“预测均价12万/㎡，2021年底交房，现已有意向客户2000组。”
“验资300万元，暂未确定是否精装交房，毛坯交房预计在2021年年底。
近日，避开前海片区“高调抢跑”的俩网红新盘“厮杀”，前身为蛇口“南水工业村”旧改，历经17年，反复停工施工的“临海揽山”蛇口新盘，也或将于12月面市。
10月19日便已开放示范中心的“临海揽山”，称由于项目建设关系，营销中心仅展示沙盘和电子版户型图，将验资门槛设置成300万元。
而不进行验资的客户，营销中心仅展示沙盘和电子版户型图。
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前身为“南水工业村“旧改
曾陷入停工
临海揽山前身曾为“南水村旧改”项目。相对于白地供应几近尾声的蛇口片区，新增住宅供地几乎依赖旧改，“临海揽山”这个盘同样也不例外。
回顾该盘历史，发现这还是一个有故事的“新盘同学”。
相关资料显示，该楼盘中途历经开工、停工、开工，从申报到最终要入市，前后长达17年。
▲项目实拍（摄于2019年11月）
早在2002年，在征得股民同意之后，项目开发商之一的深圳市南水实业股份有限公司便向市区有关部门提出了“南水工业村”旧改申请。
2010年，该项目被正式列入深圳市城市更新单元计划，当时项目名称为“新世界南水工业村旧改”，由深圳市新世界集团有限公司与南水实业股份有限公司联合开发。
2011年12月，“南水工业村”城市更新项目举办了启动仪式，总投资30多亿元的南水工业村，由深圳新世界集团以及深圳南水实业股份有限公司共同开发，不过，项目却在2016年下半年陷入停工状态。
有消息称，停工原因或与项目未经南水村村民同意，擅自置换中山土地有关。由于村民、村集体以及开发商之间意见始终未得到解决，该项目也一直多年来未有实际进展。直到2017年6月，才确认项目实施主体为深圳富诺房地产开发有限公司，以下称“富诺公司”（”富诺公司“实为深圳新世界集团旗下控股子公司）。
▲项目施工许可证
公开资料显示，2018年，在富诺公司补交1.2亿元地价之后，项目终于又重新复工，并且正式更名为“临海揽山御园”。同时，有媒体消息称，深圳新世界集团旗下目前仍有多个旧改项目深陷纠葛，如“红星旧改”项目。
施工许可证显示，该盘竣工时间显示为2021年12月30日，其实际交楼时间也为2021年12月31日。
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户型朝北多
号称”蛇口最后的半山豪宅“的临海揽山，整体处在深圳老蛇口较为成熟的豪宅区，旁边为蛇口网谷。
项目具体位置位于南山蛇口工业五路与沿山路交会处，占地面积近4万㎡，总建筑面积约30万㎡，体量不大。
该盘整体含5栋高层住宅、2栋公寓、1栋保障房以及7栋别墅 。3栋为该盘的楼王单位，为板式结构，其他楼栋均为塔式结构。
▲项目鸟瞰图（红框内为首批将推出的1栋、2栋400多套）
其中，住宅共有871户，其中有83套为回迁房，300套左右公寓。
据现场销售介绍，首批将推出1栋、2栋，建筑面积约116㎡-225㎡共400多套住宅，每个单元低楼层梯户比是3梯4户，高层（28-42层）梯户比为3梯3户，价格预计在12万元/㎡左右。
格局上看，项目8栋建筑，呈L字型排开，依大南山而建。其中5栋住宅均北向看大南山山景。销售称，10层以上楼层南向可看海景，但距离偏远，不算真正意义上的海景住宅。
▲南水工业区
距离项目最近的为在建中的地铁12号线“工业六路”站，百度测量直线距离为600米左右，而距离目前已建成的地铁2号线“海上世界站”与“水湾站”百度测量大致距离为1200米。
▲项目附近的3个地铁口，均有一定距离。
周边有多条公交路线，不过，距离最近的站点是公交车站“南水工业区站”仅有一路公交车70路通过。
项目主要依赖于自驾出行，沿出入口主干道为南海大道以及东滨路，均为车流量较大的主干道。
▲项目沙盘
可以看到，7栋别墅的分布也挤占了原本就不大的小区绿化空间，整个楼盘花园部分显得较为拥挤。
