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2019年上半年，孙宏斌又一次出手收购。

7月16日，新湖中宝公告，公司及全资子公司新湖地产集团有限公司与融创房地产集团签署《合作协议书》，受让新湖中宝持有的浙江瓯瓴实业有限公司（以下简称“瓯瓴实业”）和上海玛宝房地产开发有限公司（以下简称“玛宝公司”）的股权及相应权益，交易价款为67.04亿元。

新湖中宝表示，双方拟在项目开拓、联合开发、营销体系、物业管理、供应链金融等领域展开全面合作。

《合作协议书》内容显示，新湖中宝拟向融创地产转让瓯瓴实业90.1%的股权，及其对应的平阳隆恒置业有限公司（简称“隆恒公司”）、南通启仁置业有限公司（简称“启仁公司”）的100%权益；分步实施并最终完成转让玛宝公司90.1%的股权；平价转让公司对上述公司的全部债权。

其中，新湖中国向融创转让欧瓴实业76.67%的股权，新湖地产转让13.5%的股权。转让完成后，虽然公司仍持有9.9%的股权，但不享有隆恒公司及隆恒项目、启仁公司及启仁项目的任何权益。

在67.04亿元的交易价款中，其中瓯瓴实业的交易款为5亿元， 玛宝公司的交易价格为3.77亿元，两家公司的目标债权交易价占比最高，为58.27亿元。

但从披露的财务数据来看，这两家公司都处于资不抵债的情况。

欧瓴实业为新湖中宝的全资附属公司，由新湖中宝和新湖地产分别持股85%和15%。2019年7月，欧瓴实业称为隆恒公司和启仁公司100%股东。

财务数据来看，截至6月30日，欧瓴实业模拟合并报表总资产47.02亿元，总负债47.11亿元，净资产-832.31万元，营业收入0元，净利润亏损25.11万元。其母公司的总资产为4531万元，总负债5000万元，净资产-468.8万元。

隆恒公司为欧瓴实业的全资子公司，该公司持有温州平阳县西湾围涂区块15个地块，合计占地面 积65.68万平方米，计容总建筑面积154.87万平方米，土地用途主要为住宅等。

欧瓴实业的另一家全资子公司为启仁公司，持有启东市圆陀角度假区4个地块，合计占地面积30.74万平方米，可售住宅计容建筑面积52.14万平方米，土地用途为住宅。

此次交易中的另一家玛宝公司为新湖地产全资子公司，100%由新湖地产持股。该公司持有上海市虹口区青云路167弄地块，项目规划占地面积2.36万平方米，计容总建筑面积约7万平方米，土地用途主要为住宅等。

截至6月30日，玛宝公司总资产45.28亿元，总负债43.89亿元，净资产1.39亿元，营业收入0元，净利润亏损849.68万元。

值得一提的是，在公告中有一条中提及，如果玛宝项目中可售住宅最终实现的平均售价超过12万元/平方米，则双方应以玛宝项目的实际完全成本为基础计算可售住宅中超额售价部分所对应的税后净利润，该超额利润的50%将分给新湖中宝。

据了解，此次融创收购的20个地块分别位于浙江温州、江苏启东和上海，土地面积近100万平方米，土地用途主要为住宅。

这只是孙宏斌2019年攻城略地的一角。根据公开资料数据统计，2019年以来，孙宏斌至少已经发起高达138.34亿元并购。除了并购，孙宏斌也没停止拿地步伐。中国指数研究院发布的数据显示，2019年上半年，融创中国拿地总额达680亿元，达到去年同期的5.8倍，拿地面积高达1170万平方米。3、4月间的新增项目来中，二线城市是发力的重点，85%的土地储备都在一二线市场。

同策研究院总监张宏伟看来，从市场角度来讲，现在收购的价格相对便宜，收购带来的利润率整体比公开招拍拿地的利润率水平要高。融创收购通常采用分期支付的方式，首笔支付金额不大，项目收购之后，融创会迅速启动销售，因此销售回款基本上可以覆盖即将支付的每一笔款项。据公告披露，在缴纳3亿元的定金之后，融创地产第一笔付款支付至交易价款的15%，即约10亿元。

并购与拿地双重出击，外界关心的是，融创哪来的钱？

事实上，从销售金额来看，融创并不差钱。2019年上半年，融创中国累计实现合同销售金额约人民币2，141.6亿元，同比增长12%，累计合同销售面积约1，472.0万平方米，合同销售均价约人民币14，550元/平方米。2019年上半年，归属于本公司的权益合同销售金额约人民币1，479.4亿元。

