從疫情開始到今天，
據塞拉維在疫情期間發起的調查統計，5266個家庭中，高達52%的客戶在疫情期間萌生了置業計劃。
確實，租的房子回不去，空間狹小憋出病，父母同住快要瘋……
疫情期間，無數人同時思考的一件人生大事，就是買房！比如以下三位：
為解決身份象徵，想買房：
為完成婚房需要，想買房：
還有為解決家庭矛盾，想買房：
然而，房產固然人人想要，可是一線城市房價高，城市大，究竟何處是歸家？
1.真正能夠提供足夠購買力支撐的，是主城區，周邊地區通常是接受主城區的輻射和外溢。
但，輻射和外溢是有極限的。
一旦超過外溢的極限，就意味著買房的主力人群發生了變化。
以北京為例，主城六區的房價均價是6.8萬，在5-9萬這個區間；
而偏遠的延慶、密雲，同屬首都範圍，卻只有一二萬的均價，
是北方二線城市的房價水平，但交易量卻遠遠不及二線。
（紫色代表交易量）
靠近北京通州的燕郊，是河北省的一個小鎮，房價卻也能到1.8萬，且交易相對活躍，
正得益於這裡有許多來自北京的白領階級的購買力。
—— 這些人大概月收入一萬上下，對他們來說，北京的房價太高難以企及，
而燕郊可以到北京上班，房價也能承受得起，可以買到面積相對更寬裕的房子。
粗略判斷，燕郊至少有一半的購買力是由“北漂”貢獻的。
如果再遠一點，比如挨著北京房山區的淶水縣，
在這裡，北漂購買力幾乎消失，房價就恢復到普通北方縣城的水平，7000左右。
2.
以上是事實基礎。
那麼，這個外溢的極限是怎麼判斷的呢？
通常我們認為，距離市中心30公里，是一座大城市發展到一定程度後通勤半徑的極限。
放在北京，就是六環內的範圍。
（北京六環）
注意，這裡說的是中心，是絕對市中心，不是次中心，也不算副中心。
目前，國內能到這個通勤半徑的只有少數幾個城市。
根據滴滴發佈的數據，國內出行半徑最大的城市是北京，為31.7km，
東邊的極限就是燕郊。
（北京出行地圖）
仔細觀察就會發現，北京房價地圖中交易量密集的區域，跟這個出行範圍幾乎是重合的，
—— 出行能到的地方，才有人居住，才有房地產市場。
3.
如果是二線城市，這個半徑還要繼續縮小。
還是參照滴滴的數據，部分重點城市的出行半徑如下：
（製圖：房十二）
可以看出，
出行半徑最大的一個梯隊，是北京、上海和深圳，超過了30km；
個別強二線城市，如成都、杭州、天津，以及佛山、東莞這兩個廣州、深圳的“跟班”，半徑也接近30km（28km以上），
其中，廣佛、深莞融合發展，主城區城市建設上兩個城市幾乎已經連城一片，極大地延伸了佛山、東莞的出行半徑。
（廣州和佛山、深圳和東莞主城區連成一片，中間沒有割裂帶；
深莞中間的綠色是山）
其他二線城市則基本都在25km左右，有的甚至不足20km，與嘉興、惠州這種一線城市的衛星城相當。
—— 衛星城出行半徑大，很大程度上也是因為某個方向上與一線城市的融合。
比如惠州，惠陽區已經和深圳東部在城建上融為一體，有價值的區域，也正是在這個方向上。
（深圳龍崗和惠州惠陽）
4.
對於買房來說，城市的出行半徑是一個非常好的參考指標。
可以認為，一個城市的出行半徑代表了她的通勤極限，也就是城市的有效投資半徑。
用時間來算，單程通勤一線城市1.5小時，二線城市1個小時。
下轄的非限購的遠郊區縣，通常在這個範圍之外，
比如，廣州的增城、從化，杭州的臨安、富陽，南京的六合、溧水...都很難接受主城區的輻射，
如果在這些地方買房投資，未來接盤的基本上就只有區縣內部的本地購買力。
升值空間和流動性都相對有限。
另外，因為這些區域不限購，在購房政策嚴格時，部分投資屬性的購買力會被驅趕過來，使得房價上漲，
但這是被扭曲後的價格。
一旦限購放鬆，最先收到衝擊的，就是曾經的非限購區。
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