二七區是鄭州房價的“窪地”，通常不被當做投資的首選區域。直到華僑城的出現，幾乎每次開盤都高達90%的去化率，為二七區狠狠的爭了一口氣！

早在2013年就傳出文旅巨頭華僑城要落戶鄭州，直到2018年華僑城以11.2億拿下二七新區3宗地塊，這個項目才算真正落地。2019年10月一經開盤，它就成為了爆款。

2019年10月19日，推出1號院高層1#、2#、3#、6#，洋房9#、10#、13#、12#，共計推出721套，去化650套；

2019年12月7日，推出1號院高層5#，共計推出128套，去化105套；

2019年12月29日，推出2號院小高層10#、洋房13#，共計推出104套，去化100套；

華僑城的熱銷，不僅讓很多自住買房者趨之若鶩，更是讓很多投資者怦然心動。

我們不禁想問，華僑城憑什麼賣得這麼好？華僑城的出現能改變我們對二七新區投資價值的判斷嗎？

華僑城有什麼？能為二七新區帶來什麼？

開發商背景就不在這裡贅述，感興趣的小夥伴可以問度娘。

華僑城，是二七區的一個招商引資項目。根據公開信息顯示，二七華僑城總佔地7500畝，其中6400畝用於金水河源生態修復工程和旅遊開發，即文旅部分的整體規模相當於16個人民公園大小，僅1100畝用於住宅和配套開發，其中住宅僅佔800多畝。

沿金水河一帶，將被開發成五大主題公園（大家可以瞭解一下深圳華僑城歡樂海岸和全國各地的歡樂谷主題公園），匯聚文化體驗、先鋒藝術、科普教育、休閒娛樂、運動潮玩等業態。

為了方便遊覽，設計了長達10公里的雲軌空中觀光列車。

在地塊最核心的位置，將打造集商業、娛樂、文化、旅遊、生態為一體的商業集群，體量相當於4箇中原萬達。

整合教育資源，規劃了一個囊括了多所幼兒園、3所小學和1所中學在內的教育中心，引進了“幸福路小學”。而且整個華僑城，也將被打造成一個教育生態樂園。

總之是各種高大上（想了解二七華僑城項目詳細情況的小夥伴，請自行搜索）。

二七區以打造城市名片為目的將華僑城引進，首先作為一個文旅項目，待其建成以後，預計年吸引遊客300萬人次以上，能為二七區創造巨大的經濟效益。

85%用地用來做配套，涵蓋商業、娛樂、文化、教育、藝術、旅遊、生態等多種類型。通過華僑城的整合，華僑城本身就是鄭州西南片區最大的配套。事實上，周邊樓盤在宣傳的時候，也都把華僑城當成了配套去介紹，無形中又幫助華僑城圈了一波粉。

華僑城的表現在二七新區屬於什麼水平？

華僑城高層成交價不到13000，小高層13000左右，洋房15000-16000，屬於片區均價；高層和小高層面積段都在100㎡以上，洋房面積143㎡，綜合價格和麵積段，非常適合剛改和改善群體。

二七區曾經也有賣的不錯的項目，比如盛潤運河城2019年8月份一次開盤去化率超過87%，名門橙邦2019年4月份首次開盤去化率達到了90%以上。

但是，整個西南片區在2019年下半年的總體表現可以說相當平淡，如果沒有華僑城，這裡似乎就被遺忘了，而事實上西南片區的一手房確實有點青黃不接。

整個片區只有綠地城還有較充足的房源，面積段90-120-140㎡，均價12500元/㎡，定位以剛需為主。

綠城柳岸曉風是個新盤，總佔地129畝，體量不大。預計要到2020年4、5月份才開盤，目前只在接受諮詢。

泰宏建業國際城、融僑悅瀾庭，都是尾盤階段，房源不多了，均價都是13000元/㎡左右。

盛潤運河城佔地1000多畝，現在一期房源所剩不多，均價13500元/㎡。

金地正華漾時代、亞新美好書苑、昌建君悅府，本來體量就不大，現在處在平銷期，可售房源總量也不大。金地正華漾時代，高層均價12500元/㎡，105㎡精裝洋房均價14700-15700元/㎡；亞新美好書苑均價13000元/㎡；昌建君悅府均價13200元/㎡。