临海揽山自带的3层商业配套位于6栋和7栋公寓楼下，沿山路旁也有部分沿街商铺，由于缺乏大型商超，购物依然需要到附近约2公里远的花园城或港汇购物中心。
价格方面，如按照12万元/㎡，以最小建筑面积106㎡来计算，入门起步价格大约在1272万元。
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”豪刚“还是”豪宅“？
尽管位处蛇口老豪宅片区，但临海揽山产品的户型面积段，却介于“刚改”以及部分“享受型”之间。
主力户型有建筑面积106㎡3房，117㎡3房，120㎡（3+1）房以及236㎡5房单位。
▲网传2栋A单元平面图
从网传公开资料中显示的2栋A单元（与1栋呈对称分布）户型分布来看，27层及以下南向突出的为建筑面积约115㎡的3房单位；
左右端头为建筑面积约117㎡的3房单位，其中1栋B单元东端头户型为建筑面积约106㎡；
中间为建筑面积约120㎡3+1房单位。
另外，28层至42层南向单位则为建筑面积约220㎡-230㎡5房单位。
不过，就户型图来看，宣传的3房单位，实际上很可能为“2+1”房，其中一个小房间被标注为“阳台”。
▲113㎡3房户型图
户型点评：客厅、主卧和次卧朝南，户型方正，多功能房与次卧偏小，缺少生活阳台。
▲225㎡4+1房户型图
户型点评：相当于两户113㎡户型合拼，客厅、主卧和两个次卧朝南，大开间客厅、餐厅，主卧面积也十分宽敞。南向户型设计中规中矩，虽无法欣赏大南山景观，但是客厅和主要卧室朝南，采光较好。
▲项目整体布局图
值得一提的是，为了北向看大南山的景观，牺牲掉采光的户型设计，该项目几乎占据近一半的楼盘朝向为北向。
北向户型设计则有些一言难尽。
入户大门正对主卧，开门即对户内情况一览无余，缺乏私密性。
北向户型虽然处于中间和端头位置，却非南北通透。
中间户型客厅和主卧、次卧全部朝北，端头户型则客厅和次卧朝北。虽然有部分卧室朝南，却又会被南向户型阻挡。
有购房者认为，“蛇口最后的半山豪宅”地块上端出来的却是刚需产品，这不得不让人想起今年4月入市的华侨城新天鹅堡三期。同样位于传统豪宅地段，同样推出约120㎡3房刚需户型，一次性推出1116套住宅产品，当日开盘去化仅10.6%。
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项目解析
临海揽山虽然位于前海蛇口自贸区内，但是项目周边工业五路一侧是以蛇口网谷为代表的新型产业园区，沿山路以东是已建成的成熟住宅楼盘，沿山路以西是旧工业园区。
▲从工业五路旁望向临海揽山
一面享受着老蛇口片区的成熟生活居住氛围，一面同样面临工厂、工业区旧改的短时间景观欠缺的尴尬。
▲畔山翠谷居和招商局历史博物馆
不过，该盘所处的蛇口成熟豪宅区，依旧属于深圳的成熟生活区，相对于部分潜力地段，生活居住氛围较为浓厚，周边已建成的楼盘有兰溪谷、半山海景别墅、龟山别墅、鲸山别墅等。
片区周边二手房主要还是以山景豪宅为主，产品面积多在100平方米以上，周边最贵的二手房为兰溪谷二期，挂盘均价在116154元/㎡。
近年来，蛇口新房供应较为集中，如枫望海公馆、万科蛇口公馆、半岛城邦4期、海境界2期等，价格也是10万元/㎡起跳。
（以下为业内资深人士点评，供参考，不作为投资建议）
优势：
1.项目位于蛇口自贸区网谷产业园区，网谷主要为高科技和文化产业互联网基地，华南苹果总部也入驻在此，片区周边有万科、恒大、招商、华侨城等12个旧改项目，发展潜力较好。
2.所属片区为蛇口成熟豪宅生活区，主打南山自然生态环境，项目一面靠山，居住环境相对静谧。
3.项目所在的学区范围为育才一小和育才二中，南山传统名校，学位尚可。
劣势：
1.项目容积率较高，小区花园较小，包含别墅在内的容积率达到了5.78，为数不少的户型朝向为北向，部分房源南北不通透。
2.附近主要为豪宅以及较多的工业区，周边工业区聚集，短期内对定位为高端住宅来说，较影响视野景观和居住品质。
3.交房时间长。毛坯交楼时间为2021年12月31日，精装交房时间为2.5年，资金沉淀成本较高。
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