大家好，歡迎關注KFC（看房產），我是房產君。松原從中國的城市級別來看，其實四線都算不上，可能有人有疑問，這麼小個城市，還有必要劃分房地產板塊嗎？
我認為，有必要，簡單說，房子作為不動產，並不是簡簡單單的一套房子，而是這套房子這個區域所能享受到的市政公共配套，商業和生活配套及教育醫療等附加值。每套房子享受的配套資源多少和質量不一樣，這就造就了李嘉誠的買房三要素：地段地段還是地段！
房產君認為，城市不論大小，都有劃分區域或者板塊的必要，下面我就給大家分析一下松原市的房地產版塊劃分。（全憑自己分析，沒有任何官方數據支撐，不喜勿噴，不同見解可留言討論）
松原的房地產如果劃分，能分幾塊？
可能大部分人的觀點很簡單，就兩塊，江南一塊，江北一塊。老鐵，沒毛病，這絕對妥妥的政治正確。
但我今天要劃分的版塊，不簡簡單單從地理意義上的劃分，它包含了地理、行政、人文、城市規劃、自然資源、市政配套等一系列的複雜因素。並不是我要把簡單的問題搞複雜，而是房子本身他就很複雜，如果你就簡單的直接給他貼上好或壞的標籤，那才是真的亂彈琴。
松原市房地產板塊劃分圖
松原市房地產劃分成6個版塊，分別是江北版塊，江南的濱江、開發區、油田、松原市、前郭縣五大板塊，根據各區域的行政歷史情況，風土人情和配套匹配情況等各種要素進行了區塊的劃分。
我們將對每個區域板塊做一個簡單的分析，同時也會對各區域未來的發展情況做一個簡單的綜合評述，希望大家可以共同探討交流。
江北版塊
位置：整個江北城區
老扶余縣底子，由於生活習慣，江北人不愛來江南居住，造成了江南江北相對獨立的房地產市場狀況。
江北由於城區面積不大，學校眾多，市政資源配套非常完備，所以整體新房價格略高於江南平均水平。但老城區較多，多為老舊小區，核心城區內可供新開發土地較少，近年來開發量不大，整體房地產供給和銷售處於非常合理的水平。
隨著2019-2020年的幾個新樓盤入市，加之棚戶區改造，未來2-3年江北市場的供給量會急劇增加，這才是考驗開發商資金實力和開發能力的關鍵時期。
未來：江北區域的居住人群主要以江北的原居住人口和江北臨近鄉鎮的人口進入市區，而江北的二代人口，例如年輕人部分已經開始向江南轉移。由於江北人口密集且人口並未增加更新，導致江北商業模式升級乏力，未來隨著大潤發的開業可能會有所好轉。
隨著棚改推進，江北可開發土地增加，未來江北的商品房供給量會逐漸加大，銷售也會出現和江南一樣的狀況，會出現優勝劣汰。
濱江板塊
位置：松花江南北兩岸沿江區域
松花江南岸的濱江區域，這是松原市江南僅有的沿江可開發優質地塊，目前所有土地基本出讓完成。
該區域擁有松原得天獨厚的江景資源，但區域內配套較少，一橋（松花江大橋）東側公園即將整體完工，配有濱江中學、逸夫小學等優質資源，一橋（松花江大橋）西側歐亞、迪卡儂、恆大影城等商業配套尚可，市政配套不足，有很大提升空間。
該區域內大盤雲集，多為實力開發商，但由於市政配套不夠完備，存在學校太遠，學區不足的先天缺陷，而且公共交通稀少，因此剛需客戶在此購房較少。
未來：濱江版塊隨著市政配套的不斷完善，一定程度上會成為松原最具吸引力的居住區域，近幾年的商品房成交情況來看，濱江板塊的成交量位居各板塊之首，首先是因為樓盤多，大盤多，大型開發商集中。其次也是因為松原市居住升級，好多人認可了江邊的環境和發展潛力。
未來濱江板塊可開發土地已經全部摘完，沒有新地可供開發，濱江板塊的房子只能是越來越少，越來越貴。當然，這首先要看政府和其他商業配套的逐步跟進，能否讓這一區域實現配套的迅速提升，同時也要看開發商的綜合實力和項目的打造。
隨著開發進度的推進，濱江版塊在松原的地產開發上，將進入存量房時代，也就是進入二手房交易市場。
開發區板塊
位置：青年大街以西，東鎮大路以南整個區域
開發區是松原市房地產開發量最大的區域，也是近年來成長最快的區域，是松原市江南西進的主要開發區域。
因區域內多為可開發淨地，開發負擔小，開發週轉快形成了非常集中的新居住區域。目前區域內居住人口增長迅速，但相對配套較少，這也是開發區的新房售價始終無法提升的核心原因。
未來：開發區板塊的未來發展，取決於政府通過配套的逐步跟進，如何解決開發區交通、教育、醫療、大型商業配套的稀缺和開發區居住人口對此急切需求之間的矛盾。
