新力控股（集團）有限公司3月5日發佈公告稱擬發行2.8億美元優先票據。
2020年3月4日，公司及附屬公司擔保人與國泰君安國際、中銀國際、瑞銀、海通國際、巴克萊、建銀國際、招銀國際、克而瑞證券、香江金融及東方證券（香港）就票據發行訂立購買協議。
本次發行總額2.8億美元，票據將按年利率11.75釐計息，須於2020年9月11日及2021年3月10日期末支付。
公司擬將票據發行所得款項淨額用於若干現有債務的再融資及用作一般營運資金。
此前，被行業視為“明星經理人”有著在華潤置地、龍湖地產、復星地產、陽光城和中南置地等眾多房企就職履歷的陳凱加盟新力控股獲委任聯席董事長、行政總裁。
陳凱的加盟能否給手握“千億門票”的新力控股更高的預期和價值？
新力控股也被業界稱為“黑馬”，通過克而瑞數據可見一斑，2016~2019年，新力控股的合約銷售金額分別為161.3億元、428.1億元、887.3億元和987.3億元，複合增長率高達82.9%。
1、從土地儲備看新力的銷售
截至2019年7月31日，新力控股的土地儲備面積1500萬平米左右。
在招股說明書披露的土地儲備項目中，按時間順序，2016年到2019年7月之前獲得預售許可證的皆有。絕大部分預售證獲得時間在2017-2018年。
從土地儲備數據角度，自2016年到2019年7月31日，公司合約銷售的總面積不會超過下面兩項之和：
其一是已經竣工並且銷售的部分，是280萬平米；
其二是正在開發的、已經預售部分，是433萬平米。
兩項合計280+433=713萬平米，這個還包括2019年1-7月的數據。
2019年1-7月的銷售數據公司沒有披露，就算163萬平米（這非常低估了。估高了過往數據更難看）。
713-163=550萬平米。
那麼，新力控股2016-2018年的房產銷售面積不超過550萬平米。
那麼這三年的房產銷售單價是多少呢？公司也沒有自行披露，我們看損益表。
因為預售到交房大約2-3年時間的原因，2019年損益表中確認的房產銷售收入是在2017年預售的，因此可以認定2017年預售單價約為10000元/平米左右。
2018年的預售單價多少不清楚，相信不會有太多的變化。
那麼據此計算新力控股2016-2019年7月末年的合約銷售金額不會超過550億元。
即便測算的房產銷售單價按1.2萬元/平米計算，三年合計只有660億元。
克爾瑞榜單上這三年的數據是1340億元。
所以，從土地儲備的變化來看，2016-2018年克而瑞榜單上新力的數據高估了近1倍。
明確地說，新力2016-2018年的三年合約銷售總和不超過660億元。
當然，這也許只是克而瑞的問題。
2、從合約負債看新力的銷售
當期合約銷售收到的預售款全部要計入合約負債。
當期的竣工結算部分要從合約負債中轉出，結轉到收入。
合約負債增加額，再加上當期結轉的收入，大致等於當期預售產生的回款。
推算的2016年-2018年合約銷售回款合計515億元。
如果以克爾瑞權益數據為分母，那麼新力控股的銷售回款率就是在38%。
這個回款率，不說與新力控股強調的高週轉標籤不符，連一般的房企也趕不上。
這時候不去加大銷售回款率，反而去借年息10%甚至15%的高息借款？沒有這個道理。所以，有問題。
而如果我們以本文中推測的2016-2019年度總合約銷售660億元計算，回款率約為78%。這就正常了。
再來看一下，另外一家以快速週轉、急劇膨脹的黑馬中梁控股的數據。
同樣的200多億的有息借款，中梁控股把合約負債撬到了1140億，新力的合約負債只有440億。
作為立足南昌為主的房企，咱們再來與立足河南本土擴張的建業地產比較一下：
所以，對比一看，結論很清楚：
要麼，是克而瑞公佈的新力控股的合同銷售數據有誤。
要麼，就是新力控股的高週轉是徒有其表。
對於新力控股陳凱加入後是好事，另外重要的一點，是“新官可以不理舊債”。正好可以卸掉歷史包袱，把真實的銷售數據披露歸位，對公司的銷售數據“洗澡”。
外界對新力控股銷售數據的高估、誤讀、存疑，無論之前是什麼原因造成的：信息披露不足、為了提振市場信心上市？都會讓人因此懷疑公司的基本面。
就在此前，2月17日，國際投行招銀國際發佈的一份關於新力控股的研究報告認為，該公司未來3年將維持良好的項目交付節奏，預計2019~2021年股東應占淨利潤分別為14.68億元、27.39億元和36.18億元，3年的複合年增長率將達到106%。
未來陳凱主導下的新力業績能否怎樣的表現，拭目以待？
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