我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐好！我在金融街上班，想改善一下现在的房子，请问顺驰蓝调或金泰城丽湾两个楼盘怎么样？交通是否方便？哪个楼盘更好些？或者您有没有推荐的楼盘。谢谢！
回答：当前丽泽区域内的价格来说，普遍溢价，所以不考虑 推荐下面几个 角门4，10交汇地带550左右商品房 还有广安门，莲花桥，天宁寺一带
提问：入圈第一问:我是外地人，孩子在朝阳区亮马桥附近工作，为上下班放便，想买周边二手房，50平二居室，新源衔和新源里的二手房房龄都在40年，价格在7万到8万，这个价位还有升值空间吗？还能选择吗？比较纠结，本人是买第一套房，能够凑出300万，应接如何买房？请房姐帮忙指点！
回答：你好，子弹300，可以选择的范围很广。 亮马桥总体是比较好的板块，主要是正常的楼盘太少，没多少房可挖。 丽水嘉园 炫特5.5万以下的 朝青国美4万以下下 亮马桥嘉和丽园5.5万左右的都可以 房龄40年升值潜力很一般
提问：房姐好！因为小孩上学，准备搬到亦庄居住6-7年，改善型，目前手里现金1300-1500可以使用。看了亦庄河西几个改善型新盘，金茂、海宴、唐颂等叠拼和合院，也有大平层，我们比较在意居住环境和物业。请问：1. 感觉亦庄河西新盘有些溢价，目前价格是否适合入手？哪个盘更好一些？金茂上叠适合，中叠有院子但贵了300万，如果要买哪个以后更看好？2. 另一种方案是在东三东四环买个先出租，以后再搬回城里。是否有适合的项目推荐，租售比相对更好一点的？哪种方案更适合我们，哪种方案更保值？谢谢！
回答：你好，我的建议是逐步优化换筹到朝阳。 亦庄不适合总价700万以上的标的，金茂这几个楼盘里，金茂综合最好，但金茂本身就是CEO（其他几个更差。） 3年以后的事情，你都说不准的，上班的地方不适合投资，那就先租房。 租房是几万几十万的事情，买房是几百几千万的事情。 你的现金足够多，亦庄本身也装不下，只有朝阳适合你。可以买2套品质3\\/4居，甚至一套星河湾了
提问：房姐，您好。 先介绍下本人状况：我与爱人各有外地房贷记录一次，北京无房，我外地户有北京5年社保个税，爱人北京集体户。目前孩子以爱人西城集体户在西城小学中，租住学校附近，为了孩子方便6年内不打算搬家，月租8500。现手头现金300，希望北京上车一套，买了直接出租，房租可抵付部分房贷，所以投资为主。 问题： 1、看哪一片哪些小区能在购房路上少走弯路？月供不超过1万5，总价多少的合适？ 2、如果考虑西城集体户被清理的风险，西城能有合适的吗？或者有东西城合并的预期看东城也可以？ 3、买房能否在房本只写我的名字，然后以网签提取爱人国管公积金余额？后续每月缴存额是否也能提取？以此保留爱人北京首套的资格。
回答：300首付可以朝阳或者丰台，看你对位置的需求 不建议看东西城 可以，都是家庭单位计算房票，你们可以先离婚，在用你的房票，可以保留另一个人
提问：目前有南三环外万年花城四期房一套，南北通透大三居，小区中间位置。市值扣完贷款后能有600万。老人60，有北京户口，无房无贷指标，手头有200万。不考虑自住，纯增值角度，1.是把三局卖了，加200万，贷款1000万买个大户型？还是200万首付，贷款买个上车盘？2.大户型推荐什么小区？3.200万首付上车盘，是否可以考虑翠微附近的小区。
回答：1000以上的投资盘需要单独分析，市场并不大，不建议卖掉砸在一套上 做个二次抵押，把首付提高到300到400能买到650到850左右的标的，主看这些区域朝阳公园，金台路，大望路
提问：200万首付是选择: 1.酒仙桥:梵谷水郡小2居，电子城，驼房营南里 2.望京的望花路东里，西里，南湖中园小2居，南湖东园小2居 是优先选择哪个？
回答：优先看价格 话说从铁道口到亮马河这一带的驼房营路非常破，电子城2000年的小区，距离两个地铁都比较远，单价相比望京同类老破大表现鸡肋。 还不如 上东三角洲挨着万红路酒仙桥地铁，周边都是产业园，环境和配套都上了两个档次，更有机会淘笋。
提问：房姐好，手头资金300万，非首套房，天通苑和朝阳双桥现如何选择。
回答：资质没问题，可以买750左右标的 tty 3*200+的标的还是淘笋空间 朝阳望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山这些核心地段老大楼更有投资价值，通常这一类都需要全款再抵押
提问：想问一下房间，手里有500多个首付，没有资格，能不能在北京投资房产呀，如果可以哪里可以投资，谢谢了
回答：需要先解决资格问题 目前较好的方式通过工作居住证，可以北京买两套，可以找相关中介了解 500首付可以买到1000+的标的，重点看双井，团结湖，呼家楼附近次新