此外，并购行为也离不开现金流的支撑。融创2018年年报显示，2018 账面现金达约人民币1，202.0亿元，同比增长约24.3%，集团债务净额与资产总额比率為为15.2%，较2017年同期的19.7%继续下降。

与此同时，融创中国也通过多种渠道进行融资。

今年年初，融创中国采用私募结合地产融资的方式，与歌斐资产签约，后者拟以地产基金的形式收购融创中国在上海的一个内环综合体项目。

数字货币早报

孙宏斌，现任融创中国董事会主席。出生于山西省临猗县，毕业于清华大学，获得硕士学位。硕士毕业后，孙宏斌来到联想集团工作，之后到美国哈佛大学研读了两个月的管理课程。

1994年回国后，孙宏斌创建了一个房产代理公司，并曾在天津房产二级市场中占到了30%的份额。2003年至今，担任融创中国董事会主席。2017年7月21日，当选为乐视网董事长。

其实，孙宏斌背后并没有所谓的资本在为其撑腰，近年来融创之所以会发展的如此好，和孙宏斌在战略抉择上是有莫大关联的。现如今，56岁的孙宏斌，正带领着融创集团走向新的高度。

我看好多朋友都在说孙宏斌幕后金主平安银行或者其他社团，不然做不到这么大，其实可能是孙宏斌掌握了金融的规律，资本的玩法，他们都是互相依存商人讲究的利益，没有人看到风险不回避还往里跳。这样的大佬不要怀疑他的任何东西，就是给你平安银行关系你也不一定能做到。

我一个朋友26岁，三年从一分钱没有融资5个亿，第四年崩盘，债主起诉刑事拘留，后债主花数百万捞人，出来继续神操作四年还完债务，现在资产数亿，我身边事一切我都看在眼里，他的操作模式真不是一般人能玩的和敢玩的，即使给你说了所有的玩法，你也做不到。

科迈金街

有很多人说，孙宏斌的成功在于有贵人相助，有财团支持，对此，我想说，在中国、在地产行业能做大的谁没有贵人提携，谁没有资本扶持，为何孙宏斌能如黑马一般一骑绝尘，纵横江湖。我认为孙总能成功得益于融创独到的商业模式及其强大的整合并购能力和融资能力。

1、融创商业模式

融创杀手锏：总资产周转率、存货周转率及净资产周转率这一商业模式，这套商业模式脱胎于顺驰时代的快速拿地、火速开工、全速销售与闪电回款的基本打法，两者在性质并二致，其疾如风，侵掠如火，资本快速周转，资源快速变现，在这波地产大跃进中极其迅速地做大了资本规模。所以，孙总总是看起来很有钱。

2、融创并购能力

近两年，融创以非常之高的财务杠杆展开声势浩大的并购，隐藏着极富深意的战略图谋，那就是在稀缺的土地资源变得越来越贵及竞拍成本会越来越高的趋势下，通过并购能以相对较低的成本曲线拿地。两年多来融创通过并购与竞拍所投入的资金突破了2000亿元。而且融创拿地集中于一二线高能量级城市，市场容量更大，能迅速甩货，回笼资金。

3、融创融资能力

融创中国除了从银行获得巨额授信外，融创（香港上市）还通过港交所、上交所及深交所多次发行公司债直接融资，同时依靠大业信托、平安信托等渠道取得借款。另外，融创中国还有大量的股权融资。

以上三点，我觉得融创中国都做到了极致，还有诸如传承于顺驰中国的聚焦战略、狼性文化等。有了这些，有强大的现金流，孙宏斌所以一直看起来很有钱。三言两语，不足以道万一，挂一漏万，请多包涵！向孙总致敬！

江城晓楼

孙宏斌就是一个神人。放眼商界有谁能像孙宏斌一般，少年成名、也坐过牢，濒临绝路还能东山再起。两起两落之后还依旧在富豪榜上“稳如泰山”。

孙宏斌还掌管着顺驰的时候，他就十分能买地，还十分能盖楼。有人就说了，或许融创并非是地产界最有钱的，但现金流最多一定是融创。否则它何以支撑孙宏斌在3年期间豪砸两千亿买买买。从150亿入股乐视系，到买万达的资产，再到买李嘉诚的资产、买金科的地产股，再到如今以153亿收购成都会展…