華僑城自身就是西南片區最大的配套，價格上又不比其他樓盤貴，所以競爭力極強。想必其他樓盤面對華僑城，也會有些無力吧。

那麼，華僑城值得投資嗎？

讓我們先弄清房產升值和產業、配套、人口的關係：

我們通常講：短期看政策和金融，中期看土地，長期看人口。

在“房住不炒”的前提下，短期受限，中長期最穩妥。所以，人口就成為判斷一個城市是否值得投資的最重要的標杆。具體到城市各片區，人口流向也是非常重要的投資參考標杆。

土地和人口，落實到城市建設中的具體形態，就是住宅、配套和產業。

這裡說的

而配套，特指為了滿足人們休閒、購物、醫療和娛樂等生活需求，而與開發項目配套建設的各種服務設施，如商超百貨、購物中心、星級酒店、三甲醫院、主題公園等。

一、產業

一般來說產業對人口的影響，進而對房價的影響，分三個階段：

1、在規劃落地初期，區域內會先有大量開發商進駐，房地產往往以住宅開發為先導，同時會有零星的產業進駐和企事業單位搬遷，開發商通過炒作概念先透支一波未來的紅利；

2、在產業急速落地兌現階段，區域內會持續的有大量的人口導入，大量人口產生的居住需求對房價起到決定性作用；

3、在產業全部落地成熟後，

所以，產業對房價的支撐是長期的，會持續很久。即使有新的產業中心出現，城市會優化產業佈局和產業結構，原有的產業中心也不會輕易被取代。通常一個產業中心的影響至少是幾十年，相當於一代人。

二、配套

而配套設施可以極大便利周邊居民，尤其是由眾多配套形成的綜合體和商圈，更能極大滿足人們的日常生活所需，所以它可以成為人群日間流動的重要場所。但這些配套能提供的就業崗位和就業種類，遠遠低於上述產業，所以並不能對人口產生那麼強的吸附力，你我皆是過客。

可以想象，華僑城建成以後，鄭州市區乃至周邊地市的人們，在節假日可能都會湧向這裡遊玩，可他們還不至於把家也搬過來。

在配套建成並投入使用之前，開發商會想盡辦法利用這些利好。而高端、大氣、上檔次的配套，對於周邊短距離通勤的人是極具誘惑力的，會把區域內的購買力都吸引過來。而在這個過程中，開發商為了進一步夯實配套的價值，以便從名義上抬高樓盤的增值屬性，會逐步的拉昇樓盤的價格。而真正等到配套落地之後，配套的價值也已經被開發商透支殆盡。

從長期來看，由於缺少人口支撐，配套帶來的增值能力會隨時間衰減。

華僑城的價值：

如果只看二七區，華僑城的配套無疑是出類拔萃的，但是商業配套據說要2025年才能兌現，整個項目的兌現週期要5-10年的時間，周邊樓盤要享受到實際利好也至少要到5年以後了。

5-10年的時間裡，華僑城在公園、學校、商場、文旅等一項項兌現的過程中，一手房銷售溢價足以支撐其成觸碰到片區的天花板。

在鄭州佈局的“東強、西美、南動、北靜”城市功能發展方向上，二七區錯失了產業機遇，只能重點發展生態，缺少更高一級的產業扶持力度。

雖然曾有一個佔地4500多畝的商服用地的規劃（誰還沒有一個發展產業的雄心？），但落地難度很大，遲遲不見動作。

《鄭州市二七區侯寨鄉總體規劃（2011-2030）》規劃區城鎮性質被定位為“鄭州市主城區南部綜合服務中心，以生態保育、休閒旅遊、現代服務業為主導的生態宜居城鎮”，規劃了三大職能：

(1)鄭州國際商都建設重要的現代服務業集聚區，主城區南部總部經濟、商業商務服務中心；

(2)鄭州市南部康體休閒、生態宜居片區；

(3)鄭州市生態涵養與城市安全格局構建的重要板塊；

目前來看，主要成果還是體現在2、3上。開發商來了不少，住宅蓋了不少，而大學路和南四環產業發展軸僅依靠幾個開發商、幾座商城、幾棟寫字樓，根本沒有形成高規格的區域產業和商務中心。

華僑城將來的成果，必然也主要體現在2、3這兩項職能上。

華僑城擁有西南片區最優質的配套資源，對改善型自住來講，前期的價位是區域內性價比最好的選擇。而且憑藉自身配套，5-10年內跑贏片區內其他樓盤問題不大。即使將來要換房，作為片區內少有的優質二手房源，也能獲得不錯的溢價。

對於純投資而言，中短期有天花板上限，後期增值能力需要區域產業加持，而二七區產業落後的情況在未來相當長的時間內並不樂觀。所以，純投資不宜把期望值設置過高。

華僑城的出現，還不足以改變我們對二七新區投資價值的判斷。

閱讀更多 鄭州樓市情報 的文章

關鍵字: 國創上頭條 華僑城 萬達集團