提问：请问房姐 如何评价东润枫景这个小区？我看了好几次，准时入手。感谢
回答：从个人角度，我挺喜欢东润枫景。 品质还行，距离朝阳路和酒仙桥，望京都不算远，价格大户型偶尔也存在可以套利的标的。 地段2.5流，但是有升级蜕变的潜力，关键在于石佛营泛海星火等地块能否得到开发。 同时也是目前主要缺陷所在，进出道路不够通畅便捷，区域内缺少商业配套和社区人气，虽然紧靠四环，加上公园和绿地阻隔，俨然闹市中一处偏僻。 整个石佛营泛海等板块一荣俱荣一损俱损。
提问：房姐你好，想看看你对新北京【首创国际半岛】的未老发展趋势如何看，因为已经装修，是否应该卖掉。关于顺义的盘，目前有看莫奈花园，美林，誉天下，这几个小区中是否有合适的预算1000万以内的房子，我们子弹550万，每月家庭收入5万是否是合理操作。顺义有什么合适的楼盘推荐吗
回答：最差评级物业类型，卖掉，投入越多亏损越多。 没有。 550万现金北京核心地段可以买到1200万的品质房源，买郊区相当于踩空了。 目前负债过低，暂时不用考虑月供问题。
提问：房姐，好，夫妻都是北京户口，目前名下两套房，１双桥（１００平，次新，户型南北通透，把边房，厕所带窗户，年底可做成满五唯一）２、马连道西里（满２年，老破小，原值高，现在出租，老公和孩子户口在这套房，相当于已有西城学校通路，但难自主不好，临街面积小，次顶层，５层） 孩子一岁多，想换个好学校，目前手里现金300万，置换方案 １、只卖双桥，房子５００＋现金３００，可得８００＋的首付 ２、只卖马西，还贷款１６０，可得５００万首付 ３、两套都卖，可得一千万。 现在西城学区价高，又在传合并锁区，目前适合换房吗，如果考虑学校、居住（有老人，希望三居）和未来相对保值，建议哪种置换方案呢，买哪的学区更好呢
回答：如果觉得马连道西里对应的学校可以接受，我建议2套都别卖了，过几年把2套都出租，然后在学校附近租个好品质的大房子更合适。 如果觉得马连道西里对应的学校不够好，那我建议卖马连道西里这一套，另一套保留，然后购买700W左右的学区房（也不自住，出租后自己租个大的）。 1、从投资角度来说，增值空间，流动性，防风险能力，2套小的都好过1套大的；更何况这2套正好互补，一个央区，一个近郊。 2、700W可以在任意一个学区买到房子，只不过金融街德胜等优质学区该价位买的房子居住属性仍然较差。但投住建议分开考虑，要想住得好，就租房，越贵的房子，租售比越差，租着越划算。
提问：房姐您好，娃在海淀清河上学，改善消费型需求，想选择140平米三居房型，现有房票650W。踩看了观澳园，芳清园，美欣家园，强佑四个盘的房，观澳园楼龄新，但感觉挨着林萃有些溢价；美欣户型较好，比较中意。请专家帮我分析点评一下，添麻烦。
回答：这4个楼盘比较，我更推荐美欣。 单价低一些，户型还好。 楼龄在15年左右时，品质和社区环境会退化的比较快，观澳等的楼龄优势过几年就不明显了。 美欣现在均价是观澳的85折，未来无论房价是涨是跌，美欣跟其他小区的价差都会拉进。
提问：房姐，你好，首房首贷，首付120，每月最多还款1万，单身女，如果从投资自住角度考虑，晶都国际的满五唯一开间，单价5.8是否值得入手，之前看说最好不要买一居，两居的老公房是否不容易贷款，求推荐适合的目标，非常感谢！
回答：不用担心老公房，银行也是跟着市场走 可以关注1.6号线延伸的四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型。
提问：房姐您好，我是北京集体户，想买个小房子放户口，现定居国外，有子弹300，纯投资，不考虑学区，计划长期持有至孩子留学时变现。请问：1，在尽量不贷款或者租可抵债的范围内，有哪些小区推荐呢？2，朝阳无限和望京南湖东园两房多少单价可以入？3，同地段小两居老公房和次新一居室如何选择，两者租金差不多，总价相差几十万，哪个增值潜力更大更容易出手呢？谢谢房姐
回答：甜水园金台路光辉里，石佛营东西里日月东华，甘露园路口那三个00后老小区都可以看 望京南湖东园 6以内，朝阳无限5以内 小两居老公房更合适，北京不买一居
提问：房姐你好！1.父母退休有工资和社保迁户到京投靠独生子女需两人同时迁才能购房吗？多久可以办完，以父母名义购买是sfsd 吗？2.父母在外地有房有贷款已还完，自己已购房无房票，名下没有贷款，LG名下有贷款，我可以和父母成共同还贷人吗？3.用公婆名字购房娘家出钱，如何更名到父母名下或我名下，求回复谢谢！
回答：满足投靠条件可以只迁一人 北京全国认贷，父母处女贷已用，理论上不算首套，但是需要查下征信，看外地贷款有没有体现 可以增加孩子为共同还款人，也可以直接用JLS解决 有房票的情况下，走买卖流程。或者签写代持协议
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