起初孙宏斌在联想工作，后以挪用公款被判5年。日前153亿买成都会展，孙宏斌的表示是要拿出一百多亿并不难。然而我们好奇的点在于他何来的那么多资金？

融创实力支撑。

可能明眼人眼中看着的就是孙宏斌花费千亿买买买，但显然的他也有自己的布局。孙宏斌已经通过不断的并购，将融创形成了四大板块，其中包括融创文化、融创地产、融创物业以及融创文旅。

并购其实也是多元化发展，增强融创核心竞争力和提升未来的潜力。事实上融创也是在不断规模扩大，据悉仅仅2018-2019年融创就销售了1万亿元，孙宏斌自然有这个底气了。

自身努力与广阔人脉。

很多人认为孙宏斌挪用公款被判后会一蹶不振，然而出狱后的他，依靠广阔的人脉以及自身的努力，最终取得了巨大的成功，目前其个人身价已经高达数百亿了。

联想可以说是孙宏斌的终点同时也是起点，后来柳传志给了孙宏斌50万，孙宏斌才正式的踏入房地产行业。从入股乐视系到日前的收购成都会展，其实孙宏斌背后还站着中国平安的马明哲。平安作为一家总资产万亿的综合金融企业，其财务实力是毋庸置疑的了。中国平安还是隐形“大地主”，不仅投资了融创中国，而且还入股了碧桂园，是国内四大房企背后的股东。

可能吧，孙宏斌的钱从何而来这并不重要了。但要不断买买买确实是要有相当的企业实力做支撑的，显然孙宏斌有这样的实力和底气。咱的看法也不要过于局限了，像孙宏斌这种大起大落还屹立不倒的人确实也很少。

IT小众

融创孙老板又火了，原因是孙老板说的一句话：我们买的东西挺少的，8年加起来（并购）花了2000亿，但卖了2万亿的货值。

事情的起因是11月27日，融创中国发布了一则公告：

显然，孙老板又开启了“买买买”模式，因为这已经是孙老板第5并收购，也是今年最大的一笔！

1月斥资125.53亿拿下泛海控股旗下北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目的100%权益，4月斥资13.34亿拿下阳光100旗下一家重庆公司70%的股权，7月斥资67.05亿拿下湖中宝旗下两家公司90.1%的股权，10月李嘉诚旗下长江实业称：已在四个多月前将大连西岗山项目出售给融创，交易价格约41亿。

现在又要斥资150多亿拿下成都环球世纪，以及之前几年融创频繁的收购动作，对外界来说最大的问题是：孙宏斌哪来这么多钱？

孙老板倒也爽快，当媒体问他的时候，他直言“我们买的东西挺少的，8年加起来（并购）花了2000亿，但卖了2万亿的货值。”

听着口气，融创似乎确实不缺钱！但当笔者看了融创债券2019年上半年的资产负债表后，有了点不一样的看法。

融创公司债券半年报

融创的股票是在港股上市的，但他的债券是在上交所上市，这个债券财报也是在上交所官网公告里面看的。

看这份半年报，笔者发现几点：

1、质押。

首先是两年前花632亿收购的成都万达、南昌万达处于质押受限状态，账上资产价值为：南昌万达资产总额为256.99亿，成都万达资产总额为198.04亿。

除了南昌、成都两个万达项目处于质押受限状态外，还有其他6个项目处于质押受限状态。融创处于质押状态的资产项目总计资产总额为737.50亿。

2、银行授信

截至半年报时间，所以银行给予融创综合授信额度3115亿，已使用授信额度达1925亿，已使用授信额度占总授信额度的比例为61.79%。

3、债券

资产负债表显示，截至半年报时间，融创剩余应付债券215.86亿，且发行债券融到的前基本已经用完。

2015年发行的三期债券规模60亿，余额已经为0；2016年发行的7期债券总规模190亿，余额已经为0；2018年发行的2期债券规模20.1亿，余额已经为0；

4、长期借款

财报显示，截至半年报债券财报长期借款余额为1132.7亿。

5、预收款

财报显示，融创债券财报预收款为2358.56亿。

那么现在假设所有质押项目都能获得100%的质押资金，在此假设下计算一下，融创所有资金来源有多少？

而目前财报显示，融创账上现金1258亿，负债总额7515.37亿。如果用负债总额减去账上现金就是6257.37亿，这个数字正好与上面的6369.62亿相当。

也就是说，融创的钱主要是通过质押、银行授信、发行债券、长期借款以及预收款而来。表明上看起来确实是非常有钱的，但代价是高昂的借款利息以及极高的负债率，融创债券财报显示的资产负债率是90.30%。

