05.11 出让、划拨国有建设用地大不同

国有土地的使用权可以依法给单位和个人使用。国有建设用地有出让、划拨两种取得方式，不同取得方式会影响土地使用者的使用和收益权利，会影响具体的缴纳的土地使用税，很有必要了解清楚。国有建设用地取得的两种方式有哪些不同？从法律性质、有偿性、使用限期、使用目的、具体方式分类介绍。

国有建设用地取得方式可以有有偿取得和无偿取得两种。国有土地有偿、有期限使用，是国有土地使用的基本形式；无偿取得，划拨国有土地使用权是国有土地使用的特殊形式。“有偿、有限期使用”，即国有土地使用权的有偿、有限期出让，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地的使用权划拨是土地使用权划拨的一方面内容，指县级以上人民政府依法批准，将国有土地的使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

1.法律性质不同

出让：通过出让方式签订出让合同设立建设用地使用权的行为，属于民事行为。

划拨：建设用地使用权的划拨，由市、县级以上人民政府依职权依法决定，属于行政行为。但是通过划拨方式取得建设用地使用权属于民事权利。

2.有偿性不同

出让：出让方式取得建设用地使用权，有偿，需要受让方向国家交付出让金。

划拨：划拨方式取得的建设用地使用权，是无偿的，使用人无需支付出让金。虽然划拨方式取得的建设用地使用权人也需要缴纳安置、补偿等费用，但是这些费用不是建设用地使用权的对价，而是对被征收人即国有土地的使用权人或原建设用地使用权人的损失和重新安置的补偿。

3使用期限不同

出让：有偿取得方式的建设用地都有使用年限。最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。

划拨：除法律、行政法规另有规定外，划拨方式没有期限的限制。

4.使用目的不同

出让：有偿方式取得的建设用地，具有营利性、私利性。

划拨：划拨方式只适用公益事业或者国家重点工程项目，主要包括：（1）国家机关用地和建设用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。

5.具体方式不同

出让：有偿取得包含出让、租赁、作价出资或者入股。建设用地使用权的出让可以采取以下方式：协议、招标、拍卖。协议属于双方协商出让建设用地使用权；招标、拍卖、挂牌属于公开竞价出让建设用地使用权。

划拨：最基本的特征是须经县级以上人民政府依法批准；土地使用者取得土地使用权是无偿的，即不需要缴纳任何费用、支付任何经济上代价。