裡，國內一共有39 單私募類REITs通過審核，累計規模797.61億。藉助REITs這類金融工具，可以把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產。簡單說，REITs可以讓投資者投的起“房子”，讓持有人可以買出去“房子”。
“我買不起一套房子，還不能買個廁所麼？”一句玩笑話，折射出很多地產投資者的無奈。一套民宅，在一線城市動輒數百萬，甚至數千萬，作為一個投資者，很難將其作為投資目標，更不用說體量更加巨大的公寓、寫字樓等。
REITs的出現恰恰解決了這一“痛疾”，以美國為例，在過去25年裡，富時美國權益REITs指數的年化回報達到10%．此等收益水平不僅超過美國國債、信用債的收益，更打敗了美國的三大股指。
在國外REITs已經是一種比較成熟的金融工具，雖然在國內現在起步時間尚短，但這也不能掩飾其巨大的價值和潛力。
中國類REITs項目總覽（截至2018年5月，數據來源：中國資產證券化網）
據中國資產證券化網顯示，2014年私募類REITs共有2個通過審批，發行金額96.05 億；到2015年審批數量升至4個，規模漲至130.85億；2016年升至9個，規模總計148.25 億；2017年項目多達18個，總規模爆發至348.97億；2018年截至5月底也已經有6個項目通過，累計規模73.49億。
其實，REITs之所以被資本熱捧，是因為其可以讓地產的商業價值更大的發揮。縱觀過去數年的39個私募類REITs項目，標的主要是公寓、商業、寫字樓、酒店等優秀的地產資源。以“高和城市更新權益型房託一號資產支持專項計劃”為例可以看出其中的邏輯。
作為地產資源，首先看中的是區位等外部環境。“高和城市更新權益型房託一號資產支持專項計劃”的標的是新街口北大街3號的新街高和（下文簡稱“新街”）。據瞭解，該出地標前身是“星街坊”於2015年被高和資本整體收購，並對其展開整體改造升級。
換成更加直觀的解釋，這是一處位於西北二環內，總面積達2.8萬平方米的商業寫字樓。二環以內本就寸土寸金，更何況新街交通位置絕佳，距離2號線積水潭站100米，4號線新街口站600米，19號線積水潭站也處於施工建設中，預計2020年正式通車。
將區位優勢繼續外延，新街則在金融街商務區和中關村商務區的外圍輻射產業交叉區。在金融和科技類企業日益增多的背景下，這兩個商區租戶外溢較為明顯，而新街的租戶分佈中53.9%來自金融行業，18%來自科技行業，另有16%來自高端文化教育服務業，也正印證這一點。
而相比外部環境，“內功”的修煉則有更大的空間。作為新街前身的“星街坊”實則是一個市井氣十足的老舊商場，內部則是鋪面散租形式，高和資本在接手後開始了“大刀闊斧”的改造，讓其從傳統賣場轉型為精品寫字樓。改造後運營首年即實現租金收入2倍增長，租金水平從收購前的4.5-5元/平方米/天變為10元/平方米/天。
為此，高和將旗下的辦公服務平臺Hi Work引入，而Hi Work則徹底改變傳統的辦公形態，具有共享、社交等“共享經濟3.0”之下“互聯網+”的辦公屬性，作為未來辦公空間解決方案提供商，直擊傳統寫字樓痛點。通過設計研發OffiX模塊精裝修可變辦公系統提升效率，通過創新“共享大堂”整合辦公第三空間為企業提供更多創新辦公場景，通過融入智能高科技、綠色健康可持續、共享、人文、創新城市等理念，為入駐企業提供更高效率、更多創新、創造更大價值的場域。對當市場上覆合城市更新與產業升級的成長創新型企業具有極大的吸引力。
寫字樓一層全部為有效的沿街商業，企業可通過辦公門廳的自動扶梯進入到辦公的主門廳，在寫字樓商業價值達到最大化的同時，實現了辦公和商業有效的區分和連接。同時，在進行外立面改造的過程中，除了增加辦公所需採光，還創造具有標識性的商務風格，以滿足企業辦公需求。
如果有了足夠優秀的內外部環境，則不需擔心入住率問題。據瞭解，新街目前的入住率在90%，商業部分屬於配套商業，為租戶及企業客戶服務，其 90%以上的業態為餐飲，其餘配套的業態有健身和美容美髮。寫字樓部分出租率約為 89%，簽訂的租約期2 -3年不等。
而且該項目未來仍有較大的上升潛力，首先是如上文所言，19號線積水潭站正處於施工建設中，部分一層底商與城市主要幹道隔離，導致其租金受到部分影響，而這部分影響預計在兩年後會解除。
其次，則是高和資本對於寫字樓內部的改造與模塊升級還在持續進行，新打造的“Hi Work共享大堂”將於6月底全新亮相，OffiX可變辦公樣板間也將伴隨著未來辦公創新平臺的搭建而對外開放，更多辦公創新場景的增值服務在不斷的迭代。可以預見，隨著Hi Work的發展會將越來越多的與時俱進的新鮮元素引入新街，預留的可拓展性空間也將進一步升值，新街實則是一個在不斷“成長”的寫字樓。
新街高和作為優質資產，不僅可以帶來穩定的租金收入，而且未來基於成長的升值空間也是巨大的。
這樣的典型案例也正是REITs的魅力所在，藉助這種金融工具，可以讓像高和資本這樣有優秀內容的資本運作者，快速的藉助這一退出渠道，將資金流轉起來，複製成功經驗或投身到其他地產資源改造中，整體加快城市更新步伐，真正實現資本和生態的快速、高效的循環。
甚至未來，在當REITs發展成熟後，可以用公募的形式，讓每一箇中小投資人都有參與進來的機會，並且在這場城市更新的浪潮中享受收益。
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