之前，在融创接盘万达的时候，就有人指出，收购万达之后使得融创净负债率从2015年的76%飙升至2016年的208%。

以上是笔者从财报中看到的，接着再来看看官方是怎么回应“钱从哪来？”的问题。

2017年“股债双杀”

2017年7月18日，融创中国股价一度下跌13.49%，新上市发行债券遭上交所终止。

对此，孙宏斌当时回应称“因为我不怎么看这个，我也是今天早上才知道发债的事情”，并打电话询问汪孟德（融创中国执行总裁）。

汪孟德则称，“是我们主动中止，我们去年9月份报的，我们（2017年）2月份主动撤回了。当时排队的太多了，我们觉得没意思，并不缺钱，就主动撤了，然后交易所在3月份发了公告。”

官方的回应，大致意思就我们绝对不缺钱，债券发不发都无所谓。

对比以上两个方面，笔者从财报中看到的以及融创自己对“钱从哪来的？”这个问题的回应，大致可以看出融创一直处于一种“融资-并购-质押-融资”的循环中。

但融创的这种无限循环模式，有人就曾指出，不过是在套未来的钱，一旦某个时点银行断供，企业就将面临断粮！

最后，如果您认同笔者的观点，请加关注并点赞。谢谢您的支持！

锐眼财经

不是孙宏斌有钱，而孙老板抱的大腿是银行。

蓝天白云149086980

谢谢您的问题。孙宏斌投资乐视等项目，是因为其资金渠道不愁。

接盘侠的风格依旧。在乐视的失败、被贾跃亭忽悠，并没有阻止孙宏斌的收购步伐，最近就是融创花了153亿元，收购云南城投持有的环球世纪、时代环球股权。当年投资乐视、万达，也是大手笔。这两年融创至少“买买买”了1300多亿元。孙宏斌布局文娱板块的志向很大。

追科技的风筝

    曾经被联想送进监狱的孙宏斌，被称为疯狂“接盘侠”，如今负债7000亿。孙宏斌为什么这么有钱呢？下文具体说一说。

    孙宏斌发家史

    孙宏斌是一名传奇的地产商，起家于中关村。

    1963年，孙宏斌出生在山西运城的一个小村落，家中兄弟四人，他是老大。13岁离家求学，去武汉读了水利专业，后到清华大学读研，多年的求学生涯专注于水利系，后面几十年的奋斗与水利毫无关系。

    1985年，孙宏斌清华大学毕业，投身联想，不到两年的时间，从普通员工做到了主任经理，分管全国的18家分公司，独揽大权。1990年，因挪用公款，被判有期徒刑5年，因减刑，1994年刑满释放。2003年，孙宏斌申诉，改判无罪。

    出狱后的孙宏斌，约见了柳传志，并没有拔刀相见，而是诚恳认错，畅谈远离IT，进军房地产。柳传志大笔一挥拿出50万相助。

    1994年，孙宏斌在天津创办顺驰，进入房地产。同时在柳传志的帮助下，顺驰突飞猛进，短短几年成为天津地产龙头。接下来的几年，出现了高负债、高成本等问题，孙宏斌不得不贱卖了顺驰。

    蛰伏几年后，孙宏斌又创立润创中国，2010年赴港上市，2014年跻身百亿房地产，2018年跻身千亿房地产，润创销售额激增的同时，负债也居高不下，根据《长江商报》报道，截止2019年6月，润创总负债超过了7000亿元，负债率高达90%。

    一路“买买买”

    目前，润创的市值不足千亿，但是负债高达7000亿，为什么负债如此巨大呢，是因为一路的“买买买”，多次大举收购，豪气接盘，比如乐视和万达。

    对于乐视来说，2017年投资乐视165亿，但是2017年润创的净利润不过110亿，背后的隐患，大家可想而知。

    对于万达，2016年王老板豪掷3840亿建13座万达城，两年后，万达城彻底停摆，世界第一大文旅集团宏图伟业宣告落败。王首富找到了孙宏斌，二人一拍即合。

    一路的买买买，润创在所有千亿房地产中负债率几乎是最高的，宛如当年孙宏斌创办的顺驰。

    孙宏斌的人生，一波三折，如今56岁的他，是否能够让“疯狂”的润创平安落地呢？

Geek视界

11月27日晚间，在位于北京东二环的使馆壹号院里，融创中国宣布，以人民币152.69亿元的对价收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球（目标公司）51%股权。

