案件基本信息
1.裁判書字號
江蘇省鹽城市濱海縣人民法院（2017)蘇0922民初1707號民事判決書
2.案由
買賣合同糾紛
3.當事人
原告：濱海安華混凝土有限公司（以下簡稱安華公司）
被告：東臺市東宇環保設備廠（以下簡稱東宇廠）
案件焦點
以房抵債協議是要物性合同還是諾成性合同，是否以房屋的實際交付為要件。
法院判決
江蘇省鹽城市濱海縣人民法院經審理認為：案涉以房衝抵貨款協議系本案當事人與案外人張某山三方口頭達成的一致協議，該協議約定的內容為：(1)被告東宇廠將新美園公司抵給其的案涉房屋抵算其差欠原告安華公司的37萬元貨款，原告安華公司予以接受；(2)原告安華公司將案涉房屋賣給案外人張某山，張某山答應待案涉房屋的房產證到手後交付37萬元給原告安華公司。協議達成當日，原告安華公司向被告東宇廠出具收到37萬元貨款的收據，據此，原告安華公司接受被告東宇廠作為貨款抵算的房屋，並賣給案外人張某山，原、被告之間的債權債務已經消滅，原告安華公司和案外人張某山之間形成新的債權債務關係，張某山應向原告安華公司履行交付37萬元款項的義務，因此，原、被告之間以房衝抵貨款的協議已經履行完畢，原告安華公司要求解除該協議並要求被告東宇廠支付貨款及利息的訴訟請求無事實和法律依據，本院對原告安華公司的訴訟請求不予支持。
江蘇省鹽城市濱海縣人民法院依照《中華人民共和國合同法》第九十一條、第一百三十條，《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：
駁回原告濱海安華混凝土有限公司的訴訟請求。
法官後語
本案處理重點主要在於對以房抵債協議是諾成性合同還是要物性合同的理解。目前法律法規對以物抵債協議的組成要件、法律效力等均未作出明確的規定，只是在司法和理論界遇到相關問題時會引起大家熱烈的探討。
筆者認為，區分以物抵債協議是諾成性合同還是要物性合同應從以物抵債協議的形成時間來區分，這個形成時間不是物理上的形成時間，因為很多以物抵債協議簽訂的物理時間都是在履行期間屆滿前，因此，這個形成時間應該根據債權債務是否已經確定來界定是否屬於履行期間屆滿。如果履行期間屆滿了，雙方達成的以物抵債協議就是一個簡單的合同，符合合同的成立生效要件即可，且《合同法》規定的要物性合同並不包括以物抵債協議，因而不能人為地創設要物性合同，此時，以物抵債協議可以認定是一個簡單的諾成性合同。
如果在履行期間屆滿之前，雙方達成以物抵債協議，協議中可以約定具有擔保功能的權利義務關係，雖然不符合擔保法、物權法關於法定擔保方式的類型，但也不存在《合同法》第五十二條，《民法總則》第一百五十三條、第一百五十四條規定的無效的情形，因此應該認為該以物抵債協議有效，並根據以物抵債協議的內容來確定當事人之間的權利義務關係，如讓與擔保等，除非違反禁止流押、流抵條款。即雖然債權人不能按照以物抵債的協議取得抵押物的所有權或抵押財產，但可以請求履行清算程序或者拍賣程序獲得權利。
具體到本案，原告安華公司和被告東宇廠的債權債務已經清楚明確，此時原、被告雙方和第三人張某山達成以物抵債的協議屬於履行期間屆滿後達成的協議，該以物抵債協議是諾成性的，無須房屋的物權變動即可履行完畢。三方口頭達成的以房抵債協議的內容包括以下幾個方面：(1)原告安華公司接受了新美園公司抵給被告東宇廠的房屋；(2)原告安華公司接受該房屋後賣給張某山；(3)原告安華公司向被告東宇廠出具收到37萬元貨款的收條。被告東宇廠用房屋抵算其差欠原告安華公司的37萬元貨款，並由原告安華公司出具收條，此時，原、被告之間達成的以房抵債協議已經全部履行完畢，雙方的債權債務關係已經消滅。
對於原告安華公司主張案涉房屋一直預登記在新美園公司的名下，從未產生過物權變動，因此，三方達成的以房抵債協議不成立，對此，法院認為，本案以房抵債協議具有諾成性，並不是要物性的協議，房屋的物權變動不是協議成立要件，故對案件作出駁回原告安華公司訴訟請求的判決。
本文作者：江蘇省鹽城市濱海新區人民法院 黃麗君
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