•我們認為新城控股是新城發展的核心子公司，因其是新城發展的主要經營實體，並佔有新城發展的幾乎全部收入和資產。
•我們認為，新城控股將持續承擔新城發展絕大多數的核心經營活動，而新城發展仍將發揮其境外融資平臺的作用，提供獲取額外資本的渠道。
•2020年1月8日，我們授予新城控股長期主體信用評級“BB”；該公司在上海上市，為香港上市公司新城發展（BB/穩定/--）的子公司。
•穩定展望映射了新城發展的展望，我們預計未來12個月新城發展將維持穩定的銷售和創收，並維持現有的經營規模。儘管在融資成本上升的情況下，新城發展融資渠道的暢通性仍將持續改善，但我們認為其債務水平不太可能顯著升高。
香港，2020年1月9日—標普全球評級1月8日採取上述評級行動。新城控股集團股份有限公司（新城控股）的評級和展望反映出，我們評估該公司是新城發展控股有限公司（新城發展）的主要經營實體，並承擔新城發展的房地產開發和投資物業業務。因此，我們認為新城控股和新城發展的評級和展望將同步而動。
新城控股的信用狀況映射了新城發展的信用狀況，因為二者的業務和財務狀況基本相同。新城控股的收入和資產在新城發展並表數據中的佔比超過98%，經調整債務佔到90%左右。若不計新城控股，除了作為境外融資平臺提供額外資本渠道和融資渠道之外，新城發展幾乎不進行獨立經營活動。新城發展持有新城控股67.1%的股權，同時還作為小股東與新城控股共同投資部分房地產項目。但這種安排主要是為了便利融資，並簡化項目層面現金流的回溯。
我們預計，在當前的公司結構下，新城控股和新城發展在運營上的重疊狀況將持續。包括房地產開發項目庫存和投資物業組合資產在內，新城發展的全部經營性資產都位於新城控股表內。新城控股和新城發展分別在上海和香港上市，我們認為，在上交所和港交所的雙重監管下，兩家公司不太可能在可預見的未來發生股權結構變更或資產重組。
我們認為，新城控股的經營業績將直接反映新城發展的業績。由於2019年土地收購不足可能制約當年的合同銷售增長，我們認為新城控股2020年的房地產銷售將持平。不過，未來兩年的入賬收入將逐步增加，而且我們預計該公司的投資物業組合資產及租賃收入將在較低的基數上出現強勁增長。
我們認為，如果新城控股想要維持當前的經營規模，那麼2020年的土地補儲需求將更為迫切。自2019年7月以來，該公司新收土地的總兌價僅為約25億元人民幣，而2019年上半年的購地總兌價為730億元。我們估算，到2019年年底公司的可售住宅建築面積（包括合營項目）將降至6500萬平方米左右。按當前銷售規模計算，可售面積僅夠支撐公司2.5年左右的銷售所需，在我們看來該存量年期較短。
2019年7月集團前董事長被刑拘造成公司外部融資活動持續受抑，在這種情況下，新城控股將面臨的主要困難是，在快速增加的建築開支和日益緊迫的土地補儲需求之間實現平衡。過去數月，新城發展融資渠道的暢通性在持續改善。我們預計這一情況將持續，但未來12個月內可能不會完全恢復正常。
我們認為，受A股上市地位助力，新城控股的融資能力在近些年有力推動了公司快速擴張規模。新城控股是國內債券資本市場上最活躍的發債人之一，通過發行中期票據、企業債券和資產擔保證券籌得鉅額資金。過去兩年，新城控股亦大幅加碼發行境外美元債，存續境外債券餘額目前超過了新城發展直接發行的存續境外債券餘額。
我們預計，新城發展將持續作為重要的輔助融資平臺，並持續為新城控股提供資金支持。新城發展在境外債券資本市場上的過往記錄較長，並已與多家香港金融機構建立良好關係從而獲得境外銀團貸款。另外，我們認為新城發展將持續主動質押新城控股的股份，以便在必要時獲取融資。新城發展通過限額100億元人民幣的現有股東貸款協議向新城控股輸送資金，並通過少數股東權益資本或應付往來款項為特殊項目提供直接支持。