交易完成后，环球世纪及时代环球将成为融创中国的间接附属公司，更名重组为环球融创会展文旅集团。这是今年房地产行业最大的一笔收获。

为什么是孙宏斌这么有钱，收购这么多公司？

一、孙宏斌的融创中国销售能力强，回款多。过去三年融创的销售收入超过1.3万亿，但并购也就花了1000多亿。孙宏斌说：

“卖出来的，我们每个月销售回款五六百亿元，买一个东西花100亿没有什么困难。但我们不是买完之后就藏在家里了，而是马上加价卖掉。我们付了万达438亿，这3年里我们卖了1600亿，一部分是工程款，一部分是收回来的款项。”

孙宏斌补充称，“我们现在已经买得很克制了，跟邓鸿交易完之后，今年的（并购）任务就完成了。我们买的东西挺少的，8年加起来（并购）花了2000亿，但卖了2万亿的货值。”根据最新的克而瑞数据，融创已经跻身地产权益前三了。

二、融创的运作能力强，收购的资产盘活能力强，融创文旅天下无敌。

当年收购万达文旅项目差不多，运作良好，盘活了巨大的资产，增强融创的文旅、酒店板块，现在融创共有超过100家酒店，使得融创在中国酒店领域拥有一席之地。”

三、孙宏斌擅长在别的企业有困难时出手，这样价格低，而且博得了白马骑士的名誉，更多有困难的持有优质资产的企业愿意跟他合作，有并购的口碑。

四、孙宏斌有强大的逆周期拿地能力，2015，2016年行业低迷，加杠杆买地，现在获利匪浅。

五，有异常稳定高效团队。团队能力强，很大的项目都能运营的很好。

yang的观察

孙宏斌真正被公众所熟知是因为接手了乐视，随后还演了一出泪洒发布会的戏码。再后来又接手了王健林的摊子，所以这两年也被大众亲切的称呼为“接盘侠”。

孙宏斌主业是做房地产，在行业内也是出了名的胆子大，一向都是“买、买、买”，拼命拿地的风格。

那么为什么孙宏斌能有这么多钱，一花钱就是数百亿，却看不出伤筋动骨。

一、一年卖房一万亿

几百亿确实是一个巨大的数字，而且还都是实实在在的现钱，而非估值。但是我只能说，贫穷限制了大家的想象力。

孙宏斌在18-19年期间，卖楼收入一万亿。相对于几百亿的投资，真的是不值一提。

孙宏斌近8年来，买地的总花费大概是3000亿，而8年销售的总金额是2万亿。所以在这种数量级下，几百亿对于孙宏斌来说，真的也不算太多了。

二、背后的商会，深不可测

孙宏斌的一生还是非常传奇的，而对于他来说最重要的一个人，应该就是联想的柳传志了。

当年两人闹翻后，孙被关了3年，出来后大家又冰释前嫌。并且柳传志把孙宏斌介绍到了自己牵头的某商会。

做过生意的都知道，这种企业家的小圈子是非常重要的。像中国最成功的温州商人、福建商人、潮汕商人，都是因为有了商会和圈子的力量后，才能相互扶持壮大。

而柳传志组建的这个商会在国内应该属于顶级的，里面的会员非富即贵，都是业界大佬。而孙凭借着这样的人脉关系，在各个领域左冲右突，商会在后面给足资金支持。

三、孙宏斌想抄底

孙宏斌的胆子非常大，所以不管是收购互联网，还是实业，或者是文旅，一方面是为了抄底。在企业最低潮的时候进入，用最少得钱拿到该行业最大的蛋糕。

我们想一想，如果想进入互联网行业。150多亿能收购目前哪个企业？就算想收购，别人也不会卖啊。

虽然乐视出现了严重的危机，但是基础和名气还在，150多亿收购了互联网行业的前巨头，也能算得上一笔好买卖。

在孙的强力注资下，乐视网会不会起死回生还真的不好说。

结语

很多媒体报道孙宏斌，总是给人一种是冤大头的感觉。我们一群吃瓜群众还在可怜别人亏了这么多钱。

这事只能说孙宏斌的演技非常好，一个动辄上千亿进出的企业老板，会因为乐视的这点钱就激动流泪？孙宏斌其实很有实力。

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