開發區的居住人口已經非常密集，而且隨著個體的自我發展和提升，他們的經濟水平和生活需求會不斷的提高，對生活配套的要求也在不斷提升。
開發區的房地產開發，雖然已經成熟，但區域內開發企業和開發規模的良莠不齊，造成了小盤、爛尾、割肉等現象時不時的出現，對購房者的信心造成了非常不好的影響。這個隨著開發市場的不斷規範，政府部門的逐步整治，會對開發企業進行自然淘汰，這樣的現象會逐步減少，直至消失。
油田板塊
位置：青年大街以東，松江大街以西的大部分區域
油田板塊是油田的工作生活居住區域，該區域內大部分為油田及相關附屬單位，油田居住家屬區。因為其行政上和居住人群的特殊性，因此該區域從江南市區板塊劃分出來，成為一個獨立區域。
該區域最為顯著的特點就是配套齊全，商業生活配套、交通、教育 、醫療完全融入到松原市主城區內，且還有油田系統的單獨加持，例如油田的教育配套，得天獨厚。
但該區域內與市區版塊一樣，絕大部分已經開發完成，可開發土地極少，區域內大部分房源是老破小的狀態。未來房地產開發潛力有限。
未來：區域內可開發土地較少，區域內配套成熟，地價較高，對開發商的運營能力是一個非常大的考驗。
且區域內部分棚改項目的啟動，可以為區域內提供新的居住選擇，但棚改項目的特殊性，勢必會影響區域內的商品房開發。
區域內居住人群大部分為非常有消費能力的油田職工及家屬，隨著城市的發展和居住的升級，好多油田職工已經去其他區域購房居住，隨著油田四供一物的地方化，油田房屋可以地方交易，這個現象只會加劇，大量有消費能力的油田職工會分散到其他區域。未來油田區域的二手房會呈增加趨勢。
江南松原市區板塊
位置：松原市江南大部分行政區域
江南市區板塊是松原市江南發展最為成熟的版塊，首先擁有最為醇熟的商業配套以及生活設施配套，金鑽商圈、大潤發超市都在此板塊區域內，生活便捷，交通方便；其次區域內的教育、醫療、交通、商業等配套資源非常完善。
但區域內可開發土地較少，多為已開發完成的小區，且部分為老破小，區域內的商品房由於配套齊全、開發量小，因此價格較高。
未來：市區板塊未來並沒有非常優良的可供開發土地，因此市區板塊的供給量非常有限，由於人們對居住需求越來越高，市區內較小的開發地塊並不能完善景觀和園區配套，市區板塊內打造大型的高端項目難度較大。
但市區內居住人群數量龐大，消費能力較強，配套又非常完備，市區內的小型項目也會有不錯的銷售業績。未來市區板塊新項目只能越來越少，大部分均已二手房形式出現。
前郭縣版塊
位置：前郭縣城區和部分寧江區
前郭縣版塊與松原市產生交集，定義這個板塊邊界時，我們並沒有用行政界限來定義，因為這裡面大部分都是前郭縣的原有配套和居民，所以按這個社群意義上的劃分更為合理。
前郭縣版塊顧名思義，就是前郭縣城區域，該區域裡大部分是前郭縣的居民和企事業單位，還有所有的配套。因為前郭縣設立較早，所以配套成熟，人口密度高，無論從大配套到社區配套都非常成熟完備，是非常適合居住生活的區域。
但隨著前郭縣的東遷，城區內的可供開發用地減少，南北又受地理原因影響無法拓展，未來的前郭縣版塊，只能一路向東。
未來：前郭縣由於和松原市市區的交集，未來的發展方向只能向東，近些年來的政府動作也能看出來，前郭縣正在朝著這個方向努力發展。
老城區的老破小趨勢越來越明顯，新開發土地也不斷減少，前郭縣的核心區域供給量逐漸下降。未來隨著東部可開發土地的不斷入市，前郭縣的開發量會逐步增大，但也會伴隨著開發區一樣的情況，就是配套跟進速度和居住人口密度的雙向壓力。
前郭縣的房地產承接著前郭縣所有的城區和下轄的各鄉鎮的進城人員，但隨著松原市的發展，人們對各區域人的認知更為成熟，前郭縣人住在前郭縣城區域裡的認知被打破，大家多了更多的選擇，也會造成前郭縣的房地產開發面臨著和其他所有板塊搶客源的情況。如果前郭新區域開發配套沒有跟進的話，也會面臨著和開發區版塊相似的結果。
六大板塊，是我們在幾年前做出的一個區域劃分的報告，雖然不是非常完備，但各板塊的確各有特色，沒有再合併或者再拆分的必要，畢竟松原市區建成區並不大，沒有劃分更多板塊的必要。
各個板塊的分析，也僅僅侷限於對房地產有影響的幾個要素，並沒有全面展開，畢竟作為個人沒有更為詳實和準確的數據，也沒有這個必要去畫蛇添足。
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