前董事長被刑拘，以及隨之而來的融資中斷，給整個新城發展帶來沉重壓力。由於新城發展的大部分債務由新城控股舉借，包括項目開發貸款和境內債券，因此其首當其衝受到影響。新城控股的貸款支取額逐步提升及2019年11和12月份成功完成債務交易，我們將此視作公司在恢復融資渠道方面取得重要進展的證明。然而，當前的月度貸款支取額依然大幅低於2019年7月前的水平。
我們認為，繼去年新城發展事件發生後，市場信心逐漸恢復對新城控股至關重要。該公司的資本結構中資本市場債券依然是最大構成部分，佔總借款的近50%。如果投資者的需求減弱，新城控股可能需要動用內部經營性現金流來償還未來12個月內將到期的境內和境外債券。新城控股有近130億元的境內公司債、中期債券和境外優先債券於2020年到期，或將考驗公司通過債務資本市場進行再融資的能力。
我們預計未來12個月內新的銀行貸款的借貸成本將依然高。新城控股允許以一定程度的成本靈活性來增強現有銀行關係和建立新的銀行關係。我們認為依然存在一個風險，即新的銀行貸款量將不足以滿足公司持續上升的建設支出需求，因為公司有大量已售但還未結轉的待交付項目。這或將導致公司的經營性現金流進一步承壓，進而限制其補充土儲的財務靈活性，在未來12至24個月內或將影響公司規模，並導致收入確認下滑。
我們預估新城控股的槓桿率將略低於新城發展，原因在於母公司作為融資實體自身發行了部分債券。但是我們認為二者間小小的差別屬於技術性差別，新城控股的槓桿水平和債務狀況與新城發展緊密一致。因此，我們預計2020和2021年新城控股的槓桿率將略趨上升，與新城發展的趨勢類似。
對新城控股的評級展望穩定反映了對其母公司新城發展的評級展望。
對母公司的評級展望穩定反映我們預期未來12至18個月內新城發展將保持銷售穩定和當前的經營規模。我們認為該公司的融資活動將不斷恢復正常，而槓桿率繼2019年改善後將略微上升。該槓桿率的變化趨勢主要受健康的經營性現金流入、補充土儲的更迫切需求，以及建設支出或需通過債務融資來滿足的驅動。
如果我們下調新城發展的評級，我們可能會下調新城控股的評級。
如果房地產交付執行和收入確認低於我們的預期，我們可能會下調新城發展的評級。如果土儲不充足導致銷售開始顯著下降，進而使得公司槓桿率惡化超過我們的預期，我們也可能會下調新城發展的評級。並表和（權益並表聯合營項目後的）穿透性債務對EBITDA的比率持續高於5.5倍或表明上述情形發生。如果新城發展的融資渠道未能改善，我們也可能會下調其評級。支取銀行貸款的能力大幅弱化和執行遭遇重大困難或者境內和境外發債成本上升或表明上述惡化情形。
如果我們上調新城發展的評級，我們會上調新城控股的評級。
如果新城發展保持強勁的銷售和經營性現金流，以及充足的土儲，同時改善槓桿水平使得並表後和穿透性債務對EBITDA的比率向4倍水平下降，我們可能會上調其評級。
新城控股集團股份有限公司（此前英文名為Future Land Holdings）是新城發展控股有限公司（此前英文名為Future Land Development） 旗下主要運營子公司，於2015年在上交所上市。新城控股的67.1%的股權由新城發展持有，負責新城發展的全部房地產開發和投資物業業務。2018年，新城發展的收入為548億元，新城控股貢獻了541億元。
新城發展是一家中國房地產控股公司，專注於在全國開發住宅和多用途商業綜合體項目。以2019年合同銷售額計，新城發展在全國地產商中排名第8，其在長三角地區擁有強勁市場地位。截至2019年末，新城發展旗下有60多座在運營的以吾悅廣場為品牌的購物中心，另外還有60家正在開發的商業地產項目。
去年7月份新城發展事件發生後，前董事長之子王曉松被任命為新城控股和新城發展的新董事長。
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