前言
随着国家相关扶持政策的出台落地，在十九大精神“坚持房住不炒、保障住有所居”的市场环境下，长租公寓的品牌有如雨后春笋般集中爆发，但是目前长租公寓市场的品牌较为分散，规模小，集中度低的现状。未来随着金融资本的推动，行业逐步整合，将迎来品牌规模化的发展阶段；随着城市产业转型升级，产业人口的结构在调整，人口的素质也在提高。本专题研究旨在探索了解目前市场的长租公寓运营模式以及共有产权房的开发模式。
【长租公寓篇】
释义：企业将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
一、长租公寓的5大金融玩法
1. VC/PE，股权融资类
2. 类REITs模式
3. 发售理财产品、众筹模式
4. 银行合作，提前收回应收款
5. 与上游供应商开展融资租赁合作
二、国内长租公寓项目融资情况
三、长租公寓发展模式
发展模式：房地产稳定的供求关系为公寓行业的发展提供了很好的土壤，仅模式上看分为“集中式”与“分布式”两种。
重要指标：无论是集中式还是分布式，空置率、续租率和利润率是公寓企业的重要指标。
运营企业：企业的发展必须结合这些运营指标来看进展速度，并选择适合自身的业态，当然也有链家自如这样的领军企业两种业态并行。
模式一：集中式
集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造。
但商业改造由于多为一次性投入，企业会比分布式较晚进入物业管理及运营。集中式公寓由于受制于市区黄金地段的高租金以及房源紧俏，多分布在近郊等位置。
集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发。
【运营模式】
A. 开发商带租约售楼，个人业主持有，公寓公司做品牌输出，做运营
C. 类REITS模式，由基金出资，公寓公司做运营，租金收益分成
模式二：分布式
分布式长租模式起步较晚。模式相对而言比较单一，仅分布的房东手里取得房屋，通过房屋 包租运营，标准化的服务与改造，提供整体的资产管理解决方案，为消费者提供全新的租住体验，解决白领、蓝领等刚需用户的租住需求。
【运营模式】
A. 房东与公寓企业托管模式，公寓运营公司会付给房东一笔稳定的租金收益。
四、两大发展模式对比
五、 案例研究
【红璞公寓】
红璞公寓是中国首家登录A股的房地产综合服务提供商世联旗下品牌，与注为解决中国房地产存量物业控制为题而生的创新平台。红璞公寓是世联行旗下青年公寓品牌，瞄准长租市场，为城市白领提供舒适的居住体验。
A. 品牌定位：通过人群、服务、场景串联为都市人提供全新的租房体验。
B. 品牌愿景：点燃都市人心中希望。
C. 品牌使命：让物业价值所有者资产最大化。
D. 设计理念：质感、功能性、年轻个性主题。
E. 物业类型：独栋公寓、酒店、厂房、城中村住宅楼、写字楼、地块等。
F. 物业规模：4000㎡以上，120间房以上。
G. 交通配套：离公交枢纽步行15分钟内，周边具备生活氛围和基本配套。
H. 租期产权：租期8年以上，无产权纠纷，可以进行租赁备案。
I. 专业服务：全天监控、专业管家，保洁，维修、定期租客活动、功能配套完善。
J. 目标客户：对居住品质高的都市白领，注重生活品质的大学生或职场新人。
经营模式
A. 包租模式：大业主与红璞签订包租协议，承担运营风险，支付固定租金。
B. 合作运营：运营收益分成，与大业主共同承担运营风险。
C. 委托运营：大业主与红璞签订委托管理协议，不承担运营风险。
【共有产权房篇】
释义：共有产权房是地方政府让渡部分土地出让收益，低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋，房屋产权由政府与个人共同持有。
共有产权项目开发模式：用地由土地划拨改为土地出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，转化为政府出资，形成政府产权部分。
建设用地及企业要求：采取“限房价、竞地价”方式出让，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位， 并实行建设标准和工程质量承诺制。销售均价实行政府指导价管理，以项目开发建设成本和适当利润为基础，考虑居民家庭购房支付能力等因素综合确定。并按照商品房进行开发，土地出让时对开发约束限制，以项目开发建设成本和适当利润为基础，销售计价区别于商品房。
份额分配方法：
1.保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配。
2.中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。
3.房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。
4.产权比例也可根据各地区政策而定。
建设套型面积要求：以60-90㎡为主，最大不超过100㎡。
【房企开发情况】北京
北京区域共有产权项目以品牌房企与品牌房企联合开发为主。
【政策案例】北京
A. 购房者资格
已婚家庭，符合限购条件且家庭成员名下均无住房
单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁
一个家庭只能买一套
B. 房屋交易
不满5年的，不允许转让
满5年，购房人可按市场价格转让所购房屋产权份额。转让对象仍需符合购买条件。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的
满5年，购房人可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。（再出售不受限制）
C. 租赁情况
允许！租金和代持机构分配。优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。租赁只能在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息
D. 房屋分配
各区的房源，都要有30%划给新北京人。在核心功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目
E. 申购方式
由区住建委（房管局）监督指导开发商开展摇号配售
在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住建委（房管局）官方网站提出项目购房申请
F. 政策亮点
房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。
“新北京人”分配不少于30%
人才专属订制
结语：
在“房住不炒”的定位下，多主体的供应，多渠道保障，建立租购并举租的住房体系。租赁市场的打造，将依赖于地方政府、银行等多方支持，以及“商改住”等租赁政策的落地执行。构建“租购并举”的住房新体制，需要改变开发商“重售轻租”的开发模式和置业者“租不如买”的价值观，长租公寓市场机遇与挑战并存。共有产权房的实施，促进“住有所居”向“住有宜居”方向发展，提供对居住需求的多种选择性，满足不同层次需求的居民。企业拿地开发定价等条件较多，利润点需要考量开发建设时对工程造价方面的突破。
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