很多小伙伴可能都有一个疑问，那就是：投资商铺和住宅，哪个升值比较快？
住宅就不用多说了，这几年的涨幅已经很大程度的说明了问题，这里我主要给大家讲一下商铺的主要分类和优缺点。
大家要注意的是，和住宅一样，也不是什么样的商铺都可以买，而且，商铺也分为很多种，每一种的优缺点也都不一样，不能站在宏观的角度上一棒子都打死。
咱们一个个来讲，第一个是临街商铺。
它的优点在于临街，人流量很大，客户来源也很多样化，就算人家不是专门来买东西的，也可能被店面上的广告吸引，而且在经营项目上，临街商铺也没有商场那样的限制，只要和城管搞好关系，你随便加个管道就能搞餐饮，可塑性非常强。
但它的缺点也很明显，主要是缺乏统一的管理，很难形成良好的市场规范，而且，还主要是个体户来租，随便改结构不说，转租的情况也非常严重，你作为房东，有时候都不知道该去找谁去收租金。
第二个就是老城区商铺。
它的优点和缺点都是一个字：老。
因为不管是城市规划还是租金水平，人家都站上了巅峰，太成熟了，没有上升空间，什么意思呢？如果这类商铺20年回本，连通货膨胀都跑不赢，那肯定不能买啊，但如果10年左右能回本呢，那肯定可以买。因为就算不考虑成长性，也就是增值，涨租金这些，你也亏不到哪里去。
再来讲第三个，住宅底商、办公底商。
这类商铺一般是跟着规划配套来的，比如住宅小区允许配建不超过8%的配套商业，所以它们的客户群体也很稳定，都是小区和写字楼的固定人群。
它们的优点是，在性价比合适的情况下，会有稳定的收益和客户流，抗击电商的能力也比较强，因为在网上买东西可能隔天到，但你下楼买最多也就几分钟。
缺点是租金回报率不会太高，这就是为什么要提性价比的原因，跟老城区商铺一个道理，反正再好也就那样了，所以，如果这类商铺的价格超过了二三线住宅价格的2倍，或者在小区入住率高的情况下也得20年以上回本，那就不建议投资。
第四个呢，就是综合体商铺。
搞地产的都懂一句话：“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来”。为什么？因为现代人的工作生活都是快节奏，你城市综合体能够一站式解决老百姓的全部需求，那肯定就是有市场的。
而且，综合体商铺还有三个主要优点：1、地段好 2、客流大 3、配套全。因为商业地产本身就对选址很重视，有了好位置就会有客流，为了服务客流，那肯定就会有齐全的配套，毕竟谁会跟钱过不去啊？
但它也不是没有缺点，主要就是投入的成本偏高，承担的风险也很大，万一遇到了地段差的综合体，你花高价买了之后，血本无归怎么办？
最后就是特色商业街、商业广场。
它们的优点和缺点都是特色，因为不管你多有特色，市场上总有超过你的，这就导致了同质化非常严重，如果没有交通优势，或者很靠近市中心，基本上不用考虑，就算满足以上条件，在不能拿到端头铺，或者价格很贵的情况下，也不建议投资。那什么是端头铺呢？就是离项目的出入口最近的那一套。
而这五种商铺类型，基本上涵盖了中国商业地产的半壁江山。
但中国有句老话，知己知彼，百战不殆，所以大家除了要深入了解商铺之外，还得了解自己买商铺的目的。
一般来讲，买商铺的目的有三种。
1、短期投资，一般是一次性付款或者短期贷款买下来，等商铺涨价后再转手卖出去，赚个差价。这类人最适合买人流量多的综合体商铺，或者客户群稳定的住宅底商，因为别的铺风险都太大了，容易砸在手里。
2、长期投资，一般会用贷款的方式买下来，然后就是“以租养贷”，这类人最适合跟着政府的规划走，比方说政府在哪个地方规划了写字楼，那赶紧去周边买套商铺埋伏好，等写字楼建好，入驻率高了，那这套商铺肯定增值不少。
3、自主经营，就是自己拿来做生意，怎么选商铺还是得看生意来，反正比起投资，这肯定是更加实在的做法。
再回到最初的问题，商铺和住宅哪个升值比较快？只能说是不同类型的商铺差别很大，总体来看，还是住宅相对比较有投资价